Yazılı Olmayan Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesinde Ücret Talep Edilemez

T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
12. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO 2022/459

KARAR NO 2025/291

TÜRK MİLLETİ ADINA

İSTİNAF KARARI

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ İSTANBUL 19. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ 12/10/2021

NUMARASI 2018/1363 Esas - 2021/740 Karar

DAVA

İtirazın İptali (Simsarlık Sözleşmesinden Kaynaklanan)

İSTİNAF KARAR TARİHİ 27/02/2025

Davanın kısmen kabulü-reddine ilişkin verilen kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacı vekili, taraflar arasındaki anlaşmaya istinaden müvekkilinin, davalının taşınmazlarının satışı ve kiralanması için aracılık hizmeti verdiğini ve komisyon aldığını; bu kapsamda müvekkilinin davalıya 19.824-USD hizmet bedeli faturasına davalının itiraz ettiğini; buna ek olarak düzenlenen 21.240-TL'lik faturanın da 11.210-TL'lik kısmına itiraz ederek iade faturası düzenlediğini, müvekkilinin 19.824-USD karşılığı 105.194,07-TL ve 21.240-TL olmak üzere 126.434,07-TL alacaklı olduğunu, söz konusu alacağın tahsili için davalı aleyhine İstanbul ... İcra Dairesi'nin ... ve İstanbul ... İcra Dairesi'nin ... sayılı dosyalarıyla iki adet takip başlatıldığını, ancak davalının takiplere haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek, davalının her iki takip dosyasına itirazının iptaline ve icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili, taraflar arasında yazılı bir sözleşme olmadığını, davacının taşınmaz satışından kaynaklanan hizmet bedeli talep edemeyeceğini, ...sayılı ilamsız takibe ilişkin bir borcun bulunmadığını; ... sayılı icra takibinin neye dayalı olduğu belirli olmadığından itiraz edildiğini belirterek, davanın reddine ve kötüniyet tazminatına karar verilmesini istemiştir.

İLK DERECE MAHKEME KARARI

Mahkemece,TBK nın 520' maddesine göre taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmadığı zaman geçerli olmayacağı, buna rağmen taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin tarafını oluşturan emlakçı tacir ise, geçerli olmayan taşınmaz simsarlığı sözleşmesine göre ücret isteyemese de, yaptığı aracılık faaliyetini ispat etmesi şartı ile müvekkilinden TTK 20 uyarınca münasip bir ücret isteme hakkına sahip olacağı (Yargıtay 11. HD’nin 2000/4982 E., 2000/5792 K. sayılı ve 20/06/2000 tarihli kararı); ayrıca taraflar edimlerini ifa etmişse, daha sonra sözleşmenin geçersizliğini ileri sürerek ödenen ücretin iadesini talep edemeyecekleri, bu durumda şekil eksikliğini ileri sürerek iade talebinde bulunmak TMK 2/2’deki dürüstlük kuralına aykırılık oluşturacağı, TMK 2/2'de düzenlenen hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralının amacı, hakime özel ve istisnai hallerde hüküm verme olanağı sağladığı;

dinlenen tanık ifadeleri, celp edilen tapu kayıtları, dosyaya ibraz edilen e-postalar, whatsapp yazışmaları, banka ödeme dekontları,faturalar, satılık/kiralık görme formları, ihtarnameler gözetildiğinde taşınmaz satışı ve kiralama işlemlerine aracılık faaliyetleri yürütüldüğünün tespit edildiği ve bizatihi yazılı simsarlık sözleşmesinin bulunmaması durumunun davalı tarafça geçerlilik şartı olarak ileri sürülerek alacağın doğmadığına yönelik itirazlarının dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edeceğinin değerlendirildiği; nitekim davalının bir kısım yapılan ödemelere karşı da itirazda bulunmadığı, davacıyla yürütülen faaliyetleri inkar etmediği; İstanbul 6. İcra Dairesi'nin ... sayılı takip dosyası yönünden, tapu kayıtları uyarınca Şişli'deki 215 nolu bağımsız bölümün dava dışı ...'a 2.535.582,70-TL bedelle davalı tarafından satıldığı ve taşınmaz satış bedelinin 560.000-USD olarak kararlaştırıldığı bu doğrultuda satış bedelinin %2 oranına denk gelen 11.200-USD'nin talep edilebileceği;

İstanbul ... İcra Daire'sinin ... sayılı takip dosyası yönünden, davalının davacıya hitaben düzenlediği 11.210-TL'lik faturanın, davacının davalıya düzenlediği 18.000-TL+KDV tutarlı faturayı “fiyat farkı faturası” olarak düzenlediği ve kalan 10.030-TL'lik kısmına itiraz etmediği ve icra inkar tazminatı şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile İstanbul ... İcra Dairesi'nin ... sayılı takip dosyasına yapılan itirazın kısmen iptali ile takibin 11.200-USD üzerinden ve takip tarihinden itibaren asıl alacağa 3095 sayılı Kanun 4/a maddesi uyarınca işleyecek faiz üzerinden devamına; İstanbul ... İcra Dairesi'nin ... sayılı takip dosyasına yapılan itirazın kısmen iptali ile takibin 10.030-TL üzerinden ve takip tarihinden itibaren asıl alacağa işleyecek avans faizi üzerinden devamına;

icra inkar tazminat taleplerinin reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davalı vekili, taraflar arasında yazılı sözleşme bulunmadığını, TBK 520'ye göre yazılı sözleşmenin geçerlilik şartı olduğunu; müvekkiline verilen bir hizmetin olmadığını; mahkemece tarafların tacir olduğundan bahisle yazılı şekilde kurulmamış olsa da verilmiş hizmetin karşılığında bedel ödenmesi şeklindeki, tespitinin hatalı olduğunu, mahkemenin hükme esas aldığı Yargıtay 11. HD'nin 200/4982 E. sayılı ilamının içeriğine de uygun karar verilmediğini, zira ilamda uygun bir ücret istenebileceği ve bunun da komisyon bedeli kadar olmayacağının ifade edildiğini belirterek, hükmün reddedilen kısmının kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

GEREKÇE

Dava, simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan ücret alacağının tahsili amacıyla başlatılan iki icra takibine yönelik itirazın iptali istemine ilişkindir.TBK'nın 520. maddesi uyarınca; simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı bir sözleşmedir. Simsarlık sözleşmesine kural olarak vekalete ilişkin hükümler uygulanır.Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Başka bir ifadeyle bu sözleşmenin yazılı yapılması geçerlilik ve sıhhat şartıdır. Simsarlık sözleşmesi simsar ile sözleşme yapan arasında kurulur.

Simsarlık sözleşmesi yapılabilmesi için malikin rıza ve simsara yetki vermesine gerek yoktur.Somut olayda davacı tarafından, davalının sahip olduğu bir adet bağımsız bölümün satımı ve iki adet bağımsız bölümün de kiralanması hususunda simsarlık hizmeti verdiğinden bahisle, satıma aracılık hizmeti karşılığında davalıya KDV dahil 19.824-USD bedelli faturanın düzenlendiği ve gönderildiği, davalının faturaya itiraz ettiği; kiralama hizmeti için de KDV dahil 21.240-TL bedelli faturanın davalıya düzenlenerek gönderildiği, davalının da o fatura için 19/11/2018 tarihli 11.210-TL bedelli iade faturası düzenlendiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık, davacının söz konusu fatura bedelleri ödenmediğinden başlattığı iki farklı icra takibinden dolayı, davalının davacıya borçlu olup olmadığı yani icra takiplerine sunduğu itirazın haklı olup olmadığı noktasındadır.Davacının, davalıdan olan alacağı simsarlık sözleşmesinden kaynaklanmaktadır.

Yukarıda ifade edildiği gibi simsarlık sözleşmesi yazılı olarak düzenlenmesi gerekmekte olup mahkemece resen gözetilecektir. Yazılılık şartı geçerlilik şartı olduğundan, yazılı bir sözleşme yok ise taraflar arasında geçerli bir sözleşme bulunduğu söylenemeyecektedir. Eldeki davada da taraflar arasında yazılı bir simsarlık sözleşmesi bulunmamaktadır. Geçersiz sözleşme taraflar lehine veya aleyhine hüküm doğurmayacağından, böyle bir sözleşmeye istinaden simsarlık ücreti de talep edilemeyecektir (Yargıtay 3. HD'nin 2020/7537 E., 2021/3110 K. sayılı 25/03/2021 tarihli ilamı). Bu nedenle davanın reddi gerekirken mahkemenin gerekçesinde belirttiği üzere tarafların tacir olduğundan bahisle TTK'nın 20.

maddesine ve iyiniyet ilkelerine göre, uygun bir ücret ödemesi gerektiğinden davanın kısmen kabulüne karar verilmesi isabetli olmamıştır. Zira TTK'nın 20. maddesi genel bir düzenleme olup, simsarlık sözleşmesinde ücrete hak kazanabilmek için özel düzenleme olan TTK'nın 520. maddesindeki yazılı sözleşme şartı bulunmadığından ve iyiniyet ilkesinden hareketle geçersiz bir sözleşmeye sonuç bağlanamayacağından, mahkemenin gerekçesi yerinde bulunmamıştır. Açıklanan nedenlerle, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, kısmen kabulüne karar verilmesi yerinde olmadığından, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile kararın kaldırılarak yapılan hata nedeniyle yeniden yargılama yapılmasına gerek olmadığından yeniden karar verilerek davanın reddine ve takibin kötüniyetli bulunduğu ispatlanamadığından kötüniyet tazminatı isteminin reddine karar verilmiştir.

HÜKÜM

Yukarıda açıklanan nedenlerle:Davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, İstanbul 19. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2018/1363 Esas - 2021/740 Karar sayılı 12/10/2021 tarihli kararının, HMK'nın 353(1)b-2 maddesi gereği KALDIRILMASINA;"Davanın reddine,Şartları bulunmadığından davalının kötüniyet tazminatı isteminin reddine,"İlk derece yargılamasına ilişkin olarak;"Alınması gereken 615,40-TL karar ve ilam harcının davacı tarafından yatırılan 1.527,79-TL peşin harçtan mahsubu ile fazla olan 912,39‬-TL harcın talep halinde davacıya iadesine,Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına, Davalı tarafça yapılan 38-TL yargı giderinin davacıdan alınarak davalıya ödenmesine,Davalı vekili için AAÜT uyarınca takdir olunan 30.000-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya ödenmesine,"Davalı tarafından yatırılan 1.900-TL peşin istinaf karar harcının istek halinde davalıya iadesine, Davacı tarafça yapılan istinaf yargı giderinin üzerinde bırakılmasına, davalı tarafça yapılan 50-TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalıya ödenmesine,Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda HMK'nın 362(1)-a maddesi uyarınca kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi.

27/02/2025