Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi

11. Hukuk Dairesi         2020/4379 E.  ,  2021/7101 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 16. HUKUK DAİRESİ

BİRLEŞEN DAVA

BAKIRKÖY 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ 2015/325 ESAS

TÜRK MİLLETİ ADINA

Taraflar arasında görülen davada Bakırköy 5. Asliye Ticaret Mahkemesince verilen 06.02.2017 tarih ve 2015/241 E- 2017/77 K. sayılı kararın asıl ve birleşen davada davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, istinaf istemlerinin esastan reddine dair İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesi'nce verilen 22.11.2019 tarih ve 2017/3291 E- 2019/2570 K. sayılı kararın Yargıtay'ca incelenmesi asıl ve birleşen davada davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve yine dosya içerisindeki dilekçeler, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:

Asıl davada davacılar vekili, davacılar ile davalı arasında...Otomobil AVM Projesi'ndeki B-86 ve B-87 numaralı bağımsız bölümlerin satışı hususunda gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, akabinde B-86 nolu bölümün tapuda devrinin yapıldığını, diğer taşınmazın tapu devrinin halen gerçekleşmediğini, sözleşme uyarınca 31/12/2011 tarihi itibariyle teslim edilmesi gereken bağımsız bölümlerin fiilen teslim edilmediğini, tarafların daha sonra bir araya gelerek bağımsız bölümlerin en geç 30/01/2013 tarihine kadar teslim edileceğini kararlaştırdıklarını, gecikme sebebiyle davacıların uğradığı zararlara karşılık 30/01/2013 tarihine kadar tahakkuk etmiş geçmiş dönem tazminatları için m² başına 10 USD ödeme yapıldığını, davalının bu tarihte de bağımsız bölümlerin teslimini gerçekleştiremediğini, taşınmazları fiilen 31/07/2014 tarihinde pek çok eksiği ile birlikte teslim ettiğini, taşınmazların sözleşmede kararlaştırılan metrekareden yüzer metrekare daha küçük olduğunu ileri sürerek, sözleşmeye konu iki adet taşınmazın metrekare kaybı ve taşınmazların geç teslimi sebebiyle 01/02/2013 - 31/07/2014 dönemine ilişkin uğradıkları zararın tespiti ile 328.675,50 TL’nin işleyecek ticari avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Asıl davada davalı vekili, davalının sözleşmedeki edimlerini yerine getirdiğini, büyükşehir belediyesinin ruhsat iptali ve inşaatı durdurması gibi mücbir sebepler nedeniyle belli bir zaman inşaat yapılamadığını, taraflar arasında imzalanan ek sözleşme ile mücbir nedenlerin yol açtığı gecikme nedeniyle davacının uğradığı zarara karşılık 30/01/2013 tarihine kadar tahakkuk eden tazminat hakları için ödeme yapıldığını, davalının iyi niyetli olduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Birleşen davada davacı vekili, davacı ile davalı arasında...Otomobil AVM Projesi’ndeki B-91, 92, 93, 94, 95 ve 96 numaralı 6 adet bağımsız bölümün satışı hususunda gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, davalının sözleşmede kararlaştırdıkları 31/12/2011 tarihinde bağımsız bölümleri teslim edemediğini, tarafların düzenledikleri ek sözleşme ile bağımsız bölümlerin 30/01/2013 tarihine kadar teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, ayrıca geçmiş dönem tazminat hakları için metre kare başına ödeme yapıldığını, davalının bağımsız bölümleri, ek sözleşme ile kararlaştırılan tarihe kadar da teslim edemediğini, fiilen 31/07/2014 tarihinde pek çok eksiğiyle teslim ettiğini ileri sürerek, taraflar arasındaki sözleşmeye konu 6 adet taşınmazın geç teslim edilmesi nedeniyle 01/02/2013-31/07/2014 tarihleri arası için uğradıkları zararın tespiti ile şimdilik 301.000,00 TL'nin zararın doğduğu her ay sonundan itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Birleşen davada davalı vekili, mücbir sebepler nedeniyle geç teslim olduğunu, eksik teslim iddialarının doğru olmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

İlk derece mahkemesince, yapılan yargılama, toplanan deliller ve mahkemece benimsenen bilirkişi raporuna göre, taraflar arasında yapılan satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılmaması nedeniyle geçersiz olduğu, geçersiz sözleşmeye göre cezai şart niteliğindeki geç teslimden dolayı kira kaybı istenemeyeceği, ayrıca asıl davaya konu iki adet bağımsız bölümün sözleşmede belirtilen bürüt metrekare ve projeye uygun inşa edildiği gerekçeleriyle asıl ve birleşen davanın ayrı ayrı reddine karar verilmiştir.

Karara karşı, asıl ve birleşen davada davacılar vekili istinaf kanun yoluna başvurmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesince, gayrimenkul satış vaadine ilişkin sözleşmenin 6098 sayılı TBK'nın 237. maddesi (818 Sayılı BK'nun 213. maddesi) gereğince resmi şekilde yapılması gerektiği, anılan hükümde öngörülen şeklin geçerlilik şartı olduğu, bu şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler hüküm doğurmayacağından, geçersiz sözleşmeye dayalı olarak tazminat talebinde bulunulamayacağı, her ne kadar asıl ve birleşen davanın davalısı tarafından taşınmazların tesliminde gecikilen bir dönem için ödeme yapılmış ise de, bu durumun asıl ve birleşen davanın davalısı tarafından gecikilen sonraki dönemler için ödeme yapılması gerektiği yolunda bir yükümlülük getirmeyeceği, sözleşme konusu taşınmazlardan bir kısmının devri yapılmış olmakla, tarafların geçersiz sözleşmeye bu şekilde geçerlilik tanımaları, yani geçersiz sözleşmenin ifa edilmesinin tazminat ödenmesi için bir dayanak oluşturmayacağı, öte yandan bağımsız bölümlerin devri için tapuda yapılan resmi akitler sırasında geç teslim nedeniyle sözleşmeye bir şerh konulduğu, yahut bu konudaki hakkın saklı tutulduğu hususu ileri sürülmediği gibi ispat da edilmediğinden, ilk derece mahkemesince asıl ve birleşen davanın reddine dair verilen kararın usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle asıl ve birleşen davanın davacılar vekilinin istinaf isteminin HMK'nun 353/1-b-1 maddesi uyarınca esastan reddine karar verilmiştir.

Kararı, asıl ve birleşen davada davacılar vekili temyiz etmiştir.

1-Dava dosyası içerisindeki bilgi ve belgelere, mahkeme kararının gerekçesinde dayanılan delillerin tartışılıp, değerlendirilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına göre, asıl davada davacılar vekilinin aşağıda belirtilen bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.

2-Asıl ve birleşen davalar, gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi ile satışı kararlaştırılan bağımsız bölümlerin sözleşmede belirtilen tarihte teslim edilmemesi nedeniyle tazminat istemine ilişkin olup, mahkemece sözleşmeler resmi şekilde yapılmaması sebebiyle geçersiz olduğundan bu talep yönünden davaların reddine karar verilmiştir. Ancak davacılar ile davalı şirket arasında tanzim edilen gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi incelendiğinde, davalının sıfatının “yüklenici satıcı” olarak gösterildiği ve davacıların da davalının sıfatının yüklenici olduğunu iddia ettiği görülmüştür.

Geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü bir kişiye satılması, Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Türk Borçlar Kanunu'nun 183 ve sonraki maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil, kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır.

Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir "alacağın temliki" sözleşmesi bulunur. Türk Borçlar Kanunu'nun 184. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; "alacağın temliki" hükmünde olan böyle bir sözleşmede, hukuken geçerlidir. Bu durumda, temlik alan (alıcı), temlik edene (satıcıya) karşı, geçerli bir satış sözleşmesinden doğan tüm yasal haklarını talep edebilir.

Bu durumda davalı ile arsa sahipleri arasında mevcut ise resmi şekilde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin celbi ile oluşacak sonuç çerçevesinde karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak mahkemece yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın asıl ve birleşen davada davacılar yararına bozularak kaldırılması gerekmiştir.

SONUÇ

Yukarıda (1) nolu bentte açıklanan nedenle, asıl davada davacılar vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE, (2) nolu bentte açıklanan nedenle, asıl ve birleşen davacılar vekilinin temyiz isteminin kabulü ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 16. H.D.’nin 2017/3291 E.-2019/2570 K. sayılı kararının asıl ve birleşen davacılar yararına BOZULARAK KALDIRILMASINA, HMK'nın 373/1. maddesi uyarınca dava dosyasının İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, ödedikleri peşin temyiz harcının istekleri halinde temyiz eden asıl ve birleşen davada davacılara iadesine, 13/12/2021 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.