Yönetici bankaca satılan ortak taşınmazın değerinde muhdesatın gözetilmesi

T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
12. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO 2022/622

KARAR NO 2024/1649

TÜRK MİLLETİ ADINA

İSTİNAF KARARI

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ İSTANBUL 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ 16/11/2021

NUMARASI 2015/495 Esas - 2021/786 Karar

DAVA

Alacak

İSTİNAF KARAR TARİHİ 14/11/2024

Davanın kısmen kabulüne-reddine ilişkin verilen kararın taraf vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacı vekili, İstanbul Silivri Yolçatı köyünde bulunan natamam 4 adet villanın 8300/23000 hissesinin mülkiyetinin 23/12/1998 tarihinde diğer alacaklı bankalar tarafından yönetici banka olarak belirlenen davalıya devir edildiğini, 30/06/1998 tarihli protokol uyarınca, TMSF'ye devredilen ... A.Ş.'nin taşınmaz bedelinde % 11,25 oranında garame payı olduğunun kararlaştırıldığını, kanun gereği tarım arazisi olan taşınmazların hissedarlar dışındakilere satışın yapılamadığını,davalı tarafından diğer alacaklı bankaların muvafakatları alınarak Silivri Sulh Hukuk Mahkemesinin 2014/326 esas sayılı dosyasında ortaklığın giderilmesi davası açıldığını, yargılama sırasında payın paşdaş ...'ye 200.000-TL bedelle rızaen satıldığından davanın konusuz kaldığını;

ancak satışa konu payın yaptırdıkları kıymet taktirinde taşınmazın tamamının 525.000-TL değerde olduğunun belirlendiği,taşınmazın yönetici banka tarafından düşük fiyatla satışı yapıldığı anlaşıldığını, müvekkilinin payına 59.062,50-TL düşeceğini ve bu miktardan 22.500-TL bedel mahsup edildiğinde kalan tutarın müvekkiline fon alacağı olarak ödenmesi gerektiğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 36.562,50-TL'nin 11/02/2015 satış tarihinden itibaren işleyecek en yüksek avans faiziyle davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

ISLAH Davacı vekili 08/11/2016 tarihli ıslah dilekçesiyle taleplerini 102.500-TL'ye artırmıştır.

CEVAP

Davalı vekili, dava dışı ... Grubu'nun çeşitli şirketlerinin müvekkili bankaya, ... Bankası'na, ...'a ve ...'a olan borçlarının tasfiyesi amacıyla, alacaklı bankalar tarafından 30/06/1998 tarihli protokol ile 17/11/1998 tarihli ek protokol imzalandığını, protokolde müvekkilinin yönetici banka olarak ve bankaların alacakları oranında her birinin payına düşen garame paylarının belirlendiğini, mevzuat uyarınca bankalara pay devri yapılamadığını,taşınmazın 8300/23000 payının yönetici banka olan müvekkiline devredildiğini, tarla niteliğindeki taşınmazda kat irtifakı olmadığını, üzerindeki bir takım natamam villaların proje ve ruhsatı olmayıp kaçak bulunduğunu, inşaatın durdurulup para cezası verildiğini, bölgenin imara kapalı olması nedeniyle satışının güç olduğunu,yıllardır satılamadığını alınan iki ayrı ekspertiz raporunda değerin 200.000-TL ve 190.000-TL olarak belirlendiğini, hak kaybı olmaması için de esasen yüksek bedelden devredildiğini ve bedelinin daha yüksek olduğu iddiasının doğru olmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

İLK DERECE MAHKEME KARARI

Mahkemece, kaçak yapıların idarece yıkılma ihtimali olduğundan değerinin istenemeyeceği, paylı mülkiyet olduğu için davalının bu yeri açık artırma veya hissedar olmayan birine satma gibi bir olanak bulunmadığı, davalının dava dışı hissedar ...'ye satışında herhangi bir usulsüzlük bulunmadığı; tarla vasıflı taşınmazın mevzuat uyarınca sadece taşınmaz paydaşları arasında satılabildiği, açık artırma yolu ile veya başka bir yol ile üçüncü kişilere satmanın kanunen yasak olduğu, arazi değerinden aşağı satılması halinde sorumluluğun olacağı, 09/11/2020 tarihli rapora göre arazinin çıplak değerinin 368.852-TL olduğu, davacının %11,25 oranında payına düşen değerin de 69.532-TL olarak hesaplandığı, aradaki farktan davalının sorumlu olduğu ve faizin satış tarihi olan 11/02/2015 tarihi itibariyle işletilmesi gerektiği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile 69.532-TL'nin 11/02/2015 tarihinden itibaren işleyen ticari avans faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazla talebin reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

1- Davacı vekili, binalar kaçak olduğundan sadece arsa değerlerinin dikkate alınmasının eksiklik olduğunu, ruhsatsız ve İmar Kanununa aykırı olsa da taşınmazın mülkiyetini iktisap eden kişinin malvarlığına dahil olacağını, bu durumun bilirkişi tarafından taşınmaz için değer düşürücü bir unsur olabileceği, sitenin bir bütün olarak değerlendirmesinin yapılması, satış tarihi itibariyle değerinin belirlenmesi gerektiğini, İmar Barışı düzenlemesiyle iskan belgesi alınması imkanının getirildiğini; arsa değerinin de düşük ve binaların tamamlanma oranının eksik hesaplandığını, 26/06/2019 tarihli bilirkişi raporunda villaların tamamlanma oranının %80 ve değerinin de 1.304.106,68-TL olarak tespit edildiğini, bu raporun hükme esas alınması gerektiğini ve bu halde de müvekkilinin payına 146.712-TL düştüğünü belirterek, kararın kaldırılmasına ve davanın 146.712-TL üzerinden kabulüne karar verilmesini istemiştir.

2- Davalı vekili,bilirkişi tarafından yapılan hesaplamanın fahiş olduğunu, banka tarafından alınan 06/11/2013 tarihli ekspertiz raporunda; "yasal durum değeri" olarak 200.000-TL, "mevcut durum değeri" olarak ise 415.000-TL değer biçildiğini, "mevcut durum değeri"nin parseli ve üzerindeki yapıları kapsadığını, taşınmaza 200.000-TL ve kaçak yapılara 215.000-TL değer biçildiğini, garame hissesine tekabül eden değer toplam 46.690-TL olarak hesaplanması gerektiğini; 09/11/2020 tarihli bilirkişi raporunda kaçak yapıların değer hesaplamasına dahil edildiğini, inşa edilen kaçak villalara ve diğer yapılara dair bir proje ve ruhsat olmadığından yasal olarak yok hükmünde olduğunu, taşınmazın değerinin SPK lisanslı ekspertiz firmaları tarafından belirlendiğini, satış fiyatının düşük olmasının kendi menfaatlerine de aykırı olduğunu;

Silivri Belediyesi tarafından yapıların ruhsata bağlanmasının ve tekrar tarımsal niteliğe dönüştürülmesinin değerlendirme tarihinde ve kısa süre içinde mümkün olmadığının bildirildiğini; 07/02/2013 tarihli ekspertiz raporunda; Bakanlık tarafından parsel üzerinde kaçak inşa edilen yapının mühürlenerek durdurulması ve bölgenin imara kapalı olması nedeniyle hiç bir zaman ruhsata bağlanılamayacağından kaçak yapıların değerinin dikkate alınmayacağının belirlendiğini, davacının dayandığı 26/06/2019 tarihli bilirkişi raporunun hatalı olduğunu belirterek, kararın kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

GEREKÇE

Dava, alacaklı bankalar ile borçlular arasında düzenlenmiş protokol uyarınca borçlulara ait taşınmazların alacaklı bankalara devir edilerek bedeli protokolün alacaklı bankalar arasında paylaştırılmak üzere, davalı yönetici banka tarafından gerçekleştirilen satışın düşük bedel ile yapıldığından davacının uğradığını iddia ettiği zararının tahsili istemine ilişkindir. Dava dışı ... Grubu şirketlerinin bankalara olan borçlarının tasfiyesi amacıyla düzenlenen 30/06/1998 tarihli protokol ve ek protokolde, her bir bankanın farklı miktardaki alacakları için garame oranları belirlendiği, davacı TMSF payının (... nedeniyle) %11,25 olduğu, mevzuat uyarınca bankalara alacakları oranında pay devri yapılamadığı, alacaklı bankalar tarafından yönetici banka olarak belirlenen davalıya, 23/12/1998 tarihinde borçlulara ait taşınmazın 8300/23000 payının tapuda devredildiği ,taşınmazın paylı mülkiyete konu tarım arazisi niteliğinde olması nedeniyle mevzuat gereği paydaşlar dışındaki kişilere satış yapılamadığı,ortaklığın giderilmesi davası devam ederken davaya konu payın davalı tarafından paydaş ...'ye 11/02/2015 tarihinde 200.000-TL bedel ile satıldığı, bu değer üzerinden davacının payına 22.500-TL düştüğü;

taşınmazın tapuda tarla vasfı ile kayıtlı olduğu, üzerinde natamam kaçak yapılmış 11 adet villa, 1 havuz ve tenis kortu ile 4 adet depo nitelikli yapılar bulunduğu, yapılarla ilgili proje ve ruhsat olmadığı, alanın imara kapalı olduğu anlaşılmaktadır. Davaya konu taşınmazın 8300/23000 payı davalı banka tarafından , 11/02/2015 tarihinde taşınmazda paydaş olan ...'ye 200.000-TL bedel ile satılmıştır. Uyuşmazlık, davalı bankanın taşınmazı düşük bedelle satarak davacının zararına yol açıp açmadığı ,taşınmaz üzerinde bulunan kaçak yapıların değerinin satış bedeli belirlenirken dikkate alınıp alınmayacağı noktasındadır. Türk Medeni Kanunu'nun mülkiyet hakkının kapsamına ilişkin "Bütünleyici parça" başlıklı 684.

maddesinde, (1. fıkra) bir şeye malik olan kimsenin, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olacağı ve (2. fıkra) bütünleyici parça, yerel adetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parça olduğu;aynı kanunun 718. maddesinde de, arazi üzerindeki mülkiyetin, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsayacağı ve bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapıların, bitkilerin ve kaynakların da gireceği düzenlenmiştir. 22/12/1995 tarih ve 1/3 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da vurgulandığı gibi, eşya hukukunda, muhdesattan, bir arazi üzerinde kalıcı yapı ve tesisler ile bağ ve bahçe şeklinde dikilen ağaçları anlamak gerekir.

Davacı tarafça sunulan 09/03/2012 tarihli aktif değerleme raporunda, davaya konu taşınmaz üzerinde o tarih itibariyle ruhsatsız yapılan 10 villanın kime ait olduğu tespit edilediği mevcut kullanıma göre villaların paydaşlar arasında paylaşıldığı ve davalının 8300/23000 payına 20, 22, 24 ve 28 nolu villaların düştüğünün belirtildiği, mevcut tamamlama oranının anlaşılamadığı, tamamlanması halinde pay bedelinin 525.000-TL olacağı belirtilmiştir.Buna karşın davalının sunduğu 07/02/2013 tarihli ekspertiz raporunda, resmi paylaşım yok ise de bir kısım kullananlar olması nedeniyle paydaşlar arasında paylaşım yapıldığı, dört villanın davalı payına düştüğü ve binaların inşaat seviyesinin %60 ve natamam metruk vaziyette olduğu, inşaat kaçak ve mühürlenmiş olduğundan yasal değerlendirme yapılamayacağı, pay değerinin 190.000-TL olduğu;

06/11/2013 tarihli ekspertiz raporunda ise, kaçak ruhsatsız binalar yasal değerlendirmeye alınamayacağından pay değeri 200.000-TL tespit edilmiştir. Mahkemece keşfen yapılan incelemelere göre,alan tarım arazisi olduğundan imara kapalı olduğu, binaların proje ve ruhsatının bulunmadığı, 1993 yılında kaçak yapı nedeniyle inşaatın Belediye tarafından durdurulup para cezası verildiği ancak inşaata devam edilerek ekspertiz rapor tarihinde taşınmazdaki tamamlanma oranının %60, 2016 yılında icra edilen keşifte 20 nolu villanın tamamlanma oranının %100 olduğu, diğerlerinin içlerinin görülemediği ancak benzer olduğunun söylendiği; villalardan birinin satın alan ... tarafından yaptırıldığı, halen imara kapalı, ruhsatsız olduğu tespit edilmiştir.

23/09/2016 tarihli bilirkişi kurulu raporunda taşınmazın satış tarihi olan 11/02/2015 tarihi itibariyle,arazi değerinin 332.000-TL, üzerindeki 4 adet yapının %60 tamamlanma oranına göre tamamının değerinin 918.176-TL,2. bilirkişi kurulunun 30/05/2017 tarihli raporunda, arazinin değerinin 304.693-TL;

3. bilirkişi kurulunun 26/06/2019 tarihli raporunda, dört adet yapının taşınmazın arsa payıyla birlikte satış tarihi itibariyle değerinin 978.080-TL;üçüncü bilirkişi kurulundan alınmış 09/11/2020 tarihli ek raporda, satış tarihi itibariyle taşınmazın arazi değeri 368.852-TL ve %60 tamamlanma oranına göre 4 adet yapının değerinin de 249.216-TL olduğu tespit edilmiştir. Davacı vekili 23/09/2016 tarihli bilirkişi raporundan sonra, arazi ve dört adet yapı bedelinin 918.176-TL tespit edildiği, buna göre müvekkilinin payına toplam 125.500-TL isabet ettiği ve ödenen 22.500-TL'nin düşümüyle,talep ettikleri tutarı artırdıklarını belirterek dava değerini 102.500-TL olarak ıslah etmiştir. İlk derece mahkemesince ,üçüncü bilirkişi kurulundan alınan 09/11/2020 tarihli ek rapor benimsenerek hükme esas alınmıştır.

Bu raporda arazi değeri olan 368.852-TL ve 4 adet yapının değeri olan 249.216-TL üzerinden, taraflar arasındaki protokoldeki davacının %11,25 olan payına göre, arazi değeri için 41.496-TL ve yapıların değeri için de 28.036-TL olmak üzere toplamda davacı payına 69.532-TL isabet ettiği belirtilmiştir. Ayrıca her ne kadar kaçak yapıların yıkıma tabi olmaları nedeniyle ekonomik değerleri bulunmadığından bina olarak değerlendirilmeleri mümkün değilse de, yerleşik yargı uygulaması gereği satış tarihi itibariyle muhdesat nedeniyle araziye kazandırdıkları değerin ( en azından enkaz ve asgari levazım bedeli gözetilerek) arazi bedeline eklenmesi gerektiği, bu değer de hükme esas alınan ek raporda tesbit edilmiştir.Davacı vekilinin, bu yöne ilişkin istinaf nedeni yerinde ise de yapılar yasal olmadığı gibi ,tarım arazisinin sadece paydaşlar arasında satılabilmesinin mümkün olması önemli ölçüde değerine olumsuz etki edeceğinden daha fazla bir değerde olduğuna ilişkin istinaf nedeni yerinde görülmemiştir.Üçüncü bilirkişi kurulundan alınan 09/11/2020 tarihli ek rapordaki tespitler asgari değeri içerdiğinden hüküm vermeye elverişlidir.

Davalının dosyaya sunduğu ekspertiz raporları 2013 tarihli olup, taşınmaz payı 11/02/2015 tarihinde satılmıştır. Satış tarihi itibariyle, üzerinden iki yıl geçmiş olan değer tespiti raporlarına göre satış yapılmış olması, satış tarihi itibariyle belirlenen bedel ile satış bedeli arasındaki fark için davalıyı sorumluluktan kurtarmaz. Mahkemece gerekçeli kararda yapıların kaçak olduğu gerekçesiyle yapı değerinin zarar teşkil etmeyeceği,taşınmazın arazi değeri üzerinden davacı payına düşen miktara karar verildiği belirtilmiş ise de hükme esas alınan üçüncü bilirkişi ek raporunda hesaplanan arazi ve yapı bedeli toplamından davacı payını teşkil eden 69.532-TL ye hükmedilmiştir.İlk derece mahkemesinin gerekçesi ile hüküm fıkrası çelişmektedir.Dava dilekçesinde davacının satış bedelinden payına düşen 22.500-TL mahsup edilerek dava açıldığı halde ,bu bedel mahsup edilmeden tazmine karar verilmekle davacının talebi de aşılmıştır.Davalı vekilinin bu yöne ilişkin istinaf sebebi yerindedir.

Açıklanan nedenlerle, mahkemece davanın 47.032-TL üzerinden kısmen kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde 69.532-TL üzerinden kabulü doğru olmadığından, taraf vekillerinin istinaf başvurularının kabulüne, kararın kaldırılmasına,yapılan hata nedeniyle yeniden yargılama yapılmasına gerek bulunmadığından davanın kısmen kabulü ile 47.032-TL'nin 11/02/2015 tarihinden itibaren avans faizi işletilerek davalıdan tahsiliyle davacıya verilmesine, fazla istemin reddine karar verilmiştir.

HÜKÜM

Yukarıda açıklanan nedenlerle: Davacı vekilinin ve davalı vekilinin istinaf başvurularının kabulüne, İstanbul 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2015/495 Esas - 2021/786 Karar sayılı 16/11/2021 tarihli kararının HMK'nın 353(1)b-2 maddesi gereği KALDIRILMASINA; "Davanın kısmen kabulüne, 47.032-TL'nin 11/02/2015 tarihinden itibaren avans faizi işletilerek davalıdan tahsiliyle davacıya ödenmesine, fazla istemin reddine, İlk derece mahkemesine ilişkin olarak; "Davacı harçdan muaf olduğundan peşin harç alınmadığı anlaşılmakla 3.212,75-TL nispi karar ve ilam harcının davalıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına, Davacı tarafından yapılan 6.000-TL bilirkişi ücreti ve 944,80-TL posta masrafı olmak üzere toplam 6.944,80-TL yargı giderinin davanın kabulü oranında hesaplanan 3.190-TL'sinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, kalanın davacı üzerinde bırakılmasına, Davacı lehine taktir olunan 30.000-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, Davanın reddolunan kısmı üzerinden davalı lehine taktir olunan 30.000-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine," Davacı harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına, Davalı tarafından yatırılan 1.187,50-TL peşin istinaf karar harcının istek halinde kendisine iadesine, Davacı tarafından yapılan 120,10-TL istinaf yargı giderinden davanın kabulü oranında hesaplanan 55-TL'sinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, kalanın davacı üzerinde bırakılmasına, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda HMK 362(1)-a maddesi uyarınca kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi.

14/11/2024