İskan alımında gecikme nedeniyle cezai şart alacağının kabulü
İstanbul BAM 12. Hukuk Dairesi · 2019/1753 E. 2021/1938 K. · · İlk derece: İSTANBUL ANADOLU 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
Tazminatistinaf başvurusunun esastan reddiKesinlik belirsiz
★ Emsal
Davacının nitelemesi: Cezai şart alacağı mahkemenin nitelemesiyle örtüşüyor
Gerekçe özeti
Sözleşmede belirli bir süre içinde bir edimin (örneğin iskan alınması) ifa edilmemesi için kararlaştırılan ceza koşulu, TBK 179/2 anlamında ifaya ekli ceza niteliğindedir ve alacaklı ifayı çekincesiz kabul etmedikçe asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir. Basiretli hareket etmekle yükümlü olan borçlunun, sözleşme kurulduğu sırada mevcut olan ve öngörülebilir nitelikteki idari/teknik süreçlerin alacağı süreyi ve olası gecikmeleri öngörmesi gerektiğinden, bu tür öngörülebilir nedenler mücbir sebep olarak kabul edilemez ve borçluyu cezai şart sorumluluğundan kurtarmaz.
Ele alınan sorunlar
İskanın gecikmeli alınması nedeniyle cezai şart alacağının doğup doğmadığı → ret
İddia: Davalı vekili, müvekkilinin iradesi dışında gelişen nedenlerle (yapı denetim şirketinin sözleşmesinin feshi, belediye süreçleri, inşaat alanının büyüklüğü, üçüncü kişi imalatlarının yıktırılması süreci) iskan alımının geciktiğini, bu nedenlerle cezai şart sorumluluğunun doğmadığını, ayrıca mahkemece keşif yapılmadığını ve bilirkişi heyetinin yetersiz olduğunu ileri sürerek kararın kaldırılmasını istemiştir.
Gerekçe: Sözleşmede kararlaştırılan ceza koşulu, TBK 179/2 anlamında borcun belirlenen zamanda ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmış olup ifaya ekli ceza niteliğindedir; bu nedenle alacaklı, ifayı çekincesiz kabul etmedikçe asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir. Taşınmazın satışı 02/12/2015 tarihinde yapılmış, davalı 5 ay içinde, en geç 02/05/2016 tarihinde iskan alacağını taahhüt etmiş, ancak iskan bu tarihten 5 ay sonra, 14/10/2016'da alınmıştır. Davalı tarafça gecikmeye gerekçe olarak yapı denetim firmasıyla sözleşmenin feshi, inşaatın büyüklüğü ve belediye süreçleri gösterilmiş ise de basiretli hareket etmekle yükümlü olan davalının, sözleşme yapıldığı andaki inşaatın seviyesini, eksiklerin tamamlanması ve başvuru sürecinin alacağı zamanı öngörerek hareket ettiği varsayılır. İleri sürülen mazeretler önceden öngörülemeyen, sonradan ortaya çıkan nedenler olmadığından mücbir sebep olarak kabul edilmesi mümkün değildir. Bu nedenle davanın kabulüne karar verilmesinde isabetsizlik bulunmamaktadır.
Gerekçe kaynağı: özgün
Emsal değeri
Sözleşmede kararlaştırılan sürede iskan alınmaması gibi edimlerin ifasına bağlı cezai şartların TBK 179/2 kapsamında ifaya ekli ceza olarak nitelendirilmesi ve basiretli tacirin öngörülebilir idari/teknik süreçlere dayanan gecikme mazeretlerinin mücbir sebep sayılamayacağı yönündeki değerlendirme, benzer inşaat/iskan gecikmesi kaynaklı cezai şart uyuşmazlıkları için emsal niteliği taşımaktadır.
Kavramlar: tıkla → metinde renkle işaretle · ↗ kavram sayfası
cezai şart↗ ifaya ekli ceza↗ basiretli tacir↗ mücbir sebep↗ gayrimenkul alım satım sözleşmesi↗
Karar metni
Kararın tam (anonimleştirilmiş) metnini göster
T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
12. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO 2019/1753
KARAR NO 2021/1938
TÜRK MİLLETİ ADINA
İSTİNAF KARARI
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ İSTANBUL ANADOLU 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ 08/05/2019
NUMARASI 2016/1436 Esas 2019/394 Karar
DAVA
Tazminat
İSTİNAF KARAR TARİHİ 23/12/2021
Davanın kabulüne ilişkin kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;
DAVA
Davacı vekili; davalı şirket ile yeni şirket merkezi olarak kullanılmak amacıyla 23/11/2015 tarihinde "Gayrimenkul Alım Satım Sözleşmesi"nin imzalandığını, davalı satıcının İstanbul ili Pendik ilçesi ... Mah. ... Projesi dahilinde ... pafta ... ada ... parselde bulunan ... ve ... numaralı iki adet bağımsız bölümün eksikliklerinin tamamlanmasına, iskanının kat mülkiyeti tapusunun alımı ve gayrimenkulün satışının yapılmasına karşılık müvekkili şirketin toplam KDV dahil 12.000.000-TL ödemesinin kararlaştırıldığını, müvekkilinin taşınmazların bedelini davalıya ödediğini, davalının sözleşmenin (F) maddesi gereğince taşınmazın satışından itibaren 5 ay içinde iskan almayı, iskan alınmaması halinde ise gecikilen her ay için 500.000-TL cezai şart ödenmeyi taahhüt ettiğini, davacının en geç 02/05/2016 tarihinde tamamlaması gereken iskan işlerini beş ay gecikmeli olarak 14/10/2016 tarihinde gerçekleştirdiğini, bunun dışında davacının elektrik dağıtım şirketi ile enerji dağıtım sözleşmesi yapılmaması nedeniyle müvekkili şirkete elektrik dağıtımı yapılamadığını, belirterek mahalinde keşif yapılmak suretiyle davalının ilgili mecura sözleşmeye ve projeye uygun jeneratör ve elektrik dağıtım bağlantısını sağlayıp sağlamadığının tespiti ve fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 500.000TL'nin davalı/ satıcı şirketten dava tarihinden itibaren en yüksek faiz oranı ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP
Davalı vekili; taraflar arasındaki sözleşme kapsamındaki iş için 14/10/2016 tarihinde sözleşmeye konu bağımsız bölümlere yapı kullanım izni alınmış olduğunu, her ne kadar sözleşmede kararlaştırılan tarihte taahhüt yerine getirilmemiş olsa da bu durumun, davalının iradesi dışında meydana gelen sebeplerden ötürü oluştuğunu, ayrıca ilgili sözleşme maddesinde de mücbir sebep halinde sorumlu olunmayacağının kabul edildiğini, davalı şirketin, davacılara tapu devrini sağladıktan sonra Pendik Belediye Başkanlığı'na gerekli başvuruyu yaptığını, belediye nezdinde kaynaklanan gecikmeler dolayısıyla idari işlemlerin sonuçlanmasının 14/10/2016 tarihine sarktığını, davacı şirketin tarafların yapmış olduğu sözleşmenin tüm şartlarını yerine getirdiğini, bu nedenlerle yersiz davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Mahkemece, taraflar arasında akdedilen sözleşmenin "F" maddesiyle davalı satıcı yönünden 5 ay içinde iskanın alınması, aksi halde gecikilen her ay için davacıya 100.000-TL ceza bedelinin ödenmesinin kararlaştırıldığı, satışın 02/12/2015 tarihinde yapıldığı, iskanın 14/10/2016 tarihinde kararlaştırılan sürenin dolmasından 5 ay sonra alındığını, davalı tarafça yapı denetim firmasıyla olan sözleşmelerini feshettikleri 31/05/2016 tarihinde inşaatın %80 seviyesinde olduğu ve inşaat sahasının büyüklüğü ileri sürülmüş ise de davalının iştigal ettiği faaliyeti gereği iskan alma sürecine, bürokrasisine vakıf olması, süreyi, öngörüsünü ve taahhütlerini basiretli tacir kıstasları içinde gerçekleştirmesi gerektiği, başvurunun satıştan 10 ay sonra yapıldığı, 9 gün sonrasında da yapı kullanım izin belgesinin düzenlendiği, davalının gecikmenin Belediye'den kaynaklandığı, mücbir sebep bulunduğu savunmalarının sübut bulmadığı, sözleşme gereği gecikme cezası ödemesine ilişkin koşulların oluştuğu, cezai şart miktarının davalının ekonomik mahvına sebep olmayacak miktarda kararlaştırıldığı gerekçesiyle davanın kabulüne, 500.000-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİ
Davalı vekili; Müvekkilinin sadece iskan alınmaması halinde cezai şart taahhüdü altına girdiğini, sözleşmede yer alan diğer eksikliklerle ilgili cezai şart taahhütlerinin bulunmadığını, bahse konu taşınmazla ilgili iskan izninin alındığını, fakat müvekkilinin iradesi dışında gelişen olaylar nedeniyle iskan izninin alınmasında gecikildiğini, bakanlık tarafından denetim şirketinin usulsüzlükleri gerekçe gösterilerek yapı denetim şirketiyle sözleşmenin feshedildiğini, bu aşamada inşaatın % 80 seviyesinde olduğunu, müvekkilinin 05/10/2016 tarihinde iskan için başvuru yapmış ise de mahkemece ve bilirkişi heyetince iskan başvurusu hazırlığı için geçen sürenin nazara alınmadığını; enerji kimlik belgesinin, 7 adet asansörün kullanılması için izin belgesinin alınmasının, itfaiye tarafından yangın sistemlerinin denetlenmesinin, ...
blok maliki dava dışı ... tarafından ruhsat ve eklerine aykırı imalatlar yapılması nedeniyle belediyece bu kısımların yıktırılması için yapılan müracaatların uzunca bir süreç gerektirdiğini, bu olayların müvekkilinin iradesi dışında geliştiğini, ayrıca 20.000 m2 büyüklüğünde inşaat alanı dikkate alındığında, idarece titiz bir inceleme yapılması gerektiğini; Mahkemece dava konusu taşınmazın bulunduğu mahalde keşif yapılarak inşaat büyüklüğünün ve imalatın iskan işlemlerinin gecikmesine sebebiyet verip vermediğinin araştırılması gerektiğini, bilirkişilerin uzman olmadığını, denetim şirketinin faaliyetlerinin durdurulup durdurulmadığının Bakanlıktan araştırılması gerektiğini, imar işlem dosyasının tamamının getirtilerek mimar ve inşaat bilirkişilerden oluşan yeni bir heyetten rapor alınması gerektiğini belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
GEREKÇE
Dava; taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklanan cezai şart alacağının tahsili istemine ilişkindir. Davacı tarafça, taraflar arasında 23/11/2015 tarihinde imzalanan gayrimenkul alım satım sözleşmesi gereğince satışın gerçekleştiği 02/12/2015 tarihinden itibaren 5 ay içinde iskanın alınması gerektiği halde davalının 14/10/2016 tarihinde iskan almasından dolayı gecikilen 5 aylık süre için 500.000-TL cezai şart alacağı talep edilmektedir. Davalı taraf, idari işlemlerden dolayı ve kendilerinden kaynaklanmayan diğer nedenlerle iskanın gecikmeli olarak alındığını belirterek davanın reddini savunmakta olup, mahkemece davalı tarafça ileri sürülen mücbir sebeplerin gerçekleşmediği, iskanın alınmasındaki gecikme nedeniyle davacının cezai şarta hak kazandığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
TBK'nun 179/II maddesine göre; “ceza borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkca feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir." Somut olayda taraflar arasında 23/11/2015 tarihinde imzalanan sözleşmenin (F) maddesiyle; "satıcı yukarıda yazılı olan D.12 maddede belirtilen iskânı gayrimenkulün satışından itibaren (kanunun kabul ettiği mücbir sebepler dışında) 5 ay içinde alamazsa alıcının diğer zararlarının yanında, geciktiği her ay için 100.000,00 TL (yüzbin) ceza olarak ödemeyi kabul ve taahhüt eder." hükmü düzenlenmiştir. Sözleşmede kararlaştırılan bu ceza koşulu hukuksal niteliğince TBK'nın 179/2 maddesinde öngörülen "ifaya ekli ceza" niteliğindedir.
Bahse konu taşınmazın satışı ise 02/12/2015 tarihinde yapılmıştır. Sözleşme ile davalı satıştan itibaren 5 ay içinde iskan alınacağını taahhüt ettiğinden davalı yüklenici tarafından iskanın en geç 02/05/2016 tarihinde alınması gerekmekte ise de davalı tarafından iskan kararlaştırılan süresinin dolmasından 5 ay sonra, 14/10/2016 tarihinde alınmıştır. Davalı tarafça, yapı denetim firmasıyla olan sözleşmelerini feshettikleri, 31/05/2016 tarihinde inşaatın % 80 seviyesinde olduğu belirtilmiş, yine aşamalardaki dilekçelerinde inşaat sahasının yaklaşık 20.000 m²'lik büyüklüğünde olması ve yapılan işlemlerin alacağı zaman nedeniyle gecikmeden sorumlu olmadıkları ileri sürülmüştür. Ne var ki, basiretli hareket etmekle yükümlü olan davalının, davacı ile sözleşmenin yapıldığı andaki inşaatın seviyesini, eksiklerin tamamlanmasının ve başvurusu sürecinin alacağı zamanı ve sözleşme ile üstlendiği taahhüdün sonuçlarını öngörerek hareket ettiğini varsayılır.
Davalı tarafça gecikmeye denetim firmasının sözleşmesinin feshedilmesi, belediyece yapılan işlemler ve alınan izin gibi işlemler gösterilmiş ise de mazeret olarak ileri sürülen bu hususlar önceden öngörülemeyen, sonradan ortaya çıkan nedenler olmadığından geçerli kabul edilmesi mümkün değildir. Açıklanan nedenlerle ; mahkemece davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından istinaf nedenleri yerinde görülmeyen davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
HÜKÜM
Yukarıda açıklanan nedenlerle: Davalı vekilinin istinaf başvurusunun HMK 'nun 353(1)b-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE, Alınması gereken 34.155-TL istinaf karar harcından davalı tarafından peşin yatırılan 8.538,75-TL harcın mahsubu ile bakiye 25.616,25-TL harcın davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına, Davalı tarafından yapılan giderlerin üzerinde bırakılmasına, davacı tarafından yapılan 25,20-TL posta masrafının davalıdan alınarak davacıya verilmesine, Gerekçeli kararın bir örneğinin taraf vekillerine tebliğine, HMK 'nun 361/1. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde temyiz yoluna başvurulabileceğine, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda oy birliğiyle karar verildi
23/12/2021
Kaynak: https://6102ttk.com/karar/232362 · sınıflandırıcı v3.2 · görünüm damgası: kmk_oncesi