Satış bedelini ödemeyen alıcının iskan gecikmesine dayalı tazminat talebi reddedilir

T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
12. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO 2022/255

KARAR NO 2025/225

TÜRK MİLLETİ ADINA

İSTİNAF KARARI

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ İSTANBUL ANADOLU 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ 15/09/2021

NUMARASI 2014/819 Esas - 2021/598 Karar

DAVA

Tazminat (Ticari Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan)

Davanın reddine ilişkin kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacı vekili, müvekkilinin davalı şirketle 25/06/2008 tarihinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzaladığını, sözleşmenin 2 ve 12/c maddesi gereği iskan harçlarının müvekkili tarafından yatırıldığını, davalı ...'ün dava konusu taşınmazın yapı müteahhidi-şantiye şefi olduğunu, diğer davalı ...'ın ise mimari müellif olduğunu, davalıların kasten iskan belgesinin alınamamasına sebebiyet verdiklerini,müvekkili tarafından Kocaeli Derince'de bulunan 1, 2, 3, 4 ve 10 nolu işyerinin tapuda 12/08/2009 tarihinde satın alındığını, 1, 2, 3 ve 10 nolu yerlerin 2013 yılında (4 nolu bölüm daha önce) iskanı olmadığı için yarı değerine satıldığını, davalıların yıllarca imza vermemeleri neticesinde iskan alınamadığını, yapı kullanma izin belgesi verilmesi için Derince Belediyesine başvurulduğunu, iskan harçlarının yatırıldığını ancak olumlu netice alınamadığını, anılan yerlerden 4 no.lu yerin müvekkilince daha önce satıldığını, bu satıştan hemen sonra yeni malik için davalıların iskan belgesini imzaladığını, davalıların binadaki diğer bağımsız bölümlere dair işlemleri ve imzaları belediye nezdinde tamamladığını ve onların iskan almalarını temin ettiklerini, ancak müvekkiline imza vermekten kaçındıklarını, müvekkilinin noterden 04/11/2009 tarihli ihtarın davalı tarafa gönderilerek 7 gün içinde iskan belgesinin verilmesinin ihtar edildiğini, ancak işlem yapmadığını;

bu nedenle müvekkilinin 4 adet taşınmazını kiralayamadığını;sonrasında iskansız taşınmazların düşük değerden satıldığını ve müvekkilinin zarara uğradığını ileri sürerek, şimdilik 250.000-TL zarar ve yoksun kalınan kazancın 12/08/2009 tarihinden itibaren avans faiziyle davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

ISLAH

Davacı vekili 31/07/2019 tarihli ıslah dilekçesiyle, 250.000-TL üzerinden açtıkları davayı davalı şirket açısından 166.695,89-TL arttırmak suretiyle 416.695,89-TL'nin avans faizi işletilerek tahsilini istemiştir.

CEVAP

Davalılar vekili, taşınmazların ihtirazı kayıt konulmadan davacı tarafından 12/08/2009 tarihinde teslim alındığını, dava 18/08/2014' tarihinde açıldığından talebin 5 yıllık zamanaşımına uğradığını; davacının daha önce davaya konu 1, 2, 3, 4 ve 10 nolu iş yerlerine ilişkin olarak Kocaeli 1. AHM'nin 2013/820 esas sayılı dosyasında kiraya vermemekten doğan zararların tahsili ile iskan durumundan kaynaklı olduklarını iddia ettikleri kazanç kaybı için dava açtığını, yine davacının İstanbul 1. ATM'nin 2010/258 esas sayılı dosyasıyla aynı taşınmazlarla ilgili geç teslim iddiaları nedeniyle cezai şart talepli açtığı davanın derdest olduğunu; cezai şart talepli davanın taşınmazların ihtirazi kayıtsız teslim alınması sebebiyle Yargıtay 19.

HD'nin 2013/13289 esas sayılı ilamıyla bozulduğunu, davacının kiraya vermeme ve satma işlemlerini kendi tasarrufuyla yaptığını,düşük bedelle satım iddiasının da doğru olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

İLK DERECE MAHKEME KARARI

Mahkemece, davanın dayanağı olan sözleşmenin davacı ve davalı şirket arasında yapıldığı, davacının talebi bu sözleşmeye dayandığından davacının istediği hakka uyma yükümlülüğünün davalı şirkete ait olduğu, davalılar ... ve ...'a ait olmadığı, bu nedenle bu davalıların pasif husumet ehliyetleri olmadığı; taraflar arasındaki sözleşme karşılıklı borç yükleyen bir sözleşme olduğundan davacının sözleşmenin kendisine yüklediği edimleri yerine getirmesi gerektiği, sonrasında eldeki davayı açabileceği; Kocaeli 1. ATM'nin 2014/278 esas ve 2016/344 karar sayılı dosyasıyla davacının satım bedellerini eksik ödediği, kararın Yargıtay incelemesinden geçerek kesinleştiği, yani davacının edimlerini yerine getirmeden karşı taraftan iskan izninin alınmasını talep ettiği, davacının dava konusu taşınmaz bedellerini davayı açtığı 11/08/2014 tarihinde ödememiş olduğundan, TBK 97'ye göre dava konusu taşınmazların iskan ruhsatının alınmadığını veya geciktirildiğini iddia ederek herhangi bir hak ileri süremeyeceği gerekçesiyle, davalılar ...

ve ...'e karşı açılan davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, davalı ... Ltd. Şti.'ye karşı açılan davanın esastan reddine ve 37.618,71-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı şirkete verilmesine karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili, sözleşme hükmü uyarınca önce ifa yükümlülüğünün karşı tarafta olduğunu, TBK nın 207'maddesinde birlikte ifanın kabul edildiğini, buna göre davalı taşınmazları teslim etmemişse müvekkilinden de talepte bulunulamayacağını; davalının ifayı ayıplı olarak gerçekleştirdiğini; davalının ödemezlik defini ileri sürmemesine rağmen mahkemece red kararı verildiğini; davalı şirketin ödeme borcunun ifasından defi vasıtasıyla kaçınması hakkın kötüye kullanılması mahiyetinde olduğundan dikkate alınmaması gerektiğini, 63.000-TL eksik ödemenin toplam edim içinde düşük bir kısım olduğunun gözetilmediğini; diğer davalılar ... ve ...'in de zarar bakımından kusurlu olduklarını ve kabul anlamına gelmemek üzere maddi tazminat istemli davada müvekkili aleyhine AAÜT nin 13/4' maddesine göre maktu ücrete hükmedilmesi gerekirken, nispi ücrete hükmedilmesinin hatalı olduğunu belirterek,kararın kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

GEREKÇE

Dava, davacı şirketin davalı şirketten aralarındaki taşınmaz satım sözleşmesi kapsamında satın aldığı dükkan niteliğindeki 5 adet bağımsız bölümün yapı kullanma izin belgesi geç alındığından, belge alınmadan önce 3. kişilere satılmış dükkanların düşük bedelle satılması nedeniyle uğranılan zararın tazmini istemidir. Davacının alıcı ve davalı şirketin de satıcı olduğu 25/06/2008 tarihli "... Sitesi&Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" başlıklı sözleşmenin 2. maddesinde, sözleşme ile satıcı bu sözleşmede belirtilen hususlar çerçevesinde ve alıcının sözleşmede belirtilen yükümlülüklerini yerine getirmesi halinde sözleşme konusu gayrimenkulün alıcının mülkiyetine geçirilmesi yükümü altına gireceği, sözleşmeyle alıcının sözleşme hükümleri çerçevesinde satış bedelini, tapu verilmesi için üzerine düşen gerekli harç ve masrafları yapı kullanma izni belgesinin alınması ile ilgili harçları ödeme ve diğer yükümlülüklerini yerine getirmeyi kabul ettiği;

3. maddesinde, satıma konu bağımsız bölümlerin 1, 2, 3, 4 ve 10 nolu dükkanlar olduğu; "Satış Bedeli ve Ödeme Şartları" başlıklı 5. maddesinde satış bedelinin toplam 1.450.000-TL+KDV olduğu, 50.000-TL'nin sözleşme imza anında ek fotokopideki çek ile, ödeme şeklinin sözleşmeyi müteakiben 1.100.000-TL+ KDV (Kredi çekilecek) (Kredi sözleşmeye müteakip ve banka kredi çalışması sonuçlanmasından itibaren 7 gün içerisinde çekilecektir.), 100.000-TL (İşyeri tesliminde ödenecektir.), 200.000-TL (İşyeri tesliminde 75 günlük çek) şeklinde ödeneceği;

7. maddesinde, dükkanların 01/02/2009 tarihinde teknik şartname uyarınca teslim edileceği, aksi halde 15.000-TL aylık kira bedeli cezai müeyyide olarak her ay satıcı tarafından alıcıya ödeneceği, bu bedelin rucüen tahsil edileceği gibi alıcı isterse ödeyeceği bedelden mahsup da edebileceği;

8. maddesinde dükkanların tasdikli projesinde gösterildiği şekilde ve teknik şartnameye uygun olarak tarafların imzaladığı projeye göre inşaa etmesinden sonra alıcıya teslim edileceği;

12. maddesinde sözleşmeye konu dükkanla ilgili tapu, dükkana ait bedel, alıcı tarafından sözleşmenin 5. maddesi hükmünde belirlenen ödeme planına uygun olarak ödenmesi şartıyla tapu işlemleri için gerekli olan evrakların tamamlandığı günü takip eden 10 gün içinde verileceği, tapu verilmesi sırasında ödenmesi gereken harç ve masrafların ortak ödeneceği, yapı kullanma izin belgesinin alınması ile ilgili harçların alıcı tarafından ödeneceği düzenlenmiştir. Dükkanların tapu devirleri 12/08/2009 tarihinde yapılmış ve yapı kullanma izin belgeleri de 04/11/2014'tarihinde alınmıştır. Sonrasında davaya konu 4 nolu dükkan 10/02/2010, 1 ile 2 nolu dükkanlar 21/05/2013 ve 3 ile 10 nolu dükkanlar 24/05/2013 tarihinde davacı tarafından dava dışı kişilere satılmıştır.

Davacının, davalı şirket dışındaki davalılara karşı açtığı Kocaeli 1. AHM'nin 2013/820 esas ve 2017/590 karar sayılı davasında, 12/8/2009-21/5/2013 tarihleri arasında 1, 2 , 3 ve 10 numaralı taşınmazların kiraya verilememesi nedeniyle mahrum kalınan kazanç-kira kaybının tazminini talep ettiği, mahkemenin 14/12/2017' tarihinde davanın reddine karar verdiği; davacının başvurusu üzerine İstanbul BAM 46. HD'nin 13/10/2020 tarihli ilamıyla HMK /1-a-6 gereğince kararın kaldırıldığı; kaldırma kararı sonrasında mahkemenin 2020/341 (yeni) esas ve 2021/320 karar sayılı, 18/11/2021 tarihli kararla davanın reddine karar verildiği; davacının başvurusu üzerine İstanbul BAM 46. HD'nin 2022/306 esas, 2022/980 karar sayılı ve 21/04/2022 tarihli ilamıyla, "..Davalılar sözleşme yapılan tüzel kişinin şantiye şefi ve mimarıdır.

İskan alma yükümlülüğü dava dışı satıcı/müteahhite ait olmakla tüm sorumluluk şirkete aittir. Mahkemenin husumet yokluğundan verdiği red kararı yerindedir. Ne var ki; dava husumet yönünden red edilmiş iken, karşı tarafa maktu yerine nispi ücret hesaplanması hatalı olup karar bu yönü ile düzeltilmelidir." gerekçesiyle,kararın HMKnın 353/1-b-2'ye göre kaldırılmasına, davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir. Bu karara karşı davacının temyiz başvurusu üzerine, Yargıtay 4. HD'nin 06/02/2023 tarihli ilamıyla kararın onanarak kesinleştiği anlaşılmıştır. Davacının iskan ruhsatının geç alındığından dükkanları kiraya veremediğinden bahisle uğradığı zararın tazmini istemli, davalılar ...

ve ...'e yönelttiği davanın kesinleşen hükümde belirtildiği üzere, anılan davalılar mimar ve şantiye şefi olup, iskan alma yükümlülüğü ve sorumluluk diğer davalı satıcı şirkete ait olduğundan, eldeki davada belirtilen gerçek kişi davalılar hakkında davanın pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Davalı şirketin, davacı şirkete karşı açtığı, Kocaeli 1. ATM'nin 2011/173 esas ve 2013/31 karar sayılı itirazın iptali davasında, eldeki davanın da konusu teşkil eden 5 adet dükkan bedelinin kalan 413.000-TL kısmı için düzenlenen 27/03/2009 tarihli faturanın davalı alıcı tarafından ödenmediğinden başlatılan takibe itirazın iptalinin istenildiği, mahkemece 22/02/2013'te davanın 63.392-TL üzerinden kısmen kabulüne karar verildiği;

tarafların temyiz başvurusu üzerine, Yargıtay 19. HD'nin 2013/15012 E., 2014/2240 K. sayılı ve 30/01/2014 tarihli ilamıyla davalının tüm temyiz itirazlarının reddedildiği, davacının temyiz itirazı kabul edilerek kararın bozulduğu; bozma kararı sonrasında mahkemenin 2014/278 (yeni) esas ve 2016/344 karar sayılı dosyasında, 05/04/2016 tarihli kararla davanın reddine karar verildiği; davacının başvurusu üzerine İstanbul BAM 46. HD'nin 2022/306 esas, 2022/980 karar sayılı ve 21/04/2022 tarihli ilamıyla, davalının itirazını kısmen iptali ile 413.000-TL asıl alacak ve 2.715,72-TL işlemiş faiz üzerinden itirazın iptaline ve takibin devamına karar verildiği; bu karara karşı davalı-alıcının temyiz başvurusu üzerine, Yargıtay 19.

HD'nin 2016/10849 esas 2017/1493 karar sayılı ve 27/02/2017 tarihli ilamıyla kararın onandığı; davalının karar düzeltme başvurusu üzerine, Yargıtay 19. HD'nin 2017/3140 esas, 2019/1850 karar sayılı ve 20/03/2019 tarihli ilamıyla karar düzeltme isteminin reddine karar verilerek kesinleşmiştir. Kocaeli 1. ATM'nin eldeki davanın davacısı ile davalı şirket arasında kesin hüküm teşkil eden dava dosyasında da belirlendiği üzere, aralarındaki sözleşme kapsamında davacının davalıya karşı ödemesi gereken alım bedelinin 413.000-TL'sini davanın açıldığı tarih olan 18/08/2014 tarihi itibariyle ödemediği, dolayısıyla her iki tarafa borç yükleyen ve davalı satıcının iskan alma yükümlüğünü davacının ödeme borcun önce ifa edileceği şeklinde bir hüküm içermeyen sözleşmede, davacı alıcının sözleşmedeki asli edimi olan taşınmazların bedelini geç ödediğinden bu davada da iskan ruhsatının geç alındığı için dükkanları düşük fiyata satmak durumda kaldığından bahisle uğradığını iddia ettiği zararını davalı şirketten isteyemeyecektir.

Söz konusu ret nedeni dikkate alındığında, davacı vekilinin davanın esasına yönelik istinaf nedenlerinin yerinde olmadığı anlaşılmış ve mahkemece davalı şirket açısından davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir. Ancak karar tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 24/11/2020 tarihli RG'de yayımlanmış AAÜT'nin 13/4. maddesinde, maddi tazminat istemli davaların tamamının reddi durumunda avukatlık ücreti, bu Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümüne göre hükmolunacağı düzenlenmiştir. Bu maddede belirtilen ücret ise 4.080-TL maktu ücrettir. Davacının maddi tazminat niteliğindeki talebi tamamen reddedildiğinde, anılan düzenlemeye göre mahkemece davalı şirket lehine 4.080-TL maktu vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken 37.618,71-TL nispi vekalet ücretine hükmedilmesi doğru değil ise de, bu husus HMK'nın 304.

maddesine göre mahkemesince her zaman düzeltilebileceğinden kararın kaldırılması sebebi yapılmamıştır. Açıklanan nedenlerle, mahkemece davanın reddine dair verilen kararda isabetsizlik bulunmadığından davacı vekilinin yerinde görülmeyen istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

HÜKÜM

Yukarıda açıklanan nedenlerle: Davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353(1)b-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE, Alınması gereken 615,40-TL istinaf karar harcından yatırılan 59,30-TL harcın mahsubu ile kalan 556,1‬0-TL harcın davacıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına,Davacı tarafından yapılan istinaf yargı giderinin üzerinde bırakılmasına,Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda HMK'nın 362(1)-a maddesi uyarınca kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 13/02/2025