Simsarlık ücretinin iadesinde 'her türlü iptal' ibaresinin yorumu

T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
12. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO 2022/2009

KARAR NO 2025/1585

TÜRK MİLLETİ ADINA

İSTİNAF KARARI

DAVA

Menfi Tespit (Ticari İlişkiden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ 13/04/2021

İSTİNAF KARAR TARİHİ 09/10/2025

Davanın kabulüne ilişkin kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacı vekili; davalının davacı aleyhine İstanbul 25. İcra Dairesinin ... esas sayılı dosyası ile ilamsız icra takibinde bulunduğunu, takibin dayanağının 31.10.2019 tarihli 85.225-TL tutarlı fatura olarak gösterildiği,taraflar arasında 06.10.2015 tarihli “Uluslararası Emlak Satış Sözleşmesi” imzalandığını, sözleşmenin bir tür simsarlık sözleşmesi olduğunu, sözleşmede davacının ediminin sözleşme kurulmasına aracılık etme faaliyeti olduğunu ve bu edimi ifa ettiğini, sözleşme geçerli olarak kurulduğundan davacının ücrete hak kazandığını, ücret alacağının 03.08.2016 tarihli faturaya istinaden ödendiğini, ancak faturaya konu bağımsız bölüm satışlarının iptali iddiasıyla davalı tarafından komisyon bedellerinin iadesinin istendiğini, Büyükçekmece 6.

Noterliği aracılığıyla gönderilen 11.11.2019 tarih, 39807 yevmiye numaralı ihtarname ve ekteki faturaların 12.11.2019’tarihinde tebliğ alındığını, süresi içinde Bakırköy 14. Noterliği aracılığıyla 18.11.2019 tarih, ... yevmiye numaralı cevabi ihtarname ile faturaya ve ihtarnameye itiraz edildiğini, ihtarnamede borcun kaynağı olarak taraflar arasındaki sözleşmenin altıncı maddesinin gösterildiğini, simsarlık sözleşmesinin geciktirici şarta bağlanabilmekle birlikte bozucu şarta bağlanabileceğinin düzenlenmediğini, bozucu şart kural olarak geçmişe etkili olamayacağından simsarın hak kazandığı ücretin iadesini gerekmeyeceğini,"her türlü iptal"den kast edilenin irade sakatlıkları ve gabin sebepleri olduğunu, davacı tarafından her ne kadar iade talebine ilişkin olarak sözleşmenin 6 maddesi dayanak gösterilmiş olsa da;

davacının aracı olduğu sözleşmenin iptal edildiğine dair delil bulunmadığını, davalının zarara uğramadığını, iade talebinde bulunulabilmesi için öncelikle sözleşmenin iptal edildiğinin ispatı gerektiğini, davalı tarafından taşınmaz satış vaadinin şekle aykırılığının ileri sürülmesinin MKnın2’maddeye açıkça aykırılık teşkil ettiğini beyanla davalıya borçlu olmadığının tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili; dava dışı üçüncü kişi olan müşteri ile davalı arasındaki sözleşmenin adi yazılı olduğunu ve bu sebeple kanunen geçerli sayılmadığını, sözleşmenin kesin hükümsüz olması nedeniyle simsarın ücret hakkının doğmayacağını, taşınmaz mülkiyetinin devrini konu alan tüm sözleşmelerin resmi şekle tabi olduğunu, şekle uyulmaksızın akdedilen sözleşmelerin hukuken geçerli sayılamayacağını,simsarın faaliyeti sonucunda üçüncü kişi ile yapılan sözleşmenin kesin ve hukuken geçerli olması gerektiğini, simsarın faaliyetleri sonucunda akdedilen sözleşmenin BK nın 27’maddeye aykırı olması halinde simsarın ücret talebinde bulunamayacağını, mahkemenin aksi kanaatte olması halinde alıcı üçüncü kişinin daire satış bedellerini ödememesi sebebiyle sözleşmenin alıcıdan kaynaklı olarak feshedildiğini, ...

numaralı taşınmazların satışına ilişkin komisyon bedelinin davacıya ödendiğini, üçüncü kişi müşteri tarafından taşınmazın satımına ilişkin ödemeler yapılmadığından sözleşmenin feshedildiğini, tapuda da alıcı üzerine geçirilmediğini, satış iptalini doğuran her türlü halde komisyon bedellerinin geri alınacağı maddesi gereği sözleşmenin alıcıdan kaynaklanan sebeplerle feshi nedeniyle 31.10.2019 tarih, 202654 sıra numaralı faturanın iadesinin davacıya bildirildiğini,iade etmediğinden İstanbul 25. İcra Dairesinin... esas sayılı dosyası ile icra takibi başlattıklarını,davacının sözleşmeyi tamamen yanlış yorumladığını, madde lafzının oldukça açık olduğunu, “her türlü” demek suretiyle satışın her türlü iptalinde davacının davalıya komisyon ödemesini iade edeceğini kabul ettiğini beyanla davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEME KARARI

Mahkemece, taraflar arasında akdedilen sözleşmenin iadeyi düzenleyen hükmü dar yorumlanarak sözleşmenin kuruluş aşamasına kadar olan dönemdeki sebeplerden dolayı hiç hüküm doğurmayacak şekilde iptaline yönelik olduğu şeklinde anlaşılması gerektiği, aksi halde taraflar arasında yapılan sözleşmenin bir komisyon sözleşmesinden öte aracılık yapılan satış sözleşmesi ile alıcının üstlendiği bütün yükümlülükleri garanti eden bir sözleşme haline dönüşeceği ancak sözleşmenin mahiyeti nazara alındığında ve davacının bu sözleşmeden beklentileri ve amacı esas alındığında davacının bu nev'i bir yükümlülük altına girmesinin beklenemeyeceği, bu nedenle sözleşme kapsamında alıcının satılanın bedelinin %25'ini ödediği ve bu nedenle davalı tarafından sözleşmeye konu komisyonun davacıya ödendiğinin anlaşıldığı, davalı ile üçüncü kişi arasındaki sözleşmenin iptal edildiğine yönelik herhangi bir belge sunulmadığı, bir an için bu yönde bir delil sunulmuş ve bu deliler kapsamında aracılık yapılan sözleşmenin iptal edildiği kabul edilecek olsa bile davacının ancak ve ancak bu sözleşmenin kurulması aşamasına kadar olan iptal sebepleri halinde aldığını iade yükümü altında kalacağı gerekçesiyle;

davacının İstanbul 25. İcra Dairesinin ... Esas sayılı takibe konu borç bakımından borçlu olmadığının tespiti ile takibin iptaline, davacı tarafın tazminat talebinin reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF NEDENLERİ

Davalı vekili; alıcı (...) ile yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri adi yazılı şekilde yapıldığından kesin hükümsüz olduğunu, simsarın aracılık ettiği sözleşme kesin hükümsüz ve geçersiz olduğunda simsarın ücret hakkı bulunmadığını, kesin hükümsüzlük halinin sözleşmenin yapıldığı andan itibaren geçersizliği sonucunu doğurduğunu, alıcı satış bedellerini ödemediğinden satışın iptal edildiğini, sözleşmeye konu tapuların halen davalı üzerinde olduğunu, sözleşmenin dar yorumlanamayacağını, 06.10.2015 tarihli sözleşmenin 6.4. maddesinde''her türlü halde'' demek sureti ile satışın her hangi bir aşamada her türlü iptal nedeni halinde davacının davalıya komisyon ödemesini iade edeceğini beyanla davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

GEREKÇE

Dava, simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan ücret alacağının iadesi amacıyla başlatılan icra takibi nedeniyle borçlu olunmadığının tespiti istemine ilişkindir.

TBK'nın 520. maddesi uyarınca; simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı bir sözleşmedir. Simsarlık sözleşmesine kural olarak vekalete ilişkin hükümler uygulanır. Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Simsarlık sözleşmesi simsar ile sözleşme yapan arasında kurulur. TBK.'nun 521. maddesi gereğince; simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Şu halde simsarın, simsarlık ücretini isteyebilmesi için simsarlık sözleşmesinde sözü edilen taşınmazın satışının simsarın aracılığıyla ve çalışması ile gerçekleşmiş olması gerekir.

Simsarlık, fırsat gösterme veya aracılık etme tellallığı olmak üzere iki şekilde gerçekleşebilir. Fırsat gösterme tellallığında; sözleşmenin kurulması fırsatına ait bilginin sağlanması söz konusu olur. Fırsat gösterme tellallığında simsarın ücrete hak kazanabilmesi için ayrıca alım satım sözleşmesinin kurulmasına da aracılık etmesine gerek yoktur. Aracılık etme tellallığında ise; aracılık tellalı iki tarafı bir araya getirmek ve olası düşünce uyuşmazlıklarını gidermek için çalışmak zorundadır. Sözleşmenin 6.2 maddesi ile "komisyon bedelinin simsarın aracılık ettiği ve bu aracılık sonucunda gerçekleşen nihai sözleşme imzalanan konut satışı için dairenin nihai satış fiyatı üzerinden % 10+KDV olduğu, satış bedelinin % 25 peşinatı yatırıldığında komisyon bedelinin ödeneceği,6.4 maddesinde satış iptalini doğuran her türlü halde komisyon bedelinin davacı şirket hesabına borç kaydedileceği kararlaştırılmıştır.

Sözleşmede ;simsara nihai sözleşme ile birlikte peşinat ödendiğinde ücret ödeneceği kararlaştırılmıştır.Simsarlık sözleşmesi kapsamında; davalıya ait projede konutların alıcısı ile sözleşme imzalandığı, simsarlık ücreti ödenmiş olduğuna göre peşinatın ödenmiş sayılacağı sözleşmenin 5.4 maddesinde satış aşaması ve sonrasında ki resmi işlemlerde kendisine düşen resmi yükümlülüklerinde yerine getirme ile yükümlü kılındığı anlaşılmakla birlikte; simsarlık sözleşmesinde belirtilen "nihai sözleşmenin" dosyaya sunulan alıcı ile imzalanan adi yazılı sözleşme olduğunun anlaşıldığı ,bu sözleşmeyi resmi biçimde yapması gerekenin davalı satıcı ile olduğu, geçersiz sözleşme şeklinde adi yazılı yapılmasında davacı simsara kusur ve sorumluluk yüklenemeyeceği;

sözleşmenin geçersiz yapan bizzat davalı olduğundan bu hususa yönelik istinaf nedenleri yerinde görülmemiştir.Taraflar arasında sözleşmenin 6.4 maddesinde yer alan "her türlü iptal" ibaresinin yorumunda uyuşmazlık çıktığı, sözleşmenin alıcıdan kaynaklanan bir sebeple sona erdirildiğini ispat külfetinin davalıda bulunduğu, tapu kaydının davalı üzerinde olmasının sözleşmenin alıcı tarafından feshedildiğini kanıtlamadığı; davacının "alıcı ile sözleşmenin imzalanması" edimini yerine getirdiği; TBK nın 521 maddesinin nispi bir emredici hüküm olup, simsara sözleşme akdedildikten sonra "alıcının edimini"garanti etme, "sözleşmenin devamını sağlama" yükümlülüğü yüklenemeyeceği, her türlü iptal ibaresinin simsarın ücret talep etme haklarını kaybetmesi ile sınırlı olarak yorumlanması gerektiğine ilişkin hükümde hukuka aykırılık bulunmadığı davacının simsarlık ücretini iade koşulları oluşmadığı sonucuna varılmaktadır.

Açıklanan nedenlerle; mahkemece davacının ücret talep hakkını kaybetmediğinden davanın kabulüne dair verilen kararda isabetsizlik bulunmadığından, davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

HÜKÜM

Yukarıda açıklanan nedenlerle:

Davalı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nun 353(1)b-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE,

Alınması gereken 6.362,99-TL istinaf karar harcından peşin yatırılan 1.590,75-TL harcın mahsubu ile kalan 4.772,24-TL harcın davalıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına, Davalı tarafından yapılan giderlerin üzerinde bırakılmasına, davacı tarafından yapılan 19,50-TL istinaf yargı giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

Gerekçeli kararın bir örneğinin taraf vekillerine tebliğine,

HMK 'nun 361/1. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde temyiz yoluna başvurulabileceğine, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda oy birliğiyle karar verildi. 09/10/2025