Toplu rehin yokluğunda ipotekli taşınmazların ayrı takip edilebileceği

T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
12. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO 2021/1816

KARAR NO 2024/692

TÜRK MİLLETİ ADINA

İSTİNAF KARARI

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ İSTANBUL ANADOLU 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ 24/12/2020

NUMARASI 2014/1205 Esas - 2020/1110 Karar

DAVA

İtirazın İptali (Ticari Satımdan Kaynaklanan)

İSTİNAF KARAR TARİHİ 07/05/2024

Davanın kısmen kabulüne-reddine ilişkin kararın davalılar ... Tic. AŞ vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA Davacı vekili; dava dışı ... AŞ ile davalı ... AŞ arasındaki Bayilik Sözleşmesi gereği ... AŞ'nin doğmuş ve doğacak bilamum hak ve alacaklarının teminatı olarak o dönem şirket ortağı olan davalılara ait 10 ayrı gayrimenkul üzerinde ... AŞ lehine ipotek konulduğunu, borcun ödenmemesi üzerine ... tarafından İstanbul Anadolu ... İcra Dairesinin ... esas sayılı dosyasında ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi başlatıldığını, takibe konu alacağın temlik edene ödenerek davacıya temlik edildiği, davalı-asıl borçlu firmanın takibe ve temlike itiraz ettiğini, ipotekli gayrimenkuller arasında Sapanca'da bulunan gayrimenkulün tek başına borcu karşılamaya yeterli olması nedeniyle yetkili icra dairesinin Sapanca olduğunu ve kendisinin ipotek borçlusu olmadığını bu sebeple de hakkında takip yapılamayacağını ileri sürdüğünü, HMK nın 12/3 maddesi uyarınca taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde icra takibi yapılabileceğini, İİKnın 149/a maddesi uyarınca asıl borçluyla ipotek veren sıfatıyla borçlu olan davalılar arasında zorunlu takip arkadaşlığı bulunduğunu, aynı borç için verilmiş ipotek nedeniyle asıl borçlu ve ipotek borçluları aleyhine takip yapıldığını ileri sürerek itirazın iptali ile alacağın %20'sinden az olmamak üzere icra inkar tazminatı ödemesini talep etmiştir.

CEVAP

Davalı ... vekili; İİK nın 149/a maddesi gereği, asıl borçluyla ipotek veren sıfatıyla borçlu olanlar arasında zorunlu takip arkadaşlığı olduğunu, davalı ... Tic. AŞ borca dayanak sözleşmeyi imzalayan asıl borçlu olduğunu, ipotekli gayrimenkullerin malikleri ile birlikte takip edilmesinde aykırılık olmadığını, davanın yasa gereği kendilerine yöneltildiğini, takipte alacağın temlik edilmesine itirazlarının olmadığını, ... firmasının asıl borçlu olmasına rağmen itiraz ile borçtan kurtulmaya çalıştığını ileri sürerek davanın kabulü ile sorumluluğun tüm borçlular arasında paylaştırılmasını istemiştir. Davalı ... Tic. Ltd. Şti vekili; davalı şirket ile dışı ... AŞ arasında bayilik sözleşmesinden kaynaklı alacaklar için davalı şahıslar tarafından ...

lehine pek çok gayrimenkul ipoteği tesis edildiğini, takip başlatılmadan önce asıl borçlu ve gayrimenkul ipotek borçluların tamamına ihtarname ve takip sonrasında ödeme emrinin tebliğ edilmesi gerektiğini, ancak ... ve ...'a geçerli tebligat yapılmadığını, takipte tüm gayrimenkullerin gösterilmesinin gerekli olduğunu, üst limit ipoteklerinde ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamsız takip yapılamayacağını,aynı alacak için birden fazla ipotek verilmiş ise hepsinin birden takibe konulması gerektiğini,tüm ipotekli gayrimenkullerin takibe konmadığını, bir kısım borçlulara tebligat yapılmadığından alacağın muaccel olmadığını, takip miktarının ipotek limitini aşmayacak şekilde gösterilmesi gerektiğini,...

ailesince taşınmazın satışının önlenmesi için dosya borcunun ... ye ödenerek diğer davalılara ait taşınmazların satışının sağlanması ve ödedikleri bedeli geri almak için temlik alacaklısı ... ödemiş gibi muvazaalı olarak temlik işlemi yaptırdıklarını, aynı alacak için ipotek tesis edildiğinden birisi tarafından borcun ödenmesi halinde asıl borçlu şirket dışındaki diğer ipotek alacaklılarına rücu edilemeyeceğinden muvazaalı temlik işleminin yapıldığını,temliik alan davacının ... ile birlikte ceza dosyasında yargılandıklarını, .. ye iade edilen 134.932,48-TL bedelli faturanın borçtan düşülmediğini, temlik sözleşmesindeki tüm bedelin şirket dışındakilerden talep edilemeyeceğini bildirerek davanın reddi ile %20 oranda icra inkar tazminatına hükmedilmesini istemiştir.

İLK DERECE MAHKEME KARARI

Mahkemece; ipotek veren üçüncü kişi hakkında takip yapılabilmesi için TMK nın 887. maddesi uyarınca muacceliyet ihtarının gönderilmesi gerektiği, davalılardan ... takipten önce muacceliyet ihbarı yapılmış ise de ... ve ... için muacceliyet ihbarı yapılmadan takibe girişildiği, takipten sonra ödeme emrinin ... ve ...’e tebliğ edildiği; ...’e çıkarılan tebligatın ise iade geldiği; alacaklı vekilinin talebi üzerine noter ihtarında yapılan adrese TK nın35 maddesine göre ödeme emrinin tebliğ edildiği, ödeme emrine sadece ...Ltd.Şti'nin itiraz ettiğini, diğer borçluların itirazlarının olmadığı, asıl ve ipotek borçluları için zorunlu takip arkadaşlığı var ise de itirazın iptalinde zorunlu dava arkadaşlığının bulunmadığı, şirket dışındaki davalılar yönünden taraf dava şartının bulunmadığı, Temlik alan davacının, temlik veren ...

şirketinin alacağı kadar olan tutar üzerinden hak sahibi olduğu, davalı şirketin ve dava dışı ... şirketinin ticari defter ve kayıtları üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırıldığı, davalı şirketin, ... şirketine kendi defterlerine göre 1.579.219,76-TL borçlu olduğu, taraflar arasında 31/12/2012 tarihine yapılan mutabakat yazışmalarında 134.932,48-TL'lik bir fark olduğunu, bunun da 10/12/2012 tarihli vade farkı faturasına ilişkin olduğu, bu faturanın davalı şirketin defterlerinde kayıtlı olmadığından ispata muhtaç olduğu, asıl borçlu şirket tarafından temliknamenin muvazaa nedeniyle geçersiz olduğu ileri sürülmüş ise de; bu iddianın ancak temlik alacaklısının borcu ödendikten sonra ortaklar arasında görülecek bir davanın konusu olabileceği, davalılar ...

davayı kabul beyanlarının ancak o davada değerlendirilebileceği, ... şirketinin alacağı tespit edildikten sonra, davacı ... tarafından bu alacak banka kanalıyla da ödendiğine ve yazılı bir temlikname ile takip konusu alacak, davacı ... tarafından temlik alındığına göre, davalıların muvazaa itirazlarının bu davada esasa etkisi bulunmadığından davanın kısmen kabulüne, Davalı ... Tic AŞ aleyhine açılan davanın kısmen kabulü ile takibin 1.579.219,76-TL üzerinden devamına; fazla istemin reddine; Asıl alacağın %20'si oranında icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine; davalılar ... yönünden açılan davanın HMK.nun 114,115/2 maddeleri uyarınca usulden reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davalı ... Ltd. Şti, ... vekili; takip başlatılmadan önce asıl borçlu ve ipotek borçlularının tamamına ihtarnamenin tebliği gerektiğini, ... tebligatın yapılmadığını, takipte asıl borçlu ve gayrimenkul ipoteği veren borçluların tamamına ödeme emri tebliğ edilmesi gerektiğini, alacağın muaccel olması için, ihbarın borçlu ile beraber taşınmazın malikine de yöneltilmesi gerektiğini, (MK.m.802). Mahkemece ipotekli gayrimenkullere ait tapu kayıtlarının getirtilmediğini, maliklerin tespit edilmediğini, borçlu ayni alacak için birden fazla ipotek vermişse, alacaklı bunların hepsinin birden satışını istemek zorunda bulunduğundan (MK. mad. 873) bunların hepsine ait «ipotek akit tablosu örneği»nin icra dairesine verilmesi gerektiğini,ancak alacaklı tarafından tüm ipotekli gayrimenkullerin takip konusu yapılmadığını, üst limit ipoteklerinde ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamsız takip yapılamayacağını, açılan dava itirazın iptali olması nedeni ile incelemenin icra hukuku/takip hukuku açısından inceleme yapmasının zorunlu olduğunu, ipoteğin paraya çevrilmesi talebini içeren icra dosyasında ipotekli gayrimenkul sahibine tebligat yapılmasının zorunlu olduğunu, bu sebeple itirazın kaldırılması davasının reddinin gerektiğini, icrada ...

için iade sonrası önce mernis adresine tebligat gönderilmesi gerekirken TKnın 35 maddesi uyarınca noter ihtarındaki adresine tebligat gönderilmesinin usulsüz olduğunu, davacının alacağının gerçek olmadığının sunulan deliller ile açıkça anlaşıldığı gibi ... tarafından mahkeme huzurunda ipotek nedeni ile gayrimenkullerini kurtarmak için ...'ye 2 trilyon para ödediğinin beyan edildiğini, Kadıköy tapusuna kayıtlı .... ve ... adına kayıtlı gayrimenkullerin ... ailesinin ortağı ve sahibi olduğu ... Şirketler Grubunun ticari merkezleri olduğunu, ... ve ...’a ait Sapanca’daki gayrimenkullerin ise ise oldukça değerli çiftlik evleri olduğunu, satışı önleyebilmek için .... ailesi tarafından muvazaalı işlem yapılarak dosya alacağının temlik edilmiş gibi gösterildiğini, bu sebeple muvazaalı işlem yapıldığını, gayrimenkullerini sattırmak istemeyen ...

ailesi tarafından dosya borcu ödenerek diğer ipotekli gayrimenkullerin satışı sureti ile ödedikleri bedeli geri alabilmek için görünürde dosya borcunu ... ödemiş ve dosya alacağını temlik almış gibi gösterdiklerini, ....ın ekonomik sorunlar yaşadığını bilen ... ailesi dosya borcunu ...’a rücu edemeyeceğini bildiğini,bilirkişi raporlarının hükme yeterli olmadığını, itirazlarının karşılanmadığını, alacak yargılamayı gerektirdiğinden davalı aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilemeyeceğini, ileri sürerek kararın kaldırılarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

GEREKÇE

Dava, ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile yapılan ilamsız takibe asıl borçlu tarafından yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir.Dava dışı ... A.Ş. İle davalı ...Tic. Ltd. Şti. arasında yapılan Bayilik Sözleşmesi gereği davalı gerçek kişilerle ... şirketinin doğmuş ve doğacak borçları için ... şirketi lehine 1. Dereceden, maliki oldukları takibe konu taşınmazlar için ayrı ayrı olmak üzere limit ipotekleri verdikleri ,temlik eden tarafından 10.1.2013 tarihli ihtarname ile bakiye 1.814.152,24-TL cari hesap borcunun ödenmesi için davalılara ihtarname keşide edildiği, muacceliyet ihtarının ... ve ... dışındakilere tebliğ edildiği, İstanbul ... İcra Dairesinin ... esas sayılı dosyasında ...

AŞ tarafından davalılar aleyhine 1.714.152,24-TL alacağın tahsili için ilamsız takip yapıldığı, davalı ... ve ... ödeme emrinin TK 35 maddesi uyarınca yapıldığı, takibe Bilnam şirketi tarafından itiraz edildiği, 14.1.2014 tarihinde Noterde düzenlenen Temlik Protokolü ile dosya borcunun temlik alan davacı tarafından banka aracılığıyla 13.1.2014 tarihinde temlik edene ödendiği anlaşılmaktadır. Davalı şirket, ... istinaf sebepleri; borcun gerçekte .... grubu tarafından ödendiği, diğer ipotek borçlularına rücu edemeyeceğinden kendilerine ait olmayan ipotekli taşınmazların satışını sağlamak üzere davacıya alacağın temlik edilmiş gibi gösterildiği, ipotek verilen başka taşınmazlarda olduğu halde ipoteklerin takibe dahil edilmediği, ipoteğin paraya çevrilmesi takibinden evvel asıl borçlu ve taşınmaz maliklerine ihtar yapılmadığı,icra takibinde yapılan tebliğlerin usulsüz olduğuna ilişkindir.Öncelikle ipoteğin paraya çevrilmesine ilişkin takibe konu taşınmazların belirlenmesi gereklidir.Temlik eden alacaklı tarafından 1.714.152,24-TL alacağın tahsili için :asıl borçlu Bilnam şirketi ile;ipotek borçluları diğer davalılara on ayrı taşınmazın paraya çevrilmesi için icra takibi başlatılmıştır.

İpotekli taşınmazlar;

1- ... ait ... ... ada ... parsel ...nolu daire(1.7.2004 tarih ... yevmiye ) 175.000-TL 2-... ait ... ... ada ... parsel (1.7.2004 tarih ... yev) ... nolu daire 160.000-TL bedelli 3-... ait ... köyü ... parsel(yeni ... ada parsel ) (15.4.2008 tarih ... yev)100.000-TL 4- ... ait ... köyü ... parsel 15.4.2008 tarih .. yev)500.000-TL 5-... ait ... köyü ... parsel(yeni ... ada parsel ) (15.4.2008 tarih ... yev)200.000-TL 6-... ait ... köyü ... parsel(yeni ... ada parsel ) (15.4.2008 tarih ... yev)200.000-TL 7- ... ait ... mahallesi ... parsel (30.5.2005 tarih ... yev) 3.400.000-TL 8-... ait ... mahallesi ...-parsel (15.4.2008 tarih, ... yevmiye ) 400.000-TL, 9-... ait ... ... ada ... parselde ...

nolu dükkan(16.4.2008 tarih ... yev) 400.000-TL 10-... ait ... ... ada ... parselde ... nolu daire (16.4.2008 tarih ... yev) 400.000-TL bedellidir. Davalı şirket vekili bunun yanında temlik eden alacaklının başkaca ipotekleri de bulunduğunu bunların takibe dahil edilmediğinden, takibin geçersiz olduğunu ileri sürmüştür. Yukarıda sıralandığı üzere temlik edenin alacağına teminat olmak üzere belli limitlerde taşınmazların her biri için ayrı ayrı limit ipoteği tesis edildiği anlaşılmaktadır. Bu meyanda getirtilen tapu kayıtlarından davalı şirket tarafından takibe konu edilmediği ileri sürülen ... adına kayıtlı olduğu anlaşılan ancak davalı tarafından tapu bilgileri verilmeyen ... mah ... parsel de ise ipotek kaydı bulunmamaktadır.Yine ...

tarafından 7.1.2010 tarihinde ... satılan ... Mahallesi ... ada ... parsel ... nolu bağımsız bölüm üzerinde 400.000-TL bedelli alacaklı ... lehine 16.4.2008 tarih ... yevmiye ile ipotek şerhi mevcuttur.Tesbit edilebilen ve icra takibine konu ipoteklerde rehin yükünün taşınmazlar arasında paylaştırıldığı anlaşılmaktadır. "4721 sayılı TMK nın 850 vd maddelerine göre taşınmaz rehninin ipotek veya ipotekli borç senedi ve irat senedi şeklinde kurulabileceği açıkça ifade edilmiştir. Bu ifadeden de anlaşılacağı üzere ipotek, taşınmaz rehninin bir türüdür ve bir borcun ödenmesinin taşınmazla teminat altına alınması hukuki ilişkisine dayanır. İpotek, taşınmaza taalluk eden haklardandır. Birden fazla taşınmazın bir alacağın teminine tahsis edilmesi mümkündür.

Bu durum toplu rehin kurulması veya rehin yükünün paylaştırılması yoluyla sağlanabilir.Uygulama ve öğretide yer alan tanımlamaya göre bir tek alacak için birden fazla taşınmaz üzerinde her biri alacağın tamamına teminat (güvence) teşkil etmek üzere rehin yükü taşınmazlar arasında paylaşılmadan kurulan rehine toplu rehin (kollektif rehin - müşterek rehin, birlikte rehin) denilmektedir. (Köprülü-sınırlı-haklar-İstanbul 1982- 1983, 2.bası sh.291 vd.)Yasa metninde de açıkça ifade edildiği gibi bu rehin türü "üzerinde kurulmak istenen taşınmazlarının mülkiyetinin aynı kişiye ait olması" ya da "taşınmazların ayrı kişilerin mülkiyetinde yani taşınmazların malikleri farklı kimseler ise, bu kişilerin güvence altına alınmak istenen borçtan müteselsil olarak sorumlu bulunmaları" hallerinde kurulabilmektedir.

Bu şartlar yoksa toplu rehin kurulamaz.TMK'nın 873/3. maddesine göre "Aynı alacak için birden fazla gayrimenkul üzerinde rehin tesis edilmiş ise alacaklı bunların aynı zamanda satılmasını talep etmeye mecburdur. Bununla beraber icra memuru ancak gerektiği kadarını satar." hükmüne yer verilmiştir. Buna göre, toplu rehin durumunda, ipotek alacaklısı alacağı gününde ödenmemişse açıklanan yasa hükmü gereği üzerinde toplu (birlikte) rehin kurulmuş olan taşınmazların her birinin aynı zamanda satılmasını talep etmek zorundadır. Bu zorunluluk alacaklının istediği taşınmazı sattırarak keyfi davranmayı önlemeye yöneliktir. (HGKnın 27.11.2002 T, 12-823/1020 K.) Dolayısıyla tüm taşınmazlar için takibin birlikte başlatılması ve satışının da aynı anda talep edilmesi gerekmektedir.

Bu husus kamu düzeninden ve takip şartı olup, mahkemece re’sen nazara alınmalıdır.(Yargıtay 12 HD nin 2023/9449 esas 2024/1702 karar sayılı 22.02.2024 tarihli ilamı )Yukarıda yazılı ve benzer pek çok yargı kararına göre somut olayda birden çok ipotekli taşınmazın paraya çevrilmesi talep edilmekte ise de her bir taşınmaz için farklı miktarda limit ipoteği verildiğine göre somut davada "toplu rehin" söz konusu olmadığı rehin yükünün taşınmazlar arasında pay edildiği buna göre ipotekli taşınmazların aynı takipte paraya çevrilmesi zorunluluğu bulunmamaktadır. Limit ipoteğinin paraya çevrilmesine ilişkin olarak İİK nın 149.b maddesi uyarınca ilamsız takip yapılması mümkün olduğundan Davalı şirket vekilinin ilamsız takip yapılamayacağı ,ipoteklerin tamamının takibe dahil edilmediğine yönelik istinaf nedenleri yerinde değildir.

Davalı şirket vekili temlikin muvazalı olduğu ileri sürülmüş ise de , şeklen geçerli yazılı bir temlik sözleşmesi mevcut olup ,açılan itirazın iptali davasında banka aracılığıyla temlik bedeli olan icra takip dosyasındaki borcun alacaklıya ödendiği ,devir sözleşmesi alacağı devreden ve devralan arasında yapılacağı için borçlunun katılımına veya iznine ihtiyaç olmadığı,zira borçlu için alacaklının kim olduğu önemli değildir.Davalılar ,temlik işleminden zarara uğramaları halinde ,iddiaları gibi temlik alanın diğer ipotek borçlularının muvazalı eylemlerini ispatlamak kaydı ile zarara uğratılırlar ise zararın tazminini açacakları bir dava ile talep etme hakları vardır.İtirazın iptali davası davasında ipotek borçlusu sıfatını haiz davalıların -zarara uğrayan alacaklı-sıfatını haiz olmayan davalıların bu temlikin muvazalı olduğunu ileri süremeyecekleri dikkate alındığında bir kısım davalıların temlike yönelik savunmalarının bu dava incelenemeyeceği sonucuna varılmaktadır.Davalı şirket vekilinin temlikin muvazalı olduğuna istinaf nedeni yerinde bulunmamıştır.Yine TMK'nın 887.

maddesi, "İpotekli taşınmazın maliki borçtan şahsen sorumlu değilse, alacaklının ödeme isteminin ona karşı etkili olması, bu istemin hem borçluya, hem kendisine karşı yapılmış olmasına bağlıdır." düzenlenmiştir.İİK’nın 149. maddesinde; "İcra müdürü, ibraz edilen akit tablosunun kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını ihtiva ettiğini ve alacağın muaccel olduğunu anlarsa, borçluya ve taşınmaz üçüncü şahıs tarafından rehnedilmiş veya taşınmazın mülkiyeti üçüncü şahsa geçmiş ise ayrıca bunlara birer icra emri gönderir" hükmüne yer verilmiştir. İİK'nın 148/a maddesinde; “İpotek sözleşmesinin tarafları veya ipotekli taşınmazı daha sonra satın alanlar ya da bunların halefleri, tapu sicili müdürlüğüne yurt içinde bir tebligat adresi bildirmek zorundadırlar.

Aksi takdirde ilgililerin tescil talebi, tapu sicili müdürlüğünce reddolunur. Adresin değiştirilmesi tapu sicil müdürlüğüne bildirilmesi hâlinde sonuç doğurur. Yeni adresin bildirilmemesi hâlinde tebligatların eski adrese ulaştığı tarih tebellüğ tarihi sayılır.” hükmüne yer verilmiştir. Bu düzenleme uyarınca ipotek borçlusu hakkında ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamsız takibe geçmeden önce ipotek borçlusuna ve asıl borçluya muacceliyet ihtarı göndermesi ve gönderilen bu ihtarın da tebliğ edilmiş olması gerekmektedir. Bu husus takip şartıdır. Bu şart gerçekleşmeden başlatılan bir takibin usule uygun bir takip olduğu söylenemez. Somut olayda,(muacceliyet ihbarı ) kat ihtarının ... adına gönderildiği adres ...

caddesi ...-Bostancı /İstanbul, ... da "... Caddesi ... Apartmanı No:... Kadıköy/İstanbul adresine tebliğe çıkarılmış olup,tebligat adres değiştiğinden bahisle yapılamamıştır. Davalı vekili ihtarnamenin ... ,... tebliğ edilmediğini istinaf nedeni olarak göstermiştir.Ne var ki tebliğ adresleri her ikisinin ipotek resmi senedinde yazılı adresleridir. Adres değişikliği konusunda tapu sicil müdürlüğüne bir bildirimde bulunulduğu ileri sürülmediğine göre, kat ihtarının adreslerine ulaştığı tarihin tebliğ tarihi olarak kabulü gerekir.Davalı şirket vekilinin aksi yöndeki istinaf nedeni yerinde görülmemiştir. Davalılara usulüne uygun olarak muacceliyet ihtarının tebliğ edildiğinin kabulü gerektiğinden 887.maddede ki öngörülen takip koşulunun oluştuğu anlaşılmaktadır.

Getirtilen güncel tapu kayıtlarından; -... adına kayıtlı olan ... ... ada ... parsel (1.7.2004 tarih ... yev) 6 nolu bağımsız bölüm taşınmaz 17.9.2013 tarihinde, takip tarihinden sonra ...' a satılmıştır. Tapu kaydında takibe konu ipotek görünmemektedir.- ... ait ... ... ada ... parselde 1 nolu dükkanın 1/2 hissesi ( ... yev) 400.000-TL bedelli taşınmaz icra takibinden evvel 07.01.2010 tarihinde ... satılmıştır.-... ait ... ... ada ... parselde ... nolu Daire (16.4.2008 tarih ... yev 400.000-TL bedelli )taşınmaz icra takibinden evvel 07.01.2010 tarihinde ... satılmıştır. -Tapu sicil müdürlüğü tarafından ... ait ... köyü ... parsel 15.4.2008 tarih ... yev)500.000-TL ipotekli taşınmazın satıldığı bildirilerek tapu kaydı gönderilmemiştir.Tapu kaydı gönderilmediğinden ipotekli taşınmaz malikinin kim olduğu belli değildir.

İpotekli taşınmazların bir kısmının takipten evvel satıldığı halde ipotekli taşınmaz maliklerine ihtar gönderilmediği gibi icra takibinde yer almadıkları anlaşılmaktadır. "İİK.'nın 149. madde hükmüne göre, icra takibinin asıl kredi borçlusu (lehine ipotek verilen) aleyhine açılması asıldır. Takip sonunda üçüncü kişinin taşınmazının paraya çevrilmesi söz konusu olduğundan, o kişi hakkında da takip yapılması gerekir. Şu hale göre ipotek veren üçüncü kişi ile asıl borçlu arasında zorunlu takip arkadaşlığı vardır. Bu husus mahkemece re'sen gözönünde bulundurulmalıdır. Sadece asıl borçlu hakkında takip yapıldığı için ipotek verenin sonradan takip edilerek bu iki takibin birleştirilmesi mümkündür.

Bu nedenle, mahkemece; alacaklı davacıya ipotekli taşınmaz maliki 3. kişi şikayetçi hakkında da takip başlatıp, daha sonra da bu takip dosyası ile birleştirilmesi konusunda mehil verilmesi, bu işlemlerin yerine getirilmemesi halinde takibin tümüyle iptaline karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 12.HD'nin 2012/7311 esas, 2012/20917 karar sayılı 18.06.2012 tarihli ilamı ) İİK’nın 150/c bendi gereği icra müdürü, ipoteğin paraya çevrilmesi hakkındaki takibin başladığını tapu idaresine haber vermeye mecburdur. Tapu memuru, keyfiyeti taşınmazın siciline şerh verir. Taşınmazı bu şerh tarihinden sonra iktisap edenlere icra veya ödeme emri tebliğ olunmaz.Taşınmazı bu şerh tarihinden sonra iktisap edenlere icra veya ödeme emri tebliğ olunmaz.

Ancak ipotekli taşınmazı 150/c şerhinin tapu siciline işlenmesinden önce fakat takip başlatıldıktan sonra devralan kişilere ödeme emri tebliğ edilmesi gerekmektedir.Davalı vekili ... ve ... icra takip dosyasında yapılan tebligatların usülsüz olduğunu ileri sürmüştür. Ne var ki ;icra takibinde borçluya yapılan tebligat usulsüz denilerek itirazın iptali davası red edilemez.Usülsüz tebligat yapılan borçlu usulsüz tebligatın yapıldığını öğrendiği tarihden itibaren süresinde İcra Hukuk Mahkemesinde şikayet yoluna başvurmalıdır. Şikayetçi borçlu süresinde şikayet yoluna başvurmadığı takdirde usulsüz tebligat süre sonunda geçerli hale gelir. Buna göre bir kısım davalılar vekilinin ödeme emri tebliğinin usulsüz olduğuna yönelik istinaf nedeni de yerinde değildir.

Tüm anlatılanlara göre; asıl borçlu şirket dışında ipotek borçlularının takibe itiraz etmedikleri, asıl borçlunun borcunun sabit olduğu gerekçesiyle itirazın iptaline karar verilmiş ise de; ipotekli bir kısım taşınmazların icra takip tarihinden evvel satıldığı, bir adet taşınmazın güncel tapu kaydının satıldığından bahisle gönderilmediğinden akıbetin bilinmediği , taşınmazı takipden sonra iktisap eden bakımından taşınmaza satışa arz şerhi konulup konulmadığı belli olmadığından bir değerlendirme yapılamamaktadır. Halen ipotek verenler ,taşınmaz maliki olmadıklarından haklarındaki icra takibinin kesinleşmesinin ise hukuken kıymeti bulunmamaktadır.İpotekli taşınmazı icra takibinden evvel iktisap eden icra takibinde zorunlu takip arkadaşıdır.

İpotek borçlusu taşınmaz maliki takibe dahil edilmeden lehine ipotek verilenin borcu sabıt olsa da itirazın iptaline karar verilemez. Taraf olmadığı bir takipde ipotek borçlusu hakkında takibin kesinleştiğinden söz edilemeyeceği dikkate alınmadan karar verilmesi kamu düzenine aykırıdır.İlk derece mahkemesince ipotekli takibe konu tüm taşınmazların güncel tapu kayıtları getirtilerek davalı ipotek borçlularının pasif husumetinin devam edip etmediği ,TMK nın 887,İİK nın 148/a, İİK’nın 150/c bendi hükümleri gözönünde bulundurularak zorunlu takip arkadaşlığı ve diğer takip şartlarının mevcut olup olmadığı belirlenmeli , ipotekli taşınmazı 150/c şerhinin tapu siciline işlenmesinden önce fakat takip başlatıldıktan sonra devralan kişi var ise ödeme emri tebliğ edilmesi gerektiği gözönünde bulundurulmalıdır.Mahkemece, ipotekli taşınmaz malikleri tespit edilip takip şartlarının tamamlanması,İcra takibinden evvel taşınmazı iktisap eden ipotekli taşınmaz malikleri hakkında ihtar şartı yerine getirildikten sonra, eldeki icra takip dosyası ile birleştirilmek üzere icra takibi başlatmak üzere davacı vekiline mehil verilmesine,verilen kesin süre içinde anılan eksiklikler giderilmediği takdirde asıl borçlu hakkındaki itirazın iptali davasının reddine karar verilmelidir.

Başlatılacak icra takibine itiraz halinde eldeki dava ile birleştirilmek üzere itirazın iptali davası açılması gerekmektedir.Aksi halde,takibe itiraz etmeyen ipotek borçlusunun davada yer alması gerekmez.Açıklanan sebeplerle; haklarındaki takipler asıl borçlu ile birlikte yürütülmesi gerektiğinden ipotekli taşınmaz maliklerinin ayrı ayrı takipte yer alıp almadığına ilişkin bir inceleme yapılmadan asıl borçlu hakkında itirazın iptaline karar verilmesi yerinde olmayıp,verilen karar kamu düzenine aykırılık teşkil ettiğinden davalı şirket ve arkadaşları vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, zorunlu takip koşulları tamamlanarak dava yeniden görülmek üzere kararın kaldırılmasına dava dosyasının kararı veren mahkemeye gönderilmesine karar verilmiştir.

HÜKÜM

Yukarıda açıklanan nedenlerle: Davalılar ... Tic. AŞ vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne; İstanbul Anadolu 3. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 24/12/2020 Tarih 2014/1205 Esas - 2020/1110 Karar sayılı kararın HMK 353(1)a-4 gereği KALDIRILMASINA;"Dava yeniden görülmek üzere dosyanın kararı veren mahkemeye gönderilmesine"Yatırılan 26.969,12‬-TL peşin istinaf karar harcının istek halinde davalılar ...Tic. AŞ'ye iadesine,Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda HMK 353(1)-a maddesi uyarınca kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi.07/05/2024