Natamam teslim taahhüdünde tazminat hesabı için eksik inceleme nedeniyle kaldırma

T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
12. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO 2019/497

KARAR NO 2021/686

TÜRK MİLLETİ ADINA

İSTİNAF KARARI

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ BAKIRKÖY 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ 18/09/2018

NUMARASI 2018/225 Esas-2018/1032 Karar

DAVA

Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan)

İSTİNAF KARAR TARİHİ 17/05/2021

İlk derece mahkemesince verilen davanın kabulüne yönelik kararın davalı vekilince istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacı vekili, davalı şirketin inşaa edeceği Esenyurt ilçesi, ... Mah. ... ada ... parsel (yeni ... ada ... parsel) de kayıtlı taşınmazdaki ... blok ... kat ... nolu bağımsız bölümün davacıya satışı için 09/06/2010 tarihli satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini, satış bedelinin 1.072,000-USD olarak kararlaştırıldığını, müvekkilinin sözleşmeye uygun şekilde 10.000-USD peşin, 526.000-USD'yi banka havalesi ile, bakiye 536.000 USD'yi ise sözleşmedeki ödeme planına uygun bir şekilde banka havalesi ile ödediğini, tapuda müvekkili adına devrin sağlandığını, ancak bu bağımsız bölümün halen davacıya teslim edilmediğini ileri sürerek, davacının 30/03/2012 tarihinden itibaren taşınmazdan elde edebileceği fakat taşınmazın teslim edilmemesi nedeniyle mahrum kaldığı kira getirisi zararının tespit edilerek şimdilik 1.000 TL'nin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili, davalı şirketin Esenyurt Belediye Başkanlığı'ndan 30/04/2014 tarih 8146 sayılı yapı ruhsatını alarak inşai faaliyete başladığını, ancak İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığının haksız ve hukuki dayanaktan yoksun ruhsat iptali, inşaatın durdurulması, yapının mühürlenmesi gibi mücbir nedenler yüzünden inşaata devam edemediğini, davalı şirketin iskan ruhsatının alınması için müracaat etmediğine ilişkin beyanların gerçek dışı olduğunu, inşaatın tamamlandığını, davalıya 13.09.2013 tarihli tebligat ile teslim ile ilgili bilgi gönderildiğini, edimin tam ve noksansız olarak yerine getirildiğini belirterek davanın reddini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemece, taşınmaz satım vaadi sözleşmesinin noterde düzenlenmesi gerektiği, fakat davalı tarafın sözleşmedeki asli edimi olan tapu devir borcunu yerine getirerek bedeli tahsil ettiği, bu durumda tarafların sözleşmeden kaynaklı asli edimlerini yerine getirdikten sonra şekilde geçersizliğini ileri sürmenin iyiniyet kurallarına uygun olmadığı, taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 5.2. Maddesine göre, taşınmazın 31.12.2011 tarihinde 5.1. Maddede belirtildiği gibi natamam şekilde alıcıya teslim edileceğinin düzenlendiği ve vadenin kesin olarak belirlendiği, sözleşme sonrasında 11.10.2010 tarihinde davalının Esenyurt Belediyesi'nde yapı ruhsatını almak sureti ile inşaata başladığı, İstanbul Büyükşehir Belediyesince yapı ruhsatının 07.10.2010 tarihinde iptal edildiği, ancak 3 gün sonra 11.10.2010 tarihinde davacının yeniden Esenyurt Belediyesi'nden yapı ruhsatı aldığı, aynı belediyeden 30.07.2012 tarihinde de tadilat ruhsatının alındığı, bu durumda imar nedeni ile gecikmenin 3 gün süreli olduğu, 3 günlük gecikme süresinin belirlenen tazminata etkisi olamayacağı gerekçesiyle davanın kabulüne 135.119,81-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davalı vekili istinaf dilekçesinde; davacının tapuyu devralırken herhangi bir ihtirazi kayıt ileri sürmediğini, müvekkili şirketin herhangi bir gecikmesinin söz konusu olmadığını, buna karşılık mahkemece müvekkili şirketten kaynaklı olmayan mücbir sebepten kaynaklanan gecikmelerin dikkate alınmadığını ileri sürerek yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

GEREKÇE

Dava, geç teslim ile ilgili kira kaybından dolayı oluşan maddi zararının tazmini istemine ilişkindir. Yargılama sırasında; davalı-...AŞ, TTK 159 vd maddeleri gereğince bölünme sureti ile üç farklı şirkete ayrılmıştır. TTK'nın 176. maddesinde, bölünme sözleşmesi veya bölünme planıyla kendisine borç tahsis edilen birinci derecede sorumlu şirketin, alacaklıların alacaklarını ifa etmemesi halinde, bölünmeye katılan diğer şirketlerin, ikinci derecede müteselsilen sorumlu olacakları, TTK'nın 179. Maddesinde, tam bölünme hâlinde devreden şirketin, bölünme kararının ticaret siciline tescili ile birlikte infisah edeceği, tescil anında envanterde yer alan bütün aktif ve pasiflerin devralan şirketlere geçeceği düzenlenmiştir.

Bölünme sözleşmesinin C maddesinde şirkete karşı açılmış davaların sözleşmenin ayrılmaz parçası olduğu, söz konusu davaların kazanılması ya da kaybedilmesi halinde doğacak borç ve alacakların 3 nolu şirkete ait olacağı düzenlendiğinden davalı 3 Nolu ...A.Ş nin iş bu davada pasif husumet ehliyeti mevcuttur. Taraflar arasında düzenlenen gayrimenkul satış vadi sözleşmesinin incelenmesinde;

09. 06.2010 tarihli adi yazılı sözleşmede satıcının davalı, alıcının ise davacı olduğu, davalı tarafından inşa edilen Esenyurt ... Mah. ... Ada ... parseldeki arsada yapılacak olan ve ekli vaziyet planında belirtilen ... Blok ... Kat 567,62 m2 brüt alanlı ... numaralı bağımsız bölümün 1.072.000-USD karşılığı davacıya satılacağı düzenlenmiştir. Teslim ile ilgili sözleşmenin 5. Maddesinde sözleşmeye konu bağımsız bölümün natamam (shell) olarak 31.10.2011 tarihinde alıcıya teslimi kararlaştırılmıştır. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi Noterlik Kanunu gereğince resmi şekilde noterde düzenlenmesi gerekmekte olup, belirtilen şekil şartı sözleşmenin geçerlilik şartıdır. Taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmediği, adi şekilde düzenlendiği bu nedenle geçersiz olduğu savunulmuş ise de davalı tarafın sözleşmedeki asli edimi olan tapu devir borcunu yerine getirerek bedeli tahsil ettiği, bu durumda tarafların sözleşmeden kaynaklı asli edimlerini yerine getirdikten sonra geçersizliğinin ileri sürülmesi TMK.'nın 2.

Maddesinde düzenlenen iyi niyet kurallarına uygun düşmeyeceğinden, taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesinin geçerli olduğunu kabul etmek gerekir. Taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 5.2. Maddesine göre, taşınmazın 31.12.2011 tarihinde 5.1. Maddede belirtilen natamam şekilde alıcıya teslim edileceği düzenlenmiş olup vade kesin şekilde belirlenmiştir. Bu durumda, kural olarak edimin kararlaştırılan vadede ifası gerekir. Aksi halde satıcı gecikmeden kaynaklı zararı tazmin ile yükümlüdür. Davalı vekili teslimdeki gecikmede davalının kusuru olmadığını ileri sürmüş ise de, tacir olduğu anlaşılan davalının inşaatı yapmaya başlamadan önce inşaatla ilgili tüm imar sorunlarını çözüp ruhsat vs.

aldıktan sonra inşaatın yapımına başlaması ve buna göre teslimle ilgili taahhütte bulunması gerektiği halde, belirtilen şekilde davranmayarak sonraki aşamada meydana gelen ruhsat iptalinden kaynaklanan gecikmelerde davacının bir kusuru bulunmayıp, gecikmeden teslim tarihi ile ilgili taahhütte bulunmuş olduğundan davalının sorumlu tutulması gerekir. Buna karşılık taraflar arasındaki sözleşmenin 5.2 maddesi ile teslim tarihi 31/12/2011 olarak kararlaştırılmış ise de, 5.2. maddesinde, teslim şekli "natamam" (shell) olarak düzenlenmiş ve natamam teslim "Satıcı tarafından yapılacak inşaatta ... bağımsız bölümlerin içlerinin dekorasyona hazır, şapları dökülmüş ve tüm tesisatların bağımsız bölümün içinde dağıtılmaya hazır hale getirilmiş olmasıdır.

Buna göre satıcı tarafından inşaatın, inşaat ruhsatı ve tasdikli projedeki bilumum hususlarının ve bu sözleşmeye ek teknik şartnameye uygun olarak inşaatın ortak yerlerinin ve dış cephesinin tamamlanması, ancak bağımsız bölümlerin içlerinin yapılmaması, elektrik, temiz ve pis su tesisatlarının ana hatların çekilmesi, iç dağıtım ve tesisatlarının ile diğer ince işlerinin yapılmaması, tapuda kat irtifaklarının kurulması ve bağımsız bölüm ve ortak yerlerin iskan ruhsatının alınması için ilgili mercilere başvurulması" olarak tarif edilmiştir. Davalı vekili davalıya teslim davet mektubu gönderildiğini, ancak davacıların davete uymadığını ileri sürmüştür. Mahkemece, taşınmazın teslim şekli hakkında sözleşme hükmüne uygun olarak bir inceleme, değerlendirme yapılmamıştır.

Davalı tarafından, davacıya gönderildiği iddia edilen 13.09.2013 tarihli tefrişe ve teslime davet mektubu ve taşınmazın o tarihte natamam (Shell) teslime hazır olup olmadığı belirlenmeksizin ve değerlendirilmeden (aynı projeye ilişkin olan Yargıtay 19.H.D.nin 2018/687 esas -2018/5908 Karar sayılı emsal ilamı) hüküm verilmesi hükme tesir edecek delillerin toplanıp değerlendirilmemesi kapsamındadır. Teslime davet mektubunun tebliğ şerhi istenilerek sözleşmenin 5.maddesinde yazılı teslim şekline uygun olarak teslimin ne zaman yapıldığı incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekmektedir. Öte yandan, taraflar arasında taşınmazların natamam (shell) teslimi kararlaştırılmış olup, bahse konu taşınmazların davacıya tesliminden sonra kullanılabilmesi ve kiraya verilebilmesi için tamamlanması gerekmektedir.

Ayrıca, bahse konu taşınmazlar ... Alışveriş Merkezi olarak nitelendirilen ve yönetim planına tabi tutulan yapı içerisinde yer almakta olup, bahse konu taşınmazların kullanılması veya kiralanması alışveriş merkezinin faaliyete geçmesine de bağlıdır. Bu durumda, taşınmazların natamam olarak teslim edilmesinden sonra eksikliklerin tamamlanması için geçecek sürede kullanılması veya kiraya verilmesi mümkün olmayacağından bu sürenin tazminat hesabında dikkate alınması gerekmektedir. Bunun dışında taşınmazların içerisinde bulunduğu ana yapı olan alıveriş merkezi yönetiminin faaliyete geçmeden taşınmazların kullanılmasının veya gelirlerinden faydalanılmasının mümkün olup olmadığının araştırılması sonucuna göre karar verilmesi gerekirken bu hususlar araştırılmadan karar verilmesi yerinde olmamıştır.

Açıklanan nedenlerle davalı vekilinin istinaf nedenleri yerinde olduğundan hükmün kaldırılmasına, davanın yeniden görülmek üzere dosyanın kararı veren mahkemeye gönderilmesine karar verilmiştir.

HÜKÜM

Yukarıda açıklanan nedenlerle: Davalı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜNE, Bakırköy 5. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2018/225 Esas-2018/1032 Karar sayılı ve 18/09/2018 tarihli hükmünün, HMK.'nun 353(1)a-6 maddesi gereği KALDIRILMASINA; "Davanın yeniden görülmek üzere dosyanın kararı veren mahkemeye gönderilmesine" İstinaf yoluna başvuran davalı tarafından yatırılan 2.343,9‬0-TL peşin istinaf karar harcının istek halinde kendisine iadesine, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda HMK.'nın 353(1)-a maddesi uyarınca kesin olmak üzere, oy birliği ile karar verildi.17/05/2021