Resmî şekilde yapılmayan taşınmaz satışında cezai şartın geçersizliği

11. Hukuk Dairesi         2022/1306 E.  ,  2023/4594 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi

SAYISI 2019/1753 Esas, 2021/1938 Karar

HÜKÜM

Esastan ret; davanın kabulü

İLK DERECE MAHKEMESİ İstanbul Anadolu 6. Asliye Ticaret Mahkemesi

SAYISI 2016/1436 E., 2019/394 K.

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı şirket tarafından yeni şirket merkezi olarak kullanılmak amacıyla davalı ile 23.11.2015 tarihinde "Gayrimenkul Alım Satım Sözleşmesi"nin imzalandığını, sözleşme kapsamında davalı satıcı tarafından İstanbul İli Pendik İlçesi Kurtköy Mah. Airport Projesi dahilinde bulunan 17 ve 18 numaralı iki adet bağımsız bölümün eksikliklerinin tamamlanması, iskanının ve kat mülkiyeti tapusunun alınması ve gayrimenkulün satışının yapılması karşılığında davacının Katma Değer Vergisi dahil toplam 12.000.000,00 TL ödeme yapmasının kararlaştırıldığını, davacının taşınmazların bedelini davalıya ödediğini, ancak davalının sözleşmenin (F) maddesinde kararlaştırılan taşınmazın satışından itibaren 5 ay içinde iskan alınması edimini zamanında yerine getirmediğini, maddenin devamında kararlaştırılan iskân alınmaması halinde gecikilen her ay için 100.000,00 TL cezai şart ödeme taahhüdünde bulunulduğunu, bu nedenle beş ay için 500.000,00 TL cezai şart ödeme yükümlülüğünün yerine getirilmesi gerektiğini, davacının en geç 02.05.2016 tarihinde tamamlaması gereken iskan işlerini beş ay gecikmeli olarak 14.10.2016 tarihinde gerçekleştirdiğini, bunun dışında davacının elektrik dağıtım şirketi ile enerji dağıtım sözleşmesi yapılmaması nedeniyle müvekkili şirkete elektrik dağıtımı yapılamadığını ileri sürerek mahalinde keşif yapılmak suretiyle davalının ilgili mecura sözleşmeye ve projeye uygun jeneratör ve elektrik dağıtım bağlantısını sağlayıp sağlamadığının tespiti ve fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 500.000,00 TL'nin davalıdan faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; taraflar arasındaki sözleşme kapsamındaki iş için 14.10.2016 tarihinde sözleşmeye konu bağımsız bölümlere yapı kullanım izninin alınmış olduğunu, her ne kadar sözleşmede kararlaştırılan tarihte taahhüt yerine getirilmemiş olsa da bu durumun, davalının iradesi dışında meydana gelen sebeplerden ötürü oluştuğunu, ayrıca ilgili sözleşme maddesinde de mücbir sebep halinde sorumlu olunmayacağının kabul edildiğini, davalı şirketin, davacılara tapu devrini sağladıktan sonra Pendik Belediye Başkanlığına gerekli başvuruyu yaptığını, belediye nezdinde kaynaklanan gecikmeler dolayısıyla idari işlemlerin sonuçlanmasının 14.10.2016 tarihine sarktığını, davacı şirketin tarafların yapmış olduğu sözleşmenin tüm şartlarını yerine getirdiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında akdedilen sözleşmenin "F" maddesiyle; "satıcı yukarıda yazılı olan D.12. maddede belirtilen iskânı gayrimenkulün satışından itibaren (kanunun kabul ettiği mücbir sebepler dışında) 5 ay içinde alamazsa alıcının diğer zararlarının yanında, geciktiği her ay için 100.000,00 TL (yüzbin) ceza olarak ödemeyi kabul ve taahhüt eder." hükmünün getirildiği, anılan satışın 02.12.2015 tarihinde yapıldığı, sözleşme hükmüne göre satıştan itibaren 5 ay içinde iskan alınması gerekli olup iskanın 14.10.2016 tarihinde kararlaştırılan sürenin dolmasından 5 ay sonra alındığı, davalının iştigal ettiği faaliyeti gereği iskan alma sürecine, bürokrasisine vakıf olması, süreyi, öngörüsünü ve taahhütlerini basiretli tacir kıstasları içinde gerçekleştirmesi gerektiği, davalının gecikmenin Belediyeden kaynaklandığı, mücbir sebep bulunduğu savunmalarının sübut bulmadığı, sözleşme gereği gecikme cezası ödemesine ilişkin koşulların oluştuğu gerekçesiyle davanın kabulü ile, 500.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle;

1.Müvekkilinin sadece iskan alınmaması halinde cezai şart taahhüdü altına girdiğini, sözleşmede yer alan diğer eksikliklerle ilgili cezai şart taahhütlerinin bulunmadığını,

2. Bahse konu taşınmazla ilgili iskan izninin alındığını, fakat müvekkilinin iradesi dışında gelişen olaylar nedeniyle iskan izninin alınmasında gecikildiğini,

3.Mahkemece dava konusu taşınmazın bulunduğu mahalde keşif yapılarak inşaat büyüklüğünün ve imalatın iskan işlemlerinin gecikmesine sebebiyet verip vermediğinin araştırılması gerektiğini, bilirkişilerin uzman olmadığını, denetim şirketinin faaliyetlerinin durdurulup durdurulmadığının Bakanlıktan araştırılması gerektiğini, imar işlem dosyasının tamamının getirtilerek mimar ve inşaat bilirkişilerden oluşan yeni bir heyetten rapor alınması gerektiğini belirterek kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında imzalanan 23.11.2015 tarihli sözleşmenin (F) maddesiyle; "satıcı yukarıda yazılı olan D.12 maddede belirtilen iskânı gayrimenkulün satışından itibaren (kanunun kabul ettiği mücbir sebepler dışında) 5 ay içinde alamazsa alıcının diğer zararlarının yanında, geciktiği her ay için 100.000,00 TL (yüzbin) ceza olarak ödemeyi kabul ve taahhüt eder." hükmünün düzenlendiği, sözleşmede kararlaştırılan bu ceza koşulunun hukuksal niteliğince 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 179 uncu maddesinin ikinci fıkrasında öngörülen "ifaya ekli ceza" niteliğinde olduğu, bahse konu taşınmazın satışının ise 02.12.2015 tarihinde yapıldığı, sözleşme ile davalının satıştan itibaren 5 ay içinde iskan alınacağını taahhüt ettiği, ancak davalı tarafından iskanın kararlaştırılan sürenin dolmasından 5 ay sonra, 14.10.2016 tarihinde alındığı, davalının gecikmeden sorumlu olmadığını ileri sürdüğü, ne var ki, basiretli hareket etmekle yükümlü olan davalının, davacı ile sözleşmenin yapıldığı andaki inşaatın seviyesini, eksiklerin tamamlanmasının ve başvurusu sürecinin alacağı zamanı ve sözleşme ile üstlendiği taahhüdün sonuçlarını öngörerek hareket ettiğinin varsayıldığı, davalı tarafça gecikmeye denetim firmasının sözleşmesinin feshedilmesi, belediyece yapılan işlemler ve alınan izin gibi işlemlerin neden olarak gösterildiği, ancak ileri sürülen bu hususların önceden öngörülemeyen, sonradan ortaya çıkan nedenler olmadığından geçerli kabul edilmesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf sebepleriyle kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, taraflar arasında bağıtlanan satım sözleşmesine göre davalı tarafından, taşınmazın yapı kullanım ruhsatının taahhüt edilen süreden 5 ay gecikmeli olarak alınmasından kaynaklanan cezai şart istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6098 sayılı Kanun'un 179 uncu maddesinin ikinci fıkrası, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 353 üncü maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinin birinci alt bendi.

3. Değerlendirme

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Davacı vekili, iki adet bağımsız bölümün satışına ilişkin 23.11.2015 tarihli "Gayrimenkul Alım Satım Sözleşmesi"nin akdedildiğini, ancak bu sözleşmenin (C) maddesinin 12 nci bendinde zikredilen "iskan alınması satışın yapılma tarihinden itibaren en geç 5 ay içinde satıcı tarafından sağlanacaktır." hükmüne aykırı davranıldığını, satış işleminin 02.12.2015 tarihinde kat irtifak tapu senedinin verilmesiyle tamamlandığını ancak yapı kullanma izin belgesinin taahhüt edilenden 5 ay gecikmeli şekilde 14.10.2016 tarihinde verildiğini, bu nedenle aynı Sözleşmenin (F) maddesine göre toplamda 500.00,00 TL gecikme cezasının tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne, Bölge Adliye Mahkemesince davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan esastan reddine karar verilmiştir.

Ne var ki davacının dayandığı 23.11.2015 tarihli "Gayrimenkul Alım Satım Sözleşmesi" adi yazılı şekilde düzenlenmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 237 inci maddesi, “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır…” şeklindedir. Anılan hüküm bir geçerlilik şartıdır. Bu maddede öngörülen şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler hüküm doğurmaz. Bu nedenle tapulu taşınmazların harici satış yoluyla devri mümkün değildir.

Dolayısıyla düzenlenme anında resmi şekilde yapılmamış olan taşınmaz satışına ilişkin sözleşme geçerli kabul edilemez.

Davaya konu uyuşmazlığa neden olan 23.11.2015 tarihli satış sözleşmesi, resmi şekilde yapılmadığı için geçerli kabul edilemez. Böyle bir sözleşmede, taraflar aldıklarını iade ile yükümlüdürler. Ayrıca, cezai şarta ilişkin hükümlerde geçerli olarak kabul edilemez. Öte yandan taşınmazın daha sonra tapuda resmi şekilde devrinin tamamlanmış olması da, geçersiz olan 23.11.2015 tarihli satış sözleşmesine ve sözleşmedeki cezai şart hükümlerine geçerlilik kazandırmaz.

Bunun yanında, tapuda resmi şekilde yapılan devir sırasında da, alıcı davacı tarafından tapu siciline 23.11.2015 tarihli adi şekilde yapılan sözleşmeye ilişkin bir ihtirazi kayıt da konulmadığından, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davalı vekilinin bozma kapsamı dışındaki temyiz itirazlarının REDDİNE,

2. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

04.09.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.