Taşınmaz satışında geç teslimde davalının kusuru bulunmadığından tazminat talebinin reddi

T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
12. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO 2018/1725

KARAR NO 2020/822

TÜRK MİLLETİ ADINA

İSTİNAF KARARI

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ İSTANBUL 14. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ 19/04/2018

NUMARASI 2016/15 Esas - 2018/509 Karar

DAVA

Alacak (Ticari Satımdan Kaynaklanan)

İSTİNAF KARAR TARİHİ 17/09/2020

Taraflar arasında görülen dava neticesinde ilk derece mahkemesince verilen hükmün davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacı vekili; müvekkili ile davalının 20/03/2015 tarihinde "Satışa Hazırlık ve Ödeme Planına İlişkin Sözleşme" adı altında Antalya İli ... İlçesi ... Köyünde ... parsel sayılı orman vasıflı taşınmazda kurulu daimi ve müstakil üst hakkının, tatil köyü hizmet binası, 86 adet konaklama binası, müştemilatı ve tüm menkullerin toplam 62.000.000 Euro bedelle satımı konusunda anlaştıklarını, müvekkilinin 20/03/2015 tarihinde 5.000.000,00 Euro, 25/03/2015 tarihinde 5.000.000,00 Euro, 30/04/2015 tarihinde 27.000.000,00 Euro, 30/05/2015 tarihinde 25.000.000,00 Euro olmak üzere belirlenen satış bedelini ödemeyi, davalının ise taşınmazı 20/04/2015 tarihine kadar davacıya teslim etmeyi, 20/04/2015 tarihinde kadar teslim gerçekleşmez ise davacıya 20 hafta süre ile haftalık 100.000,00 Euro ödemeyi, 30/04/2015 tarihinde yapılacak ödemeyi takiben tapudan devir işlemini gerçekleştirmeyi kabul, beyan ve taahhüt ettiğini, müvekkilinin ilk üç ödemeyi yerine getirdiğini, davalının edimini yerine getirmediğini, tarafların daha sonra 04/06/2015 tarihinde biraraya gelerek "20/03/2015 tarihli sözleşme eki adlı metni imzaladıklarını, bu belge ile 20/06/2015 tarihine kadar alım-satıma konu taşınmazı fiilen davacıya teslimi, davacının bakiye satış bedelini, tapu devir tarihinde ödemesini, 01/07/2015 tarihinde 2.000.000,00 Euro ödemeyi, kabul, beyan ve taahhüt ettiklerini, her iki sözleşme bütün olarak değerlendirildiğinde müvekillinin 37.000.000,00 Euro ödediğini, ancak davalının davaya konu taşınmazı fiilen teslim edemediğini ve temerrüde düştüğünü beyan ederek, 500.000,00-TL işçilik ve imalat bedeli, 1.000.000,00 Euro 2015 yılı için oluşan zarar, 1.000.000,00 Euro 2016 yılı için oluşan zarar olmak üzere 500.000,00 TL ve 2.000.000,00 Euro alacağın davalıdan tahsiline karar verilmesine talep etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili; müvekkili bankanın taşınmazın üst hakkını alacağına mahsuben icraen satın aldığını, taşınmazı üzerindeki tüm müştemilatı ve 4 adet marka ile satışa çıkardığını, ilk olarak ... firması ile satış sözleşmesi aktedildiğini, alıcı firma satış bedelini ödemediğinden sözleşmenin feshedildiğini ve sonrasında davalı şirket ile sözleşme imzalandığını, taşınmaz bedelinin 62.000.000,00 Euro olarak kararlaştırıldığını, ilk alıcının taşınmazı tahliye etmemesi nedeniyle müvekkili tarafından Serik 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/155 Esas sayılı dosyasında elatmanın davası açıldığını ve teminat karşılığında taşınmazın yediemin sıfatıyla bankaya teslimine karar verildiğini, dava dışı ...'nin mahkemeye başvurarak ihtiyati tedbir talep ettiğini, mahkemece taşınmazın tapuda 3.kişilere devrinin engellenmesi yönünde tedbir kararı verildiğini, son taksit olan 25.000,00 Euronun ödeme tarihinin 2.

protokolle tapu devir tarihi olarak değiştirildiğini, davacının taşınmazın muarazalı olduğunu, tapu ve taşınmaz üzerine tedbir kararı bulunduğunu bildiğini, bu nedenle davacının bildiği ve baştan kabul etmiş olduğu taşınmazın tapuda devrinin gecikmiş olması nedeniyle zarara uğradığı yönündeki iddialarının kabulünün mümkün olmadığını, müvekkilinin sözleşme ve ek sözleşme gereğince taşınmazın davacıya teslimi için elinden gelen çabayı gösterdiğini, ek sözleşme gereğince müvekkilinin davalının gösterdiği yediemini mahkemeye bildirdiğini, atanan yedieminlerin görevinin davacı ile organik bağının bulunması nedeniyle, ... şirketinin itirazı nedeniyle mahkemece kaldırılarak banka çalışanının yediemin olarak atandığını, bu nedenle davacının bildirdiği kişinin yediemin olarak atanmasının mümkün olmadığını, bu konudaki kusurun tamamen davacıya ait olduğunu, yine mahkeme kararıyla taşınmazda inşaat işleri yapılmasının da tedbiren engellendiğini, sonunda dava dışı ...

ile sulh olduklarını ve davadan feragat edildiğini, davacıya 13/01/2016 tarihinde ihtarname keşide edilerek tüm tedbirlerin kaldırıldığı belirtilerek ek sözleşmenin birinci maddesi gereğince bakiye satış bedelinin ödenmesi ile eş zamanlı olarak taşınmazı devre hazır olduklarını bildirdiklerini, ancak davacının işbu davayı açtığını, davacının 10.000,00 Euro'luk kiraya ilişkin beyanını afaki olduğunu, yine davacının 500.000,00-TL işçilik ve imalat bedelinin nereden kaynaklandığı belli olmadığı gibi bu masrafa davacının katlanması gerektiğini, diğer tazminat taleplerinin de hukuki dayanağının bulunmadığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemece; taşınmazın öngörülen sürede teslim edilememesinde, dolayısıyla sözleşmenin ifasında gecikme yaşanmasında davalının kusurunun bulunmadığı, bu nedenle davacının olumlu ve olumsuz zarar talep koşullarının bulunmadığı, kaldı ki davalı tarafından davacıya olumlu zarar kapsamında 2.000.000,00 Euro ödeme yapıldığı, 2016 yılına ilişkin zarar talebinin de dava tarihi itibariyle geleceğe yönelik olası zarar niteliğinde olup geleceğe yönelik değerlendirme yapılamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili; davalının taşınmazı teslim etmeyi garanti ettiği tarihte teslim etmeyerek temerrüde düştüğünü, davalının yaptığı ödemenin müvekkilinin zararını karşılamadığını, davalının yükümlülüklerinin bir kısmını ancak 26.04.2016 tarihinde yerine getirebildiğini, ifa imkansızlığı bulunmadığını belirterek, kararın kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

GEREKÇE

Uyuşmazlık, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin ifasında davalının temerrüdü nedeniyle oluşan zararın tazmini istemine ilişkindir. TBK'nın 112. maddesine göre; borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse, borçlu kendisine hiçbir kusur yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür. Yine TBK.nın 118. maddesi hükmüne göre, temerrüde düşen borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat etmedikçe, borcun geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür. Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet (olumlu) zarar olabileceği gibi, menfi (olumsuz) zarar da olabilir. Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır.

Diğer bir anlatımla, müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır. Kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır. Borcun yerine getirilmesinin kusurla olanaksız hale gelmesinde, temerrüde düşen borçludan, gecikmiş ifa ile birlikte gecikme dolayısıyla tazminat istenmesinde, yahut borçlunun temerrüdü halinde ifadan vazgeçilip, ifa yerine tazminat istenmesinde ve sözleşmenin olumlu biçimde ihlalinde, müspet zararın giderimi söz konusu olur. Menfi zarar ise; uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Başka bir anlatımla, sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarardır.

Menfi zarar borçlunun sözleşmeye aykırı hareket etmesi yüzünden sözleşmenin hüküm ifade etmemesi dolayısıyla ortaya çıkar. Somut olayda; davacı ile davalı arasında 20/03/2015 tarihli sözleşme imzalandığı, taşınmaz bedelinin 62.000,00 Euro olarak belirlendiği, en son vadeye ilişkin ödemenin tam ve eksiksiz yapılması halinde taşınmazın alıcı firma adına tapuda tescilinin yapılacağının, taşınmaz davacıya 20/04/2015 tarihine kadar teslim edilmediği takdirde alıcıya 20 hafta süreyle sınırlı olmak şartıyla haftalık olarak 100.000,00 Euro ödeneceğinin kararlaştırıldığı, sonrasında imzalanan 05.06.2015 tarihli ek protokolde 'esas sözleşmede alıcı firma tarafından 30/05/2015 tarihinde ödenmesi gereken 25.000.000 Euroya ilişkin ödeme tarihinin, yasal engeller nedeniyle tapu devrinin yapılamaması nedeniyle, bu kez tapu devri tarihi olarak değiştirildiği, bakiye ödemenin yapılması ile eş zamanlı olarak tapu devri gerçekleştirileceğinin belirtildiği, davalı bankanın sözleşmeye konu taşınmazla ilgili Serik 2.

Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/155 Esas sayılı dosyasında verilen tedbir kararı sebebi ile taşınmazı fiilen teslim edememesi nedeniyle 20/06/2015 tarihi itibariyle sözleşmeye konu taşınmaza alıcının fiilen girmesinin sağlanacağı, bankanın 03/07/2015 tarihine kadar yediemin değişikliği için mahkemeye başvuracağı ve banka adına alıcının göstereceği kişinin yediemin olmasının sağlanacağı, sözleşmeye konu taşınmazın davalar nedeniyle hukuken tesliminin gecikeceği, alıcının bu haliyle teslimi kabul ettiği, bankanın ise haftalık 100.000.00 Euro gecikme karşılığı olan yükümlülüğünü 20 hafta için tek seferde, 2.000.000,00 Euro ödeyerek yerine getirmeyi kabul ettiğinin hüküm altına alındığı, Serik 2.

Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/155 Esas sayılı dosyasında davacı-karşı davalı ... .AŞ. tarafından davalı-karşı davacı ... A.Ş. aleyhine müdahalenin önlenmesi, karşı davacı tarafından ise üst hakkının tescili, alacak, tazminat davası açıldığı, yargılama sırasında taşınmazın tapu kaydının devri ile inşaat faaliyetlerinin engellenmesi bakımından ihtiyati tedbir kararları verildiği, alıcı davacı tarafından gösterilen yedieminlerin bu görevleri itiraz üzerine kaldırılarak banka çalışanının atandığı, davanın karşılıklı feragat nedeniyle reddine karar verildiği, yargılama sırasında davalı tarafça 14/01/2016 tarihli ihtarname ile devredilecek taşınmaz üzerindeki ihtiyati tedbirlerin kaldırıldığı, taşınmazı devre hazır oldukları bildirilmiş, davacı tarafça ise davalıya gönderilen 11/02/2016 tarihli yazı ile bakiye ödenecek satış bedelinden 1.750.000,00 Euro düşülmesi ve kalan 23.250.000,00 Euro'yu ödemeye hazır oldukları bildirilmiş, sonrasında 26/04/2016 tarihli mutabakat ile taşınmazın 60.250.000,00 Euro satış bedelinden 4.500.000,00 Euro indirilmek suretiyle taşınmazın satış bedeli 55.750.000,00 Euro olarak belirlenerek taşınmazın devir tesliminin gerçekleştiği anlaşılmaktadır.

Davacının işçilik ve imalat bedeline ilişkin talebi niteliği itibariyle menfi zarar; 2015 ve 2016 yılı gelir kaybı talebi ise müspet zarar niteliğindedir. Ancak yukarıda da açıklandığı üzere, taraflar arasındaki 04.06.2015 tarihli ikinci sözleşmede taraflar geç teslim nedeniyle davalının 2.000.000,00 Euro ödemesini kabul etmişler, davalı da bu tutarı davacıya ödemiştir. Davacı zararının daha fazla olduğunu iddia etmekte ise de, taşınmaza ilişkin olarak devam eden dava nedeniyle taşınmazın gerek fiilen gerekse hukuken tesliminde bir takım sorunlar olduğunu baştan beri bilmekte, basiretli tacir olarak bu durumu bilerek ödemeyi bu haliyle kabul etmektedir. Taşınmazın hukuken ve fiilen teslimi, davalıdan kaynaklanmayan, tamamen mahkeme kararından kaynaklanan nedenlerle gerçekleşmemiş, incelenen dosya kapsamında da davalının teslimi ve inşaat faaliyetlerini engelleyen ihtiyati tedbir kararlarının kaldırılması ve yediemin değişikliği için yasal olarak çaba göstererek hukuken yapılması gerekenleri yerine getirdiği sabittir.

Bu nedenle taşınmazın hukuken ve fiilen tesliminin gecikmesinde davalının kusuru yoktur. Dolayısıyla kusurlu olmayan davalıdan, geç ifa nedeniyle müspet veya menfi zarar talep edilmesi mümkün değildir. Kaldı ki davacı taşınmaza yaptığı masrafları ileride devredileceği beklentisiyle yapmış, sonuçta taşınmaz davacıya devir ve teslim edilmiş, dolayısıyla sözleşme ifa edilmiştir. Bu nedenle davacının taşınmaz için yaptığı masraf talebi yerinde değildir. Müspet zarar kapsamındaki 2016 yılı gelir kaybı ise henüz dava tarihi itibariyle doğmamıştır. Esasen yukarıda da belirtildiği üzere davalının kusuru bulunmadığından, 2015 ve 2016 yıllarına ilişkin gelir kaybı talepleri de yerinde değildir. Bu itibarla ilk derece mahkemesi kararı yerinde olduğundan, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

HÜKÜM

Yukarıda açıklanan nedenlerle: Davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK 'nun 353(1)b-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE, Alınması gereken 54,40- TL istinaf karar harcından davacı tarafından peşin yatırılan 35,90- TL harcın mahsubu ile bakiye 18,50- TL harcın davacıdan alınarak hazineye gelir kaydına, İstinaf yoluna başvuran davacı tarafından yapılan giderlerin üzerinde bırakılmasına, davalı gider avansından karşılanan 14-TL posta masrafının davacıdan alınarak davalıya ödenmesine, Gerekçeli kararın bir örneğinin taraf vekillerine tebliğine, HMK 'nun 361/1. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde temyiz yoluna başvurulabileceğine, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda oy birliğiyle karar verildi.

17/09/2020