Geçersiz taşınmaz satış vaadinde ödenen bedelin iadesi ve faiz başlangıcı

11. Hukuk Dairesi         2022/5870 E.  ,  2024/2625 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi

SAYISI 2019/2291 Esas, 2022/770 Karar

HÜKÜM

Kararın kaldırılması

İLK DERECE MAHKEMESİ İstanbul Anadolu 1. Asliye Ticaret Mahkemesi

SAYISI 2016/1026 E., 2019/825 K.

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili şirket ile davalı arasında 23.09.2013 tarihinde gayrimenkul satış vaadi niteliğinde adi yazılı şekilde "KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİ" imzalandığını, sözleşme uyarınca 24.09.2013 tarihinden itibaren başlamak ve 10.09.2016 tarihinde sona ermek kaydıyla toplam 350.000,00 TL'nın müvekkil şirket tarafından ödeneceğinin, sözleşme tarihinden itibaren 20 ay sonra taşınmazın müvekkile teslim edileceğinin ve ödemelerin tamamlanması sonrasında ise tapu tescilinin gerçekleştirileceği hususlarının düzenlendiğini, müvekkil tarafından sözleşmenin geçerli olduğu düşüncesiyle davalıya toplam 256.659,00 TL nakden ödendiğini, buna rağmen satıma konu taşınmazın 23.05.2015 tarihinde teslim edilmesi gerekirken bugüne kadar teslim edilmediğini gibi müvekkili adına tapu tescilinin de gerçekleştirilmediğini, buna ilişkin olarak müvekkil şirket tarafından ihtarnamesi keşide edildiğini, müvekkili şirketin, bu tarihte sözleşmenin geçersizliği konusunda hukuki bilgisi bulunmaması nedeniyle, ihtarname içeriğinde sözleşme şartlarının muhatap tarafından yerine getirilmediğini ve bu nedenle sözleşmeden dönme şartlarının oluştuğunu, buna dayanarak ödenmiş olan toplam 256.659,00 TL' nin kendilerine faizi ile birlikte geri ödenmesi hususları bildirildiğini, ancak ihtarnameyi tebellüğ eden davalı şirket, ihtarname gereklerini yerine getirmediğini ve müvekkil şirket tarafından ödenen bedeli iade etmekten kaçındığını, taşınmaz mülkiyeti devri borcunu doğuran sözleşmelerin tapu sicilinde veya noterlerde düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik şartı olduğunu ve aksi şekilde yapılan sözleşmelerin geçersiz olduğunu, bu itibarla davalı ile davacı arasında adi yazılı şekilde düzenlenen taşınmaz satışına ilişkin sözleşme geçersiz olduğunu, geçersiz olan bu sözleşme dolayısıyla müvekkili şirket borçlu olduğu düşüncesiyle esasen borçlanılmamış bir edimi ifa ettiğini belirterek müvekkili şirketin ödemiş olduğu ifa bedeli olan 256.659,00 TL'nin, "denkleştirici adalet kuralı" kapsamında güncel alım değeri hesaplanarak belirlenecek miktarın davalıdan tahsiline, bu miktara dava tarihinden itibaren avans faizi işletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkili şirket ile davacı şirket arasında imzalanan satış sözleşmesinin davacı tarafça belirtildiği üzere adi yazılı şekilde yapıldığını, ancak davacının basiretli bir tacir olarak bu hususu bilmekle birlikte anılan sözleşmenin 9.1 inci maddesinde "Konut Sahibi imza tarihinden itibaren şayet talep ederse en geç bir ay içinde işbu sözleşmelin aynı şartları dahilinde noterde resmen düzenleme şeklinde yapılabileceğini ancak noter harç ve masraflarının da kendisine ait olduğunu kabul ve taahhüt eder." hükmünün düzenlendiğini, davacı şirket tarafından talep edilmesi halinde sözleşmenin şekil şartı eksikliğinin giderilmesi imkanı varken davacı tarafça bu yönde bir talepte bulunulmadığını, sözleşme konusu inşaatın müvekkili şirket tarafından tamamlandığını, davacı taraf yetkilisine tapu devrine hazır olduğunun bildirildiğini, ancak davacı şirket tarafından tescil için gerekli harç bedeli ve bakiye borç bedelinin ödenmediğini, tapu tescil alınmadığını ve müvekkili şirkete ihtarname gönderilerek işbu davada iptali talep edilen icra takibinin açıldığını, davacı tarafın iddialarının gerçeği yansıtmadığını beyan ederek dava açılmadan önce müvekkili şirket tarafından davacının devre davet edilmesi, davacının bu hususa muvafakat etmesi ve dava konusu taşınmaza ilişkin inşaatın tamamlanarak teslime hazır hale getirilmiş olmasından bahisle bu aşamada sözleşmenin gereçsizliğinin ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olmasından bahisle davacı tarafça haksız ve hukuka aykırı davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasındaki 23.09.2013 tarihli Konut Satış sözleşmesi yapıldığı, bu sözleşmeye göre 18 no.lu bağımsız bölümün satışa konu edildiği, satış bedeli olarak KDV hariç 350.000,00 TL fiyat belirlendiği, teslim tarihinin sözleşmeden itibaren 20 ay olarak belirlendiği, satın alanın tapu devrinden önce sözleşme bedeli de dahil olmak üzere maddede belirtilen tüm bedelleri ödedikten sonra tapu devrini talep edebileceği, konut sahibinin sözleşmeyi dilediği zaman feshedebileceği, satın alanın sözleşmeyi feshetmesi halinde fesih tarihinden itibaren 16 ayın sonunda herhangi bir faiz ödenmeksizin fesih tarihine kadar yapılan ödemelerin iade edileceği ve bu bedelden de fesih tarihinden doğan borçlar ile 15.000 USD tutarındaki cezai şartın mahsup edileceği hususunun düzenlendiği, davacı şirketin davalı tarafa toplamda 256.659,00 TL ödeme yaptığı, bu satış sözleşmesine konu edilen 18 no.lu bağımsız bölümün dava açıldıktan sonra 08.11.2016 tarihinde dava dışı İhsan Önder Albayrak isimli kişiye satıldığı, ayrıca Türkiye Ekonomi Bankası tarafından taşınmaza 1 inci dereceden ipotek konulduğu, dosya kapsamına göre;

davalı müteahhitin sözleşme gereğince inşaatı zamanında bitiremediği, davacının bu nedenle sözleşmeden döndüğü, bu durumda sözleşmenin cezai hükümlerinin uygulanamayacağı, davacının sözleşmenin ifasında gecikme olması nedeniyle feshini talep ettiğinden bu feshin sözleşmeye aykırılık taşımadığı, ayrıca dava konusu taşınmazın dava aşamasında 3 üncü kişiye davalı tarafından satıldığı, bu durumda davacının sözleşmede ödemiş olduğu parayı denkleştirici Adalet ilkesi çerçevesinde güncel karşılığı olarak talep edebileceği, davacının davalıya yapmış olduğu ödemelerin güncel değerleri inşaat sektöründe kullanılan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yapım işleri birim fiyatları yıllık artış endeksi ve serbest piyasa fiyatları ile fiyat farklarının altın, döviz ve TÜFE oranları nazara alınarak hesaplanması gerektiği, dava konusu taşınmazın 3 üncü kişiye satıldığı tarihi itibariyle ifası imkansızlaştığından davacının bu tarihten itibaren faiz talep edebileceği, bilirkişi heyeti tarafından davacı tarafından ödenen 256.659,00 TL'nin denkleştirici Adalet prensiplerine göre ifanın imkânsızlaştığı 08.11.2016 tarihindeki güncel karşılığının 328.120,06 TL olarak hesaplandığı, davacının ödemiş olduğu bedelin güncel karşılığını avans faiziyle birlikte talep edebileceği gerekçesi ile davanın kabulüne 328.120,06 TL alacağın sözleşmenin ifasının imkânsız hale geldiği 08.11.2016 tarihinden itibaren talep gibi avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle;16.04.2019 tarihli ıslah dilekçesinin müvekkiline usulsüz tebliğ edildiğini,davacı tarafın 10.03.2016 tarihine kadar ödemelerini düzenli yaptığını, davacıya e-mail gönderilerek tapu işlemleri için hazır olunduğu bildirerek harç masrafları talep ettiğini, 10.03.2016 tarihli cevabi e-mailde de davacı tarafça tapu devir işleminin kabul edildiğini, hatta kalan bakiye borç miktarının devir günü ödeneceğinin belirtildiğini, ancak davacı şirketin tapu devrine ilişkin gereken belgeleri müvekkili firmaya sunmayarak harçları ödemediğini, devre de gitmeyerek tapu devrini gerçekleştirmediğini, sözleşmeye göre davacının vaktinden önce feshetmesi durumunda, fesih tarihinden itibaren 16 ay içerisinde ödenen bedelin iade edilerek, 15.000 USD cezai şartı ödemesi gerektiğini, davacının sözleşme fesih tarihinden 6 ay sonra henüz vadesi gelmemiş bir ödeme için para iadesi dava açmasının sözleşmeye aykırı olduğunu, sözleşmede kararlaştırılan 15.000 USD cezai şart bedelinin ödenmesini, müvekkilinin elinde kalan taşınmazı 3 üncü bir şahısa devretmek zorunda kaldığını belirterek kararın kaldırılmasını cezai şartın ödenecek paradan mahsubuna karar verilmesini istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı ile davalı arasında resmi şekil şartına dayalı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanmadığı, imzalanan sözleşmenin adi yazılı sözleşme olarak kabul edileceği, davacı tarafın sebepsiz zenginleşmeden doğan bir alacağı var ise ancak bunu davalıdan talep edebileceği, geçersiz sözleşmeye dayanılarak munzam zarar talep edilemeyeceği, ancak tarafların verdikleri var ise bunları fedâkarlığın denkleştirmesi ve sebepsiz zenginleşme ilkesi hükümleri çerçevesinde iade edeceklerinin kabulünün gerektiği, (Yargıtay 19. HD nin 2016/12537 esas, 2017/7228 karar sayılı 24.10.2017 tarihli emsal ilamı) geçersiz sözleşme nedeniyle tarafların ancak verdiklerini aynen iade isteyebilecekleri, davacı tarafından davalıya ödenen bedelin temerrüt tarihinden itibaren iadesine karar verilmesi gerektiği gerekçesi ile İlk Derece Mahkemesi hükmünün kaldırılmasına, yeniden esas hakkında hüküm kurulmasına, davanın kısmen kabulüne, 256.659 TL alacağın 08.11.2016 tarihinden itibaren değişen oranlarda avans faizi işletilerek davalıdan tahsiliyle davacıya verilmesine, fazla istemin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; mahkemenin denkleştirici adalet ilkesi yönünden yanılgılı bir tespite bulunduğunu, karar içeriğinde değinilen "Munzam Zarar" ile "Denkleştirici Adalet İlkesi" nin iki farklı hukuki durum olduğunu, buna göre munzam zararın borçlu temerrüde düşmeden borcunu ödemiş olsaydı, alacaklının mal varlığının kazanacağı durum ile temerrüt sonucunda ortaya çıkan ve oluşan durum arasındaki farkı tanımlamaktayken, denkleştirici adalet ilkesinin haklı bir sebebe dayanmadan başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği kazanımı geri vermek zorunda olduğu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade ettiğini, müvekkilinin munzam zararın tazminini talep etmediğini, yalnızca ödemiş olduğu satış bedelinin davalı yönünden haksız zenginleşmeye yol açmaması nedeniyle denkleştirici adalet ilkesi doğrultusunda iadesinin talep edildiğini, buna dair dosya içeriğinde mevcut Yargıtay 3 üncü Hukuk Dairesinin 07.05.2013 tarih, 2013/5002 E., 2013/7449 K.

sayılı kararında "...taraflar arasındaki hukuksal ilişki haksız iktisap kuralları uyarınca tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı hiçbir zaman göz ardı edilmemelidir. Bu husus hem hakkaniyetin hem gerçek adaletin bir gereğidir. Bu bakımdan iadeye karar verilirken satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması gerekir. Aksi halde iade dışındaki zenginleşme iade borçlusu yedinde haksız zenginleşme olarak kalacaktır.'' denildiğini, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun da buna dair kararının bulunduğunu, sözleşmeden dönme noktasında şirketin herhangi bir kusurunun bulunmadığını, ilk derece mahkemesi tarafından verilen kararın yerinde olduğunu belirterek istinaf mahkemesi kararının bozulmasını istemiştir.

2.Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; davacı tarafın ıslah dilekçesinin müvekkil firmaya usulsüz tebliğ edildiğini, müvekkil şirket olmasına rağmen Tebligat Kanunun 21 inci maddesi uyarınca muhtara tebligat yapıldığını, ıslah dilekçesini duruşma esnasında öğrendiklerini, bunun devamında zamanaşımı ve defi itirazları her ne kadar yapılmış ise de mahkemece itirazlarımız dikkate alınmadan aleyhe davanın kabulüne karar verildiğini, yine sözlü yargılama aşamasında her ne kadar beyanlarını yazılı bir şekilde sunma talebimiz için tarafımıza süre verilmesi talep edilmiş ise de mahkemece bu talebin de reddedildiğini, bu sebepler eksik hususların tamamlanması için dosyanın ilk derece mahkemesine gönderilmesi gerekirken istinaf mahkemesince esastan karar verilmesinin hatalı olduğunu, sözleşme her ne kadar geçersiz olsa da taraflarca sözleşme hükümleri yerine getirilmişse, sözleşme hayata geçirilmişse artık o sözleşmeye geçerlilik tanınması gerektiğini, aksini düşünülmesi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 2 nci maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarına ve hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırı olacağını, sözleşme şartlarının yerine getirilmediği iddiasının doğru olmadığını, zira davacı tarafın 10.03.2016 tarihine kadar ödemelerini düzenli olarak yapmaya devam ettiğini, müvekkili şirket tarafından davacı tarafa ihtarnamesinden önce 10.03.2016 tarihinde (Henüz sözleşmeye göre tapu devri için 6 ay var iken) e-mail gönderilerek tapu işlemleri için hazır olunduğunun bildirildiğini, harç masraflarının talep edildiğini, bu e-maile davacı tarafça verilen 10.03.2016 tarihli cevabi e-mailde de davacı tarafça tapu devir işleminin kabul edildiğini, hatta kalan bakiye borç miktarının devir günü ödeneceğinin belirtildiğini, müvekkil şirket tarafından da bu husus kabul edildiğini ve tapu örneği de davacı şirket yetkilisine e-mail kanalı ile gönderildiğini, ancak davacı şirket tarafından tapu devrine ilişkin gereken belgelerin müvekkil firmaya sunulmadığını, harç bedellerinin ödenmediğini, devre de gelinmeyerek taşınmazın devralınmadığını, bu noktada davacı şirket tarafından iddia edildiği gibi tapu devir işleminin yapılmadığı, teslimden kaçınıldığı, bu nedenle sözleşmeye aykırılık oluştuğu gibi bir durumun söz konusu olmadığını, davaya konu sözleşmenin 6.5 inci maddesinde konut sahibi-Davacı tarafından sözleşmenin fesih edilmesi halinde o güne kadar yapılan ödemelerin fesih tarihinden itibaren 16 ay içerisinde herhangi bir faiz ödenmeksizin iade edileceği, ancak davacı tarafından fesih halinde davacı müvekkil şirkete 15.000,00 USD ceza-i şart ödeyeceğinin kararlaştırıldığını, her ne kadar istinaf mahkemesinin kararının gerekçesinde geçersiz bir sözleşmeye istinaden cezai şart talep edilemeyeceği belirtilmiş ise de müvekkilin cezai şart tazminat hakkı sözleşmenin geçersizliğinden önce doğduğunu, davacı tarafın 25.03.2016 tarihinde sözleşmeden döndüğünü bildirdiği ve ödenen bedelin iadesini talep ettiğin, ancak davacı fesih üzerinden 6 ay sonra 08.09.2019 tarihinde huzurda ki davayı ikame ederek sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre ödenen bedelin iadesini talep ettiğini, bu noktada davacının sözleşmeden dönmesinde hukuki yarar bulunmamakta olup, bir an için sözleşmeden dönmesinin-feshinin geçerli olduğunu kabul edilse dahi sözleşme gereğince fesih halinde ödenen bedellerin 16 ay içerisinde faizsiz olarak iade edileceği kararlaştırılmışken davacının bu süre dolmadan ikame etmiş olduğu huzurda ki dava doğmamış ve muaccel olmamış bir alacağın talep edilmesi olduğunu, henüz vadesi gelmemiş bir ödemenin talep edilmesi hukuka aykırı olduğunu, ayrıca davacı tarafça sözleşme fesih edildiğinden sözleşmede kararlaştırıldığı gibi müvekkil firmaya 15.000,00 USD ceza-i şart ödemesi gerektiğini, mahkemeler tarafından tüm bu usulsüzlüklerin göz önünde bulundurulmadığı gibi bu ceza-i şartın da hiç dikkate alınmadığını, yine diğer usulsüzlükleri her ne kadar kabul etmiş ise de bu ceza-i şartı da mahsup yoluna gitmediğini, davacı tarafından taşınmazın müvekkilden devir alınmaması ve müvekkile taşınmaza ilişkin kalan bakiye ödemeyi yapmaması sebebi ile müvekkil firma tarafından artık davacının taşınmazı alması yönünde bir güveni ve inancı kalmadığından taşınmazı elinde kalmaması için 3 üncü bir şahısa devretmek zorunda kaldığını belirterek öncelikle istinaf mahkemesi kararının usulden bozulmasına, devamında kısmen kabul kararının esastan bozularak davanın reddine karar verilmesini, mahkeme aksi kanaatte ise sözleşmenin 6.5 inci maddesinde davacı tarafından fesih halinde davacı, müvekkil şirkete 15.000,00 USD ceza-i şart ödeyeceği kararlaştırılmış olduğundan davanın kısmen kabulü ile davacı lehine hükmedilen 256.659,00 TL'den 15.000,00 USD (İstinaf Karar tarihi kuru üzerinden)'nin mahsubuna karar verilmesini isttemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, geçersiz taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kapsamında, davacı- alıcı tarafından, davalı- müteahhide ödenen bedelin ''denkleştirici adalet ilkesi" çerçevesinde uyarlanmış güncel değerinin davalıdan tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

3. Değerlendirme

Taraflar arasında 23.09.2013 tarihinde imzalanan, davalı arsa sahibi ile yapılan ve davacı tarafça dayanılan Konut Satış Sözleşmesi resmi biçimde yapılmadığından geçersizdir. O nedenle, geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflara hak ve borç doğurmadığından taraflar geçersiz sözleşme uyarınca verdiklerini karşı taraftan isteyebilirler. Ancak, ülkemizde yaşanan enflasyonun uzun yıllardan beri yüksek oranda seyretmesi nedeniyle paranın değeri bununla ters orantılı olarak devamlı düşmekte olduğundan paranın verildiği tarihteki alım gücü ile iade tarihindeki alım gücü çok farklı ve adaleti denkleştirmeyecek oranda azdır. Bu nedenle, hukuken geçersiz sözleşmeler sebepsiz zenginleşme kuralları uyarınca tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı gözardı edilmemelidir.

Nitekim davacı da bunu talep etmiş, ilk derece mahkemesince denkleştirici adalet ilkesi uyarınca hükmedilen bedele karşı istinaf isteminde bulunmamıştır. Bölge Adliye Mahkemesince, ödenen bedelin aynen iadesine karar verilmesi doğru olmayıp ilk derece mahkemesi kararını davacının istinaf etmediği ve davalı yararına usulü kazanılmış hak doğduğu gözetilerek denkleştirici adalet ilkesi gereğince hesaplanacak bedele hükmedilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmayıp bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırmasına ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Bozma sebebine göre taraf vekillerinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına,

Peşin alınan temyiz karar harcının istekleri halinde ilgililere iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

01.04.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.