Adi yazılı satış vaadi sözleşmesinin şahsi hak devri niteliğinde geçerliliği

T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
12. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO 2019/1759

KARAR NO 2021/1949

TÜRK MİLLETİ ADINA

İSTİNAF KARARI

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ BAKIRKÖY 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ 01/02/2019

NUMARASI 2018/609 Esas - 2019/111 Karar

DAVA

Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan)

İSTİNAF KARAR TARİHİ 30/12/2021

Davanın reddine ilişkin kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacı vekili ; davacı müvekkili ile davalı ... A.Ş. arasında, davalı tarafın yüklenicisi olduğu İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, ... ... ada, ... parselde kayıtlı taşınmaz üzerine inşa olunan ... Alışveriş Merkezi projesinin ...-blok ... kat, ... numaralı 178,47 m2 brüt alanlı bağımsız bölümünün davacıya satışına ilişkin Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşme gereğince 01/06/2012 tarihinde teslimi gereken bağımsız bölümün dava tarihi olan 07/10/2013 tarihine kadar teslim edilmediğini beyanla müvekkilinin 01/06/2012 tarihinden dava tarihine kadar mahrum kaldığı kira kaybına ilişkin 100.000-TL tutarındaki tazminatın temerrüt tarihinden itibaren işleyecek en yüksek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı ... A.Ş vekili; taşınmazın teslim edilmediği iddialarının doğru olmadığını, kararlaştırılan tarihte taşınmazın teslime hazır olduğunu, davacının kasıtlı olarak teslim almadığını, kira kaybına ilişkin tazminat koşullarının oluşmadığını beyanla davanın reddini savunmuştur.

İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARI

Davacının her ne kadar Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'ne dayanarak kira mahrumiyetine ilişkin maddi zararının tazminini talep ve dava etmiş ise de, 1512 sy Noterlik Kanunu'nun 60/3 ve 89. Maddesi gereğince noterlikçe resmi şekilde yapılmayan dava konusu Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'nin hukuken geçersiz olduğu, bu nedenle feri nitelikteki ve cezai şart hükmündeki gecikme bedelinin ( kira zararının ) istenmesinin yasal olarak mümkün olmadığı, nitekim Yargıtay 19. Hukuk Dairesi'nin 2015/16415 Esas, 2016/7670 karar nolu, 28/04/2016 tarihli ve aynı dairenin 2014/13693 Esas, 2014/17739 karar nolu, 10/12/2014 tarihli emsal nitelikteki kararlarında da bu hususun vurgulandığı gerekçesi ile davacı tarafın hukuki dayanaktan yoksun davasının reddine karar verilmiştir.

14. 05.2019 tarihli ek karar ile hükmün harca ilişkin fıkrası tavzihi ile; bakiye harcın Hazineye gelir kaydı yerine, bakiye harcın davacıya iadesine şeklinde düzeltilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili; taraflar arasındaki yazılı sözleşmenin alacağın temliki hükmünde olduğunu, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle 3. kişiye satılmasının, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi olmadığını, alacağın temliki hükümlerine tabi bir işlem olduğunun açık olduğunu, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliğinin ise adi yazılı şekle tabi olduğunu, kararının kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

GEREKÇE

Dava; taraflar arasında imzalanan adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca satışı vaad edilen bağımsız bölümün sözleşmenin 5.2 maddesi gereğince 01.06.2012 tarihinde sözleşmenin 5.1 maddesi gereğince shell (natamam) teslim edilmemesi nedeniyle,gecikme bedeli olan (taşınmazın teslim edilmesi gereken tarihten dava tarihine kadar) rayiç kira bedeli üzerinden doğan zararın tazmini talebine ilişkindir. Davacı ... ile davalı ... A.Ş. arasında, davalı tarafından İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, ... mevkinde kain ... ada , ... parsel nolu taşınmaz üzerine inşa olunan ... Alışveriş Merkezi projesindeki ...- Blok ... kat, ... numaralı 178.47 metre kare brüt alanlı bağımsız bölümün 518.500-TL'ye davacıya satışı vaadini içerir adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanmıştır.

Dava konusu yapılan sözleşmeye konu taşınmaz üzerine inşa olunan ... Alışveriş Merkezi projesindeki ...- Blok ... kat , ... numaralı 178.47 m2 brüt alanlı bağımsız bölümün incelenen tapu kaydı içeriğine göre; dava dışı arsa maliki taşınmazı davalı tarafa 04.05.2011 tarihinde kat karşılığı temlik etmiş ve 28.03.2013 tarihinde davalıya devredilmiştir.Taşınmaz halen dahi davacı tarafa davalı tarafından devri yapılmamıştır. Dava konusu adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin imza/ akit tarihinin bulunmadığı anlaşılmakta ise de ,sözleşmede yazılı teslim tarihi dahi davalının tapuda edinme tarihinden önce olduğu anlaşılmaktadır. Taraflar arasında imzalanan adi yazılı şekildeki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde davalı tarafından davacıya satışı vaat edilen taşınmaz davalının tapu sicilinde kendi adına kayıtlı bir taşınmaz olmadığı, davalının dava dışı arsa sahibi kişiyle usulüne uygun şekilde noterde düzenleme şeklinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapacağı inşaat nedeniyle kendine düşecek bağımsız bölümlerden biri olduğu anlaşılmaktadır.

Bu durumda davalı tarafından davacıya gayrimenkul satış vaadinde bulunulmamakta ancak davalının sahip olduğu devir ve tescil etme hakkı bir şahsi hak olarak davacıya devredilmektedir. Böyle bir devir sözleşmesi şekil şartına bağlı olmadığından taraflar arasındaki yazılı sözleşme geçerlidir. Sözleşme "teslim şekli" başlıklı 5.1 maddesinde teslimin "Shell (natamam) teslim" olarak yapılacağı (natamam teslim "Satıcı tarafından yapılacak inşaatta ... bağımsız bölümlerin içlerinin dekorasyona hazır, şapları dökülmüş ve tüm tesisatların bağımsız bölümün içinde dağıtılmaya hazır hale getirilmiş olmasıdır. Buna göre satıcı tarafından inşaatın, inşaat ruhsatı ve tasdikli projedeki bilumum hususlarının ve bu sözleşmeye ek teknik şartnameye uygun olarak inşaatın ortak yerlerinin ve dış cephesinin tamamlanması, ancak bağımsız bölümlerin içlerinin yapılmaması, elektrik, temiz ve pis su tesisatlarının ana hatların çekilmesi, iç dağıtım ve tesisatlarının ile diğer ince işlerinin yapılmaması, tapuda kat irtifaklarının kurulması ve bağımsız bölüm ve ortak yerlerin iskan ruhsatının alınması için ilgili mercilere başvurulması" olarak tarif edilmiştir.), "teslim tarihi" başlıklı 5.2 maddesinde "Bağımsız bölüm alıcıya 01/06/2012 tarihinde yukarıda belirtildiği şekilde teslim edilecektir.

... Satıcı yukarıda belirtilen teslim tarihinden en az 10 gün önce yazılı bir şekilde alıcıya bildirimde bulunmak şartıyla teslim tarihini 180 gün erteleyebilir. Bu süre gecikme olarak değerlendirilemez. Satıcı yukarıda belirtilen sürelerde bağımsız bölümleri teslim edemediği takdirde sözleşmeye konu her bir bağımsız bölüm için günün rayiç değeri üzerinden aylık kira bedelini gecikme cezası olarak alıcıya ödeyecektir" şeklinde düzenlenmiştir. Davalı teslim davet mektubunun davacıya gönderildiğini, davacının uymadığını savunmuştur. Mahkemece, taşınmazın teslim şekli ve teslime hazır edildiği tarih hakkında sözleşme hükmüne uygun olarak bir inceleme, değerlendirme yapılmamıştır. Teslime davet mektubunun tebliğ şerhi istenilerek sözleşmenin 5.

maddesinde yazılı teslim şekline uygun olarak teslimin ne zaman yapıldığı belirlenmelidir. Taraflar arasında taşınmazın natamam (shell) teslimi kararlaştırılmış olup, bahse konu taşınmazın davacıya tesliminden sonra kullanılabilmesi ve kiraya verilebilmesi için tamamlanması gerekmektedir. Ayrıca, bahse konu taşınmaz ... Alışveriş Merkezi olarak nitelendirilen ve yönetim planına tabi tutulan yapı içerisinde yer almakta olup, bahse konu taşınmazın kullanılması veya kiralanması alışveriş merkezinin faaliyete geçmesine de bağlıdır. Bu durumda, taşınmazın natamam olarak teslim edilmesinden sonra eksikliklerin tamamlanması için geçecek sürede kullanılması veya kiraya verilmesi mümkün olmayacağından bu sürenin tazminat hesabında dikkate alınmaması gerekmektedir.

Buna göre ,taraflar arasındaki sözleşmenin geçerli olduğunun kabulü ile yukarıda yazılı ilkeler doğrultusunda inceleme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken sözleşmenin geçersiz olduğunun kabulü ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir. Açıklanan nedenlerle davacı vekilinin istinaf nedenleri yerinde olduğundan hükmün kaldırılmasına, davanın yeniden görülmek üzere dosyanın kararı veren Mahkemeye gönderilmesine karar verilmiştir.

HÜKÜM

Yukarıda açıklanan nedenlerle: Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜNE; Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 01/02/2019 Tarih 2018/609 Esas 2019/111 Karar sayılı hükmün HMK.'nın 353(1)a-6 gereği KALDIRILMASINA; "Davanın yeniden görülmek üzere dosyanın kararı veren mahkemeye GÖNDERİLMESİNE" Davacı tarafça yatırılan 44,40-TL peşin istinaf karar harcının istek halinde iadesine, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda HMK 353(1)-a maddesi uyarınca kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 30/12/2021