Konut geç tesliminde kira kaybı tazminatı ve ibra tutanağının kapsamı

T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
12. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO 2022/1318

KARAR NO 2025/750

TÜRK MİLLETİ ADINA

İSTİNAF KARARI

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ BAKIRKÖY 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ 06/04/2022

NUMARASI 2021/373 Esas 2022/307 Karar

DAVA

Tazminat

BİRLEŞEN BAKIRKÖY 5. ATM nin 021/934 Esas - 2021/319 Karar Sayılı Dosyası

DAVA

Tazminat

Asıl ve birleşen davanın kabulüne ilişkin kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

ASIL DAVA

Davacı vekili; taraflar arasında; ''...'' projesinde yer alan bir adet taşınmaz için 02/06/2017 tarihli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi akdedildiğini, müvekkilinin yükümlülüklerini yerine getirdiğini, satış bedeli 2.700.000-TL'nin ödendiğini, satış bedeli ödendiğinde 20.06.2019 tarihinde tapunun devir edildiğini, taşınmazın 30.06.2019 tarihinde teslim edileceği yazılı olmasına karşın taşınmazın halen teslim edilmediğini, bu durumun müvekkilini zarara uğrattığını, davalının sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmediğini belirterek fazlaya ilişkin talep hakları saklı kalmak kaydıyla teslim tarihi olan 30.06.2019 tarihinden dava tarihine kadar geçen süre için şimdilik 50.000-TL kira kaybı tazminatının 30.06.2019 tarihinden itibaren ticari faiz işletilerek davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

BİRLEŞEN DAVA;Davacı vekili; müvekkilinin davalıdan satın aldığı taşınmazın 27/09/2021 tarihinde teslim edildiğini, 03/09/2020 tarihinde açılan asıl davadan sonra teslimin yapıldığı tarihe kadar kira kaybı nedeniyle zarara uğradığını belirterek bu süreye isabet eden kira kaybı kaynaklı tazminatın şimdilik 100.000-TL'sinin 30/06/2019 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP

Asıl davada davalı vekili; sözleşme ve yasal düzenlemeler uyarınca davacının talebinin hiçbir maddi ve hukuki dayanağının bulunmadığını, davacı tarafın bedel ödemelerinde temerrüte düştüğünü, ayrıca teslimde herhangi bir gecikmenin olmadığını, teslim süresini 6 ay uzatma haklarının olduğunu,tacirler arasındaki işlerde normatif zararın istenemeyeceğini, tazminat koşulları oluşmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Birleşen davada davalı vekili; davacının ilave imalatlar yapmak üzere 30/12/2020 tarihinde konutu teslim aldığını, bu teslim sırasında davacının gecikme nedeniyle müvekkilini ibra ettiğini,davacının satış bedeli ödemelerinde temerrüde düştüğünü, bu nedenle gecikme tazminatı isteyemeyeceğini, sunulan Satış Sözleşmesi ve Ödeme Planından görüleceği üzere, davacının satış bedelinin 250.000-TL'sini halen ödemediğini,satış bedeli 2.950.000-TL olup, davacının 2.700.000-TL ödediğini,tapunun davacıya 20/06/2019 tarihinde verildiğini, tapu devir taahhüt tarihinin 30/06/2019 olduğunu,10 gün önceden tapu devri yapılarak konutun davacıya teslim edildiğini, sözleşmenin 3.2 maddesi gereğince davalı şirketin teslim süresini 6 ay süreyle uzatma hakkı olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEME KARARI

Mahkemece, davanın görev yönünden reddine ilişkin 16/12/2020 tarihli karar, davalı tarafın istinafı üzerine Dairemizin 08/04/2021 tarihli 2021/628-558 sayılı kararıyla kaldırılarak dosyanın kararı veren asliye ticaret mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.Kaldırma kararından sonra mahkemece; taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine göre teslim tarihinin 30.06.2019 tarihi olarak belirlendiği, bununla birlikte sözleşmenin konut teslimi ile ilgili esaslara ilişkin kısmında davalı tarafın herhangi bir tazminat ve cezai şart olmadan ve bildirime gerek kalmaksızın teslim tarihini altı ay uzatabileceğinin belirtildiği, uzayan teslim süresi nedeniyle 31.12.2019 tarihine kadar davacının alacak talebinde bulunamayacağı, davacının satış sözleşmesinden kaynaklı yükümlülüklerini yerine getirerek bedeli ödediği, davalının uzayan teslim tarihinden sonra 27.09.2021 tarihinde konut teslimi edimini ifa ettiği, davacı tarafın davalı tarafı ibra etmediği, haklarını saklı tuttuğu, bu nedenle davacı tarafın 31.12.2019 tarihinden asıl dava tarihine kadar ve asıl dava tarihinden de teslim tarihine kadar kira kaybı bedelini davalıdan talep edebileceği, bilirkişi raporunda davacıya teslim edilecek konutun özellikleri de dikkate alınarak aylık kira bedelinin tespit edildiği, davacının davalıyı ihtarname çekerek temerrüte düşürdüğü gerekçesiyle asıl davada 120.157-TL'nin, birleşen davada 226.153-TL'nin 24.03.2020 tarihinden itibaren avans faizi işletilerek davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davalı vekili; 30/12/2020 tarihinde konutun teslim aşamasına gelmesi üzerine davacının müvekkiline başvurarak bütün sorumluluk kendisine ait olmak üzere mahal listesinde yer almayan ek iş ve imalatları ve bahçede havuz yapmak istediğini belirtmesi üzerine aynı tarihte geçici teslim tutanağı düzenlendiğini, bu tutanakta davacının teslimde gecikme nedeniyle müvekkilinin herhangi bir sorumluluğunun bulunmadığını kabul ettiğini ve müvekkilini ibra ettiğini, bu tarihe kadar olan teslimde gecikme nedeniyle müvekkilden hiçbir talepte bulunulamayacağını, mahkemenin 30.12.2020 tarihli muvakkat teslim ile davacının devam eden kendi imalatları bittikten sonra 27.09.2021 tarihinde düzenlenen ve tek davacının imzasının bulunduğu 27.09.2021 tarihli teslim tutanaklarını karıştırdığını, 30.12.2020 tarihli geçici teslimin taraflar arasındaki anlaşma niteliğinde olduğunu, bu anlaşma ile müvekkilinin ibra edildiğini, müvekkilinin davacıya taahhüt etmediği ve davalının kendisi tarafından yapılan ek imalatlar nedeniyle uzayan on aylık süreden müvekkilinin sorumlu tutulamayacağını, davacının satış bedeli ödemelerinde temerrüde düştüğünü, temerrütte olan davacının karşı taraftan gecikme nedeniyle tazminat isteyemeyeceğini belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

GEREKÇE

Dava, ticari nitelikteki taşınmaz satışı kapsamında geç teslim nedeniyle (gecikme) kira tazminatı tahsili istemine ilişkindir. Somut olayda; davacı ile davalı arasında davalının yüklenicisi olduğu projede 1 adet bağımsız bölümün davacıya satışı hususunda 02/06/2017 tarihli satış sözleşmesi akdedildiği, tapu devrinin 20/06/2019 tarihinde gerçekleştiği, davacının 2.500.000-TL taşınmaz bedeli ve 200.000-TL KDV olmak üzere toplam 2.700.000-TL'yi sözleşmede yazılı ödeme takvimine istinaden, satıcı davalıya ödediği, sözleşme metninde davaya konu taşınmazın teslim tarihi olarak 30.06.2019 tarihinin belirlendiği, sözleşmenin 3.2 maddesinde davalı yükleniciye teslimi kayıtsız şartsız 6 ay uzatma hakkı tanındığı, taşınmazın davacıya 27.09.2021 tarihinde teslim edildiği hususları ihtilaf dışı olup, davacı gecikme nedeniyle mahrum kaldığı kira gelirinden dolayı oluşan zararının tazmini için asıl ve birleşen davayı açtığı, davalının ise davacının ödemelerde geciktiğini, ayrıca 30.12.2020 tarihli muvakkat teslim tutanağı ile ibra edildiğini, gecikmenin davacıdan kaynaklandığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı tarafça satış bedelinin 2.950.000-TL olduğu, davacının 250.000-TL eksik ödeme yaptığı ileri sürülmüş ise de taraf arasındaki sözleşmede satış bedeli belirlenirken % 18 KDV karşılığı 450.000-TL belirlenmiş, davalı tarafından düzenlenen satış faturasında ise %8 KDV ilavesi ile daire değeri 2.700.000-TL olarak gösterilmiştir. Bu durumda 250.000-TL fark KDV'den kaynaklı olup % 8 KDV ilavesi ile konutun değeri 2.700.000-TL olduğundan davacının eksik ödemesi bulunmamaktadır. Yine davacının ödemeleri gecikmeli yaptığı anlaşılmakta ise de davalının sözleşmenin devamı süresince gecikmeye dayalı herhangi bir hakkını kullanmadığı, diğer gecikmeli ödemeleri de kabul ederek sözleşme ilişkisine devam ettiği dikkate alındığında somut olayda davacının taksit ödemelerini gecikmeli yapmış olması, konutun geç teslim edilmesinden kaynaklanan zararının tazmini istemesine engel görülmemiştir.

Bunun dışında davacı tarafından ibraz edilen konutun teslimine ilişkin tutanakta sadece davacının imzası bulunduğu, teslim formundaki tek taraflı yazılan ihtirazi kaydın geçerli olmadığı ileri sürülmüş ise de davacının davalıya gecikme nedeniyle 10/03/2020 tarihli ihtarnameyi gönderdiği, 03/09/2020 tarihinde açılan ve teslim tarihi itibariyle derdest olan gecikme kaynaklı dava bulunduğu dikkate alındığında davalının bu istinaf nedeni de yerinde görülmemiştir. Ayrıca davacı tarafından dava dışı yüklenicilere yaptırılacak ek iş ve imalatlar ile ilgili 30.12.2020 tarihli muvakkat teslim tutanağı düzenlenmiş olup bahsi geçen tutanağın 6. Paragrafında "...ek iş ve imalatların konutun teslimini geciktireceğini kabul ederek, iş bu tutanağın imzalanmasıyla birlikte, teslimde gecikme nedeniyle ...'un veya ...nun herhangi bir sorumluluğunun kalmadığını ve bu konuda her iki şirketten de herhangi bir talebinin olmadığı ve her iki şirketi de bu nedenle ibra ettiğini ...

taahhüt etmişlerdir." şeklinde ibra düzenlemesine yer verilmiştir. Davalı tarafça, bahsi geçen protokol nedeniyle bu tarihe kadarki gecikmeden dolayı ibra edildiği ileri sürülmekte ise de bahsi geçen protokolde davacının taşınmazda dava dışı yükleniciye yaptıracağı havuz imalatı nedeniyle davalı yüklenici ve ... firmasının sorumsuzluğuna ilişkin düzenleme getirilmiş, davalı yapılacak ilave işler nedeniyle oluşacak gecikme nedeniyle ibra edilmiştir. Bu ibra, davalının devam etmekte olan imalatı ile ilgili gecikmeleri kapsamamaktadır. Diğer taraftan davacının yaptırdığı ilave imalatların davalının konutu teslimde gecikmeye neden olduğuna ilişkin bir delil de ileri sürülmemiştir. Bu durumda davacının davalıya ibra etmediği, teslim sırasında gecikmeden kaynaklanan haklarını saklı tuttuğu, ilave havuz imalatının gecikmeye neden olduğunun davalı tarafından ispat edilemediği anlaşılmakla davalının aksi yöndeki istinaf nedenleri yerinde görülmemiştir.

Açıklanan nedenlerle; davalı vekili tarafından ileri sürülen istinaf nedenleri yerinde olmadığından, davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

HÜKÜM

Yukarıda açıklanan nedenlerle: Asıl ve birleşen davada davalı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nun 353(1)b-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE, Asıl ve birleşen dava yönünden alınması gereken 23.656,44‬-TL istinaf karar harcından peşin yatırılan 5.915-TL harcın mahsubu ile kalan 17.741,44‬-TL harcın asıl ve birleşen davada davalıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına, Asıl ve birleşen davada davalı tarafından yapılan giderlerin üzerinde bırakılmasına, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda HMK 362(1)-a maddesi uyarınca kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 06/05/2025