Simsarlık sözleşmesinde satış gerçekleşmese de ücrete hak kazanılması

T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
12. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO 2018/836

KARAR NO 2019/1317

TÜRK MİLLETİ ADINA

İSTİNAF KARARI

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ İSTANBUL 14. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ 14/03/2018

NUMARASI 2015/148 Esas 2018/347 Karar

DAVA

İtirazın İptali (Simsarlık Sözleşmesinden Kaynaklanan)

BİRLEŞEN İSTANBUL 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİNİN

2015/696 ESAS, 2016/765 KARAR SAYILI DAVA DOSYASI

DAVA

Alacak (Sözleşmeden Kaynaklanan)

İSTİNAF KARAR TARİHİ 24/10/2019

Asıl davanın kabulüne, birleşen davanın reddine ilişkin ilk derece mahkemesince verilen hükmün asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

ASIL DAVA

Davacı vekili, davalının İstanbul'un muhtelif yerlerinde inşaat yapan bir firma olduğunu, müvekkilinin ise özellikle Körfez ülkesi vatandaşları olan yabancılara taşınmaz satan ve pazarlayan bir şirket olduğunu, müvekkilinin komisyon bedeli hakedişlerine dayalı olarak karşı tarafa sunmuş olduğu emlakçılık hizmeti kapsamında düzenlenmiş olduğu faturalara dayalı olarak alacağın tahsili için başlatılan icra takibine davalının haksız yere itiraz ettiğini beyanla itirazın iptali ile takibin devamına, asgari %20 inkar tazminatına hükmolunmasını talep etmiştir.

ASIL DAVADA CEVAP

Davalı vekili, müvekkili ile davacı arasında taşınmaz satışlarına aracılık edilmesine ilişkin iş birliği protokolünün 8. maddesi uyarınca gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi feshedilir ise davacı Turesta'nın aldığı hizmet bedelinin tamamını 7 gün içerisinde kendilerine iade etmekle mükellef olduğunu, faturaya dayanak olan satış işlemlerinin gerçekleşmediğini, sözleşmenin bu maddesine göre de komisyonculuk ve aracılık bedelinin istenebilir olmadığını, davacının satış işlemlerine aracılık ettiğini ve satışın gerçekleştiğinin yazılı delillerle ispatlaması gerektiğini beyanla davanın reddini savunmuştur.

BİRLEŞEN DAVA

Davacı vekili, müvekkili ile davalı şirket arasındaki iş birliği protokolünün 8. Maddesi uyarınca müşteri ile aralarında imzalanacak gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin feshedilmeleri sonucunda aldığı hizmet bedelinin tamamının 7 gün içerisinde iadesinin gerektiğini, davalı yanın kesmiş olduğu faturalara dayanak teşkil eden gayrimenkul satımlarının gerçekleşmediğini belirterek sözleşmenin bu hükmü uyarınca 36.294,19-TL alacağın dava tarihinden itibaren reeskont faiziyle birlikte iadesini talep etmiştir.

BİRLEŞEN DAVADA CEVAP

Davalı vekili, karşı tarafın davasına dayanak teşkil eden iş birliği sözleşmesi başlıklı protokolde müvekkilinin kaşesi ve imzasının bulunmadığını, dolayısıyla sözleşmenin 8. maddesinde düzenlenen hükmün kendileri için bağlayıcı olmadığını, müvekkilinin davacıya vermiş olduğu aracılık hizmeti nedeniyle ücrete hak kazandığını belirterek birleşen davanın reddini savunmuştur.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemece; gerek fatura içerikleri ve tarafların ticari defter kayıtları, gerekse de dosyadaki diğer bilgi ve belgelerden davacının aracılık edimini yerine getirdiği, gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri iptal edilmiş olsa dahi iş birliği protokolünün benimsendiği ispatlanamadığından davalı karşı davacı tarafından 8. maddeye göre bedel istirdatı talebinde bulunulamayacağı, 2 adet takibe dayanak teşkil eden faturanın davalı şirketin ticari defterlerinde kayıtlı olduğu, TTK'nın 21/2. maddesi uyarınca bu faturalara 8 gün içerisinde açıkca itiraz edilmediğinden, fatura içeriği bedel ve hizmet ilişkisi davalı tarafından zımmen kabul edilmiş sayılması gerektiği, dolayısıyla, davalı Fer şirketinin iş bu 2 adet faturadan dolayı toplamda 40.673,47- TL borçlu bulunduğunun kabulü gerektiği, kanun hükümlerinin aksini ön gören protokol hükümlerinin bağlayıcılığının ispat edilemediği, yine kesilen iade faturasının davacı tarafın kayıtlarına alınmadığı gerekçesiyle asıl davanın kabulü ile karşı davanın reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davalı-birleşen dava davacı vekili; taraflar arasındaki sözleşmenin geçerli olduğunun kabulü halinde; mahkemece sözleşmenin kurulduğunun kabul edildiğini, davacı tarafından sözleşmeye itiraz edilmediğini, bilirkişi raporunda da bu hususun tespit edildiğini, bu bağlamda davacının itirazının sözleşmenin imzalanmadığına ilişkin olduğunu, fakat davacının sözleşme uyarınca faturalandırma yaptığını ve ücretini aldığını, davalı yanın aracılık faaliyeti sonucu akdedilen satış vaadi sözleşmelerinin alıcılar tarafından iptal edilmesi nedeniyle müvekkili şirketin herhangi bir kazanımda bulunmamış olması nedeniyle simsarlık sözleşmesi kapsamında davacının ücret hak etmemiş olmakla birlikte müvekkilinden almış olduğu hizmet bedellerini iade etmeyerek borçlu duruma düştüğünü, iptal edilen satış vaadi sözleşmelerine ilişkin yapılacak işlemlerin sözleşmenin 8.maddesinde belirlendiğini, mahkemece;

sözleşmenin 8.madde haricinde var olduğunu kabul ederek karar verdiğini, davacı nın satışların gerçekleşmediğine dair ikrarının nazara alınmadığını,sözleşmenin TBK 520/3 uyarınca şekil şartı yoksunluğundan dolayı geçersiz olması durumunda davacı tarafından alınan ödemelerin müvekkili şirkete sebepsiz zenginleşme hükümleri doğrultusunda iadesi gerektiğini, yazılı sözleşme olmadığı durumlarda alacak iddia edilemeyeceği de Yargıtay yerleşik içtihatlarında da karar altına alındığını, bu nedenlerle asıl davada kararın kaldırılarak davanın reddine, birleşen davada kararın kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

GEREKÇE

Dava, tellallık sözleşmesi ve emlak komisyon ücreti alacağından kaynaklanan cari hesap alacağının tahsili amacıyla başlatılan icra takibine itirazın iptali, Birleşen dava ise işbirliği anlaşması uyarınca fazla ödendiği iddia olunan bedelin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın asıl davanın kabulüne, birleşen davanın reddine karar verilmiş, karara karşı davalı birleşen davacı istinaf yasa yoluna başvurmuştur.6098 sayılı yasanın 520. Maddesi uyarınca ;Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır.

Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.Simsarlık ücretini talep hakkı, hemen simsarlık sözleşmesinin kurulmasıyla doğmaz. Eş söyleyişle; sözleşmenin kurulmuş olması, ücrete hak kazanılması için yalnız başına yeterli değildir. 6098 sayılı TBK.'nun 521.maddesi gereğince; ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Şu halde; davacının, simsarlık ücretini isteyebilmesi için simsarlık sözleşmesinde sözü edilen taşınmaz satışının, davacının aracılığıyla ve çalışması ile gerçekleşmiş olması gerekir. 6098 Sayılı kanunun 46.Maddesinde "Bir kimse yetkisi olmadığı hâlde temsilci olarak bir hukuki işlem yaparsa, bu işlem ancak onadığı takdirde temsil olunanı bağlar.", 47.maddesinde "Temsil olunanın açık veya örtülü olarak hukuki işlemi onamaması hâlinde, bu işlemin geçersiz olmasından doğan zararın giderilmesi, yetkisiz temsilciden istenebilir"hükmü düzenlenmiştir.Taraflar arasında gayrimenkul satışına aracılık hizmetine ilişkin ticari ilişki olduğu, davacının satışına aracılık hizmeti verdiği 6 adet gayrimenkul için görevin tamamlandığı, daha sonradan 3 adet taşınmazın satışının yapılamadığı, iptal edildiği hususu ihtilafsızdır.

Uyuşmazlık; Davacının satışına aracılık ettiği ancak daha sonra satış işlemi gerçekleşmeyen 3 adet bağımsız bölüm yönünden hizmet bedeli talep edip edemeyeceği ,taraflar arasında işbirliği sözleşmesi bulunup bulunmadığı ve bu sözleşme uyarınca davalının bu hizmet bedelinin iadesini talep edip edemeyeceği noktasında toplanmaktadır,İstinaf incelemesi, HMK. 355. maddesi uyarınca, ileri sürülen istinaf nedenleri ve kamu düzeni ile sınırlı olarak yapılmıştır.Tarafların TTK hükümlerine uygun tutulan ve sahibi lehine delil niteliğini taşıyan, davacı ticari defterlerine göre davalıdan takip tarihi itibariyle 40.673,47- TL alacaklı olduğu, davacının düzenlediği 43462 ve 43461 Seri Nolu toplam bedeli 40.673,47- TL'lik 2 adet satış ve pazarlama hizmet bedeli konulu faturanın davalının ticari defterlerinde kayıtlı olduğu ve davalı defter kayıtlarına göre davacıdan 36.294,19 -TL alacaklı olduğu, tarafların ticari defterleri arasındaki farkın 01.11.2013 tarihli 76.967,66 -TL bedelli iade faturasından kaynaklandığı, davalının 10 ay sonra ödediği, davacının 132.180,47- TL bedelli (112.017,35+20.163,12 KDV) satış ve pazarlama hizmet bedeli-...

adli şahsa 6 daire satışına ilişkin 15.01.2013 tarih ve 107068 -nolu faturasına istinaden, satışı yapılmayan 3 adet dairenin hizmet bedeli yönünden düzenlenen iade faturasından kaynaklanmaktadır.Davacı -birleşen davalı ... adına 18.09.2012 tarihli e-posta gönderen avukat gerek icra dosyasında gerek dava dosyalarında şirket temsilcisinin avukatı olmadığı gibi, şirket temsilcisinin vekili veya şirket temsilsici olduğu hususu dosya kapsamındaki deliller ile ispatlanamamıştır. TBK 46.maddesi uyarınca yetkisiz temsilci konumunda bulunan kişi tarafından gönderilen e-posta davacı şirket tarafından açıkça ya da örtülü olarak onamamıtır. Bu durumda imzasız iş birliği sözleşmesi hükümleri ve e-posta içerikleri davacı -birleşen davalı tarafından kabul edildiği ispatlanamamış olmasına göre iş birliği sözleşmesi 8.

maddesinin davacı-birleşen davalı yönünden bağlayıcılığı bulunmamaktadır. Davalı-birleşen davacı ... bağlayıcılığı bulunmayan sözleşmenin 8.maddesi uyarınca satışın gerçekleşmemesi nedeniyle ödenen komisyon bedellerinin iadesini davacı -birleşen davalıdan talep edemeyecektir.Taraflar arasında devam eden yazılı olmayan simsarlık sözleşmesi; davacı ...'nın davalı ... tapu sicilinde kendi adına kayıtlı olmayan taşınmaz üzerinde devam eden proje aşamasındaki bağımsız bölümlerinin satışına aracılık edilmesine ilişkindir. Davalının sözleşmeye konu bağımsız bölümler üzerinde sahip olduğu devir ve tescil etme hakkı ayni bir hak olmayıp şahsi haktır.(Y.19.H.D.

05. 12.2018 tarih ve 2017/1249 E.- 2018/6349K) Bu nedenle taraflar arasında (davalı Fer gayrimenkul'ün bağımsız bölümlerde sahip olduğu sahsi hakkın devrine aracılık için ) yapılan simsarlık sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekle tabii değildir. Sözlü simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan ticari ilişki uyarınca ,davacının 6 adet proje aşamasında bağımsız bölümlerin satışına aracılık hizmeti verdiği bunun karşılığında düzenlediği 132.180,47- TL'lik komisyon faturasının davalının ticari defterlerinde kayıtlı olduğu ancak tapu ve diğer kayıtlardan dairelerinin sadece 3 adedinin alan kişiye satışı gerçekleşmiş ise de davacının üzerine düşen edimlerini tümüyle yerine getirdiği, buna rağmen geçerli bir yasal neden (örneğin hata, hile, gabin, mücbir sebep vs.) olmaksızın alım-satımdan cayıldığı anlaşıldığından, sözleşmeye bağlılık ve ahde vefa gereği satıcının sorumlu olduğu komisyon ücretinden sorumlu bulunduğu, (Y 3.H.D.

22. 10.2014 tarih ve 2014/6563 E-2014/13898 K) davacı-birleşen davalı iade faturasını ticari defterlerine kaydetmediği,tapuudan satışların gerçekleşmemesi nedeniyle ödenen komisyon bedellerinin iadesine yönelik iade faturası düzenleme koşulları taraflar arasında oluşmadığı ve taraf ticari defter kayıtlarına göre davacının davalıdan takibe konu miktar kadar alacaklı olduğu anlaşılmakla mahkemece asıl davanın kabulüne, birleşen davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamıştır.Açıklanan nedenlerle mahkemenin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmamasına, HMK.'nun 355. maddesi uyarınca; kamu düzenine ilişkin konularda da kararın esasına etkili bir aykırılık bulunmaması nazara alınarak;

davalı tarafın istinaf nedenlerinin tümünün HMK 353/1-b-1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

HÜKÜM

Yukarıda açıklanan nedenlerle: Davalı-birleşen davada davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK 'nun 353(1)b-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE,Asıl dava yönünden alınması gereken 2.778,40- TL istinaf karar harcından davalı-birleşen davada davacı tarafından peşin yatırılan 850- TL harcın mahsubu ile bakiye 1.928,40- TL harcın davalı-birleşen dava davacısı....AŞ den alınarak hazineye gelir kaydına,Birleşen davada; alınması gereken 44,40- TL istinaf karar harcından davalı-birleşen davada davacı tarafından peşin yatırılan 35,90- TL harcın mahsubu ile bakiye 8,50- TL harcın davalı-birleşen davada davacısı ....AŞ denn alınarak hazineye gelir kaydına,İstinaf aşamasında davalı-birleşen davada davacı tarafından yapılan masrafların kendi üzerinde bırakılmasına, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda HMK 362(1)-a maddesi uyarınca kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi.

24/10/2019