Ticari satımda otopark ayıbı iddiasında sözleşme ve krokiye uygunluk

T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
12. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO 2021/1657

KARAR NO 2024/1260

TÜRK MİLLETİ ADINA

İSTİNAF KARARI

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ İSTANBUL ANADOLU 6.ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ 24/06/2021

NUMARASI 2017/882 Esas 2021/717 Karar

DAVA

Tespit

İSTİNAF KARAR TARİHİ 19/09/2024

Davanın reddine ilişkin kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacı vekili; davacının ... sitesinden adresinde ... Blok ... no'lu bağımsız bölümü davalıdan satın aldığını, satıma konu daire için ... numarada bulunan otopark yerinin davacıya teslim edildiğini, teslim alınan otoparkın ayıplı olduğunun teslim sırasında teslim tutanağına şerh edildiğini, müvekkiline teslim edilen 2 adet otopark yeri önlü ve arkalı şekilde olup, ön taraftaki aracın önü duvar olması nedeniyle arka kısımdaki araç çıkmadan öndeki aracın çıkamadığını, bu durumun giriş çıkış sırasında büyük sorun oluşturduğunu, ayıbın giderilmesi için davalıya Beşiktaş ... Noterliği'nin 15.06.2017 tarihli ihtarnamesi keşide edilmesine rağmen davalı tarafça cevap verilmediğini, yaklaşık 3.500.000-TL bedelle satın alınan daire için kullanışa elverişsiz bir otopark tahsis edilmesinin müvekkilinin beklediği faydayı ortadan kaldıran önemli ölçüde ayıp olduğundan, davalı satıcının bundan sorumlu olduğunu belirterek, müvekkiline tahsis edilen otoparkın ayıpsız benzeri ile değiştirilmesine, bunun mümkün bulunmaması halinde ise masrafı satıcıya ait olmak üzere mevcut otoparkın onarılarak ayıbın giderilmesine karar verilmesini istemiştir.

CEVAP

Davalı vekili; dava konusu edilen dairenin müvekkilince dava dışı ...'a satışının yapıldığını, davacının da söz konusu daireyi önceki malik ...'dan devraldığını, otopark alanı sözleşmeye uygun düzenlenmiş ve tahsis edilmiş olup ayıplı olmadığını, müvekkili ile dava dışı ... arasında imzalanan Beyoğlu ... Noterliğinin 11.03.2013 tarihli satış sözleşmesinde teslim edilecek otopark alanının iki araçlık olduğu belirtilmiş olup, bunun dışında otopark alanına ilişkin başka bir taahhütte bulunulmadığını,sözleşmenin 4.3 maddesi ile teknik şartnamenin 8. maddesi hükümlerinden anlaşılacağı üzere müvekkilinin davacıya iki araçlık otopark alanı tahsisi dışında herhangi bir taahhütte bulunmadığını,ayıp teşkil edecek bir husus bulunmadığını, otopark alanının davacı tarafından etkin bir şekilde kullanılamamasının otoparkın ayıplı olduğu anlamına gelmeyeceğini, sınırlı bir alandaki otoparkta daire sahiplerinin her birine iki araçlık alanın paralel olarak tahsisisin fiziken mümkün olmadığını, tacir olan davacının satın aldığı yerin yönetim planı ve projesini satın almadan önce incelemesi gerektiğini, ayıbın varlığı kabul edilse dahi davacının satım sözleşmesi kurulduğu sırada fark edebileceği ayıptan müvekkilinin sorumlu tutulamayacağını, zira davacıya tahsis edilen otoparkın arkalı önlü olduğunun otopark planında açıkça gözüktüğünü, otoparkın yönetim planına da işlendiğini, durumun davacı tarafından bilindiğini, ayrıca davacının süresinde usulüne uygun bir ayıp ihbarında bulunmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

İLK DERECE MAHKEME KARARI

Mahkemece;

11. 03.2013 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi davalı şirket ile dava dışı ... arasında yapılmış olup, davacı şirketin ...'dan 02.05.2017 tarihinde devir alarak sözleşmeye taraf olduğu, dava dışı ... ile davalı şirket arasında imzalanan satım sözleşmesinde tahsis edilecek otopark alanının iki araçlık olduğu belirtilmiş olup, bunun dışında tahsis edilecek otopark alanına ilişkin başkaca bir ifadeye yer verilmediği, diğer bir ifadeyle 2 araçlık otopark yerinin ne şekilde (arta arda veya yan yana) verileceğinin kararlaştırılmadığı, davacı şirketin dairenin tesliminde kapalı otoparkta dairelerine tahsis edilen arka ... sıralı otopark yerine itiraz ederek, teslim tutanağına itiraz ettiği, bu hususa ilişkin olarak noter ihtarnamesi ile de davalıya bildirimde bulunduğu, dosya içerisinde bulunan flash bellekteki otopark krokisi incelendiğinde, birkaç istisna dışında çoğu dairenin çift otoparkının, davacı şirkete teslim edilen otopark ile aynı olduğu, satıcının taahhüdünün iki adet otopark teslimi olduğu ve bunun ifa edildiği,iki araçlık otopark yerinin yan yana olacağının kararlaştırılmadığı, her ne kadar davacı teslim tutanağına ihtirazi kayıt koymuşsa da, ilk başta taşınmaz satış vaadi ve ekleri imzalanırken otoparkın cinsi, şekli hususunda ihtirazi kayıt koyulmadığı, proje bittikten sonra bu husustaki ihtirazi kayıt nedeniyle artık onarımının ve ayıpsız misli ile değişimin mümkün olmadığı ve ayıbın önemsiz ayıp niteliğinde olduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF NEDENLERİ

Davacı vekili; davalı tarafından satışı yapılan daire için tahsis edilen otopark yerinin ayıplı olduğunun teslim sırasında tutanağa şerh edildiğini, müvekkiline teslim edilen iki adet otopark yeri önlü arkalı şekilde olup, ön taraftaki aracın önü duvar olması nedeniyle arka kısımdaki araç çıkmadan öndeki aracın çıkamadığını, bu durumun ayıp teşkil ettiğini,sözleşmenin kurulması aşamasında otopark alanının belli olmadığını, satış sözleşmesinin 4.3 maddesinin otopark kullanım imkanının da sağlanacağını belirttiğini, gelinen aşamada otoparkın onarımının mümkün olmadığı tespit edilmekle, ayıplı otoparkın ayıpsız benzeri ile değiştirilmesine karar verilmesi gerektiğini, satış sözleşmesinde otoparkın sayısı belirlenmiş olup otoparkın ayıplı olacağının tahmin edilmesinin mümkün olmadığını, satıcının kullanım amacı bakımından satılanın değerini ve alıcının beklediği faydayı ortadan kaldıran ayıplardan sorumlu olması nedeniyle mahkeme gerekçesinin hukuka aykırı olduğunu, mahkemece alınan 01.10.2019 ve 20.04.2021 tarihli bilirkişi raporlarında otoparkın ayıplı olduğu tespitine yer verildiğini, gelinen aşamada otoparkın onarılmasının mümkün olmadığı belirlenmiş olmakla, kararın kaldırılarak otoparkın ayıpsız benzeri ile değiştirilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

GEREKÇE

Dava, ticari satıma konu taşınmaza ait otoparkın ayıplı olduğu iddiasına dayalı olarak davacıya tahsis edilen otoparkın ayıpsız benzeri ile değiştirilmesi, bunun mümkün olmaması halinde ise ayıbın onarım yoluyla giderilmesi istemine ilişkindir. Somut olayda; dava dışı ... ile davalı arasında düzenlenen 11.03.2013 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi ile davalı satıcının maliki olduğu ... projesinde bulunan 192 no'lu bağımsız bölümün alıcı ...'a satışının kararlaştırıldığı, dava dışı ... ile davacı şirket tarafından düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile de satış sözleşmesinden doğan tüm hak ve borçların davacı şirkete devredildiği, 25.05.2017 tarihli teslim tutanağı ile sözleşme konusu bağımsız bölüm ile depo ve otoparkın davacıya teslim edildiği, teslim tutanağına davacı tarafından otopark alanını kabul etmediğine dair şerh düşüldüğü, davacı tarafça davalıya keşide edilen 15.06.2017 tarihli ihtarname ile, otoparkın arkalı önlü olması nedeniyle yeni otopark tahsis edilmesinin ihtar edildiği anlaşılmaktadır.

Davacı tarafça, davalının tahsis ettiği otoparkın arkalı önlü olması nedeniyle ayıplı olduğu iddia edilerek, otoparkın ayıpsız benzeri ile değiştirilmesi, bunun mümkün olmaması halinde ise ayıbın onarım yoluyla giderilmesi talep edilmiştir. Ayıp, taraflar arasındaki sözleşme ile kararlaştırılan vasıfların eksikliği veya kararlaştırılmamış olsa dahi dürüstlük kuralı gereğince eserde bulunması gerekli vasıfların eksikliği iken; sözleşmeye aykırı ifa (aliud ifa), taraflar arasındaki sözleşmeyle kararlaştırılmış olan eserden bambaşka bir eserin teslimidir. Ayıplı ifa halinde ayıplı olsa da bir ifa mevcutken, aliud ifada ise sözleşme hiç ifa edilmemiş kabul edilmektedir. Bu nedenle aliud ifa halinde yüklenici, ayıba karşı tekeffül hükümlerine göre değil, borcun hiç ifa edilmemesine ilişkin TBK'nın 112.

ve devamı maddeleri hükümleri uyarınca sorumlu tutulmalıdır. 6102 sayılı TTK'nın 23/1-c maddesi gereğince; malın ayıplı olduğu teslim sırasında açıkça belli ise alıcı 2 gün içerisinde durumu satıcıya ihbar etmelidir. Açıkça belli değilse alıcı malı teslim aldıktan sonra 8 gün içerisinde incelemek veya incelettirmekle ve bu inceleme sonucunda malın ayıplı olduğu ortaya çıkarsa haklarını korumak için durumu satıcıya ihbarla yükümlüdür. Diğer durumlarda 6098 sayılı TBK'nın 223/2. maddesi uygulanır. TBK’nın 223. maddesine göre; alıcı, devraldığı satılanın durumunu işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satılanda satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse, bunu uygun bir süre içinde ona bildirmek zorundadır.

Alıcı gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak bir ayıp bulunması hâlinde, bu hüküm uygulanmaz. Bu tür bir ayıbın bulunduğu sonradan anlaşılırsa, hemen satıcıya bildirilmelidir, bildirilmezse satılan bu ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır. TBK'nın 227. maddesinde ise satılanın ayıplı olması halinde alıcının seçimlik hakları; "satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme, satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinde indirim isteme, aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme, imkan varsa satılanın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteme" olarak belirlenmiştir.

Taraflarca imzalanan taşınmaz satış sözleşmesinin 4.3 maddesinde, satıcının alıcıya 2 adet kapalı otopark alanının kullanımını sağlayacağı, sözleşme eki müşteri teknik şartnamesinin 8. maddesinde ise 3+1 daireler için 2 araçlık otopark tahsis edildiği hüküm altına alınmış olup, söz konusu hükümler ile sözleşme kapsamında davacıya tahsis edilecek otoparkın niteliği konusunda başkaca bir belirleme ve taahhüt yer almamaktadır. Yine sözleşme eki krokide davacıya tahsis edilen otopark alanının iki araç arka ... park edilecek şekilde düzenlendiği görülmektedir. Davalı tarafça sözleşme eki krokide yer aldığı şekle ve sözleşmeye uygun olarak davacıya iki araçlık otopark yeri tahsis edilmiştir. Sözleşme ve eklerinde davacıya tahsis edilecek otoparkın niteliği konusunda bir belirleme yapılmamış olması ve teslim edilen otoparkın sözleşme eki krokide belirlenen yerleşim planına uygun olması nedeniyle, otoparkın yan yana değil de arka ...

park edilecek şekilde düzenlenmesinde sözleşmeye aykırılık bulunmamaktadır. Aynı nedenle TBK'nın 219. maddesi kapsamında satılanın niteliğine aykırılık veya kullanım amacı bakımından satılanın değerini veya alıcının beklediği faydaları ortadan kaldıran ya da önemli ölçüde azaltan bir ayıptan söz edilmesi de mümkün değildir. Bu nedenle mahkemece davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.

HÜKÜM

Yukarıda açıklanan nedenlerle: Davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nun 353(1)b-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE, Alınması gereken 427,60-TL istinaf karar harcından peşin yatırılan 59,30‬-TL harcın mahsubu ile kalan 368,3‬0-TL harcın davacıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına, Davacı tarafından yapılan giderlerin üzerinde bırakılmasına, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda HMK 362(1)-a maddesi uyarınca kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi.19/09/2024