Adi yazılı taşınmaz satışında edimlerin ifasıyla sözleşme geçerlilik kazanır

T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
12. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO 2020/334

KARAR NO 2022/1663

TÜRK MİLLETİ ADINA

İSTİNAF KARARI

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ İSTANBUL ANADOLU 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ 17/10/2019

NUMARASI 2017/776 Esas - 2019/1070 Karar

DAVA

Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı)

İSTİNAF KARAR TARİHİ 24/11/2022

Davanın kısmen kabulüne ilişkin verilen kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacı vekili; müvekkili ile davalı arasında imzalanan 30.01.2015 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesi gereğince, davalı tarafın müvekkiline, Kadıköy İlçesi, ... Mah. ... ada, ... parsel sayılı taşınmaz üzerine inşa edeceği projenin 5. katında yer alan, 24 no.lu bağımsız bölümü KDV dahil toplam 2.000.000-TL'ye satmayı kabul ve taahhüt ettiğini, müvekkilinin de 2.000.000-TL'yi ödeyerek taşınmazı tapuda da devraldığını, sözleşmenin 6. maddesine göre; söz konusu dairenin 31.12.2015 tarihinde teslim edileceği, daire tesliminde gecikme olması durumunda müşterinin 3 ay süre ile opsiyon tanıyacağı şartı bulunduğunu, bu şarta göre 3 aylık opsiyon dahil, davalının taşınmazı müvekkiline en geç 30.03.2016 tarihinde teslim etmesi gerektiğini, ancak davalı tarafın taahhüt ettiği 30.03.2016 tarihinde taşınmazı müvekkiline teslim etmediği için, müvekkilinin Beyoğlu ...

Noterliğinin 12 Nisan 2016 tarihli ihtarnamesi ile eksikliklerin giderilmesini ve geç teslim nedeniyle kira kaybının ödenmesini talep ettiğini, taşınmazın müvekkiline 9 ay gecikmeli olarak 29.12.2016 tarihinde teslim edildiğini, sözleşmenin teknik şartlar bölümüne göre (madde 23); yüklenicinin markalardan öncelikle, ilgili cümlenin ilk sırasında yazılı olanı uygulamakla yükümlü olup, bu markanın tedarikinde zorluklar oluşması veya başkaca bir geçerli nedenle bu markanın uygulamasının istenmemesi halinde, yüklenicinin sırasıyla diğer seçenekleri uygulamak zorunda olduğunu, davalının ise hiçbir zorunluluk olmadığı halde, birçok imalatta sözleşmeye uygun olmayan imalatlar yaptığını, daha ucuz olanları kullandığını, müvekkili tarafından yaptırılan delil tespitinde dairenin aylık kira getirisinin 6.000-TL, davalının kusuru nedeniyle su sızması sonucu oluşan hasar bedelinin ise 800-TL oye giderilebileceğinin tespit edildiğini belirterek, 54.000-TL kira alacağı ile 800-TL hasar bedeli olmak üzere toplam 54.800-TL'nin faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili; müvekkili ile davacı arasında düzenlenen sözleşme bulunmadığını, davacının dayandığı sözleşmenin gerçeğe aykırı olarak sonradan doldurulmuş bir sözleşme olduğunu, esasında dava konusu taşınmazın satışı konusunda müvekkili ile davacı şirket ortağı ... arasında 30.01.2015 tarihinde sözleşme imzalandığını, davacının sonradan bu sözleşmeye şirket kaşesini bastığını, ...'ın 05.05.2015 tarihinde, imzaladığı sözleşmeyi iptal ettiğini, bu sözleşme gereği yapılan ödemelerin ... adına sayılmasını müvekkiline bildirdiğini, 05.05.2015 tarihinden önceki ödemelerin ... adına yapıldığını,müvekkili ile davacı arasında yalnızca tapuda resmi devir yapıldığını, davacının daireyi olduğu haliyle almayı kabul ettiğini, müvekkilinin davacıya karşı herhangi bir taahhüdünün bulunmadığını, bu nedenle davacının kira alacağı talebinin yerinde olmadığını, davacının daireyi görerek durumunu bilerek satın alması nedeniyle malzeme ve işçilik yönündeki beyanlarını da kabul etmediklerini, bu hususta da müvekkilinin davacıya bir taahhüdünün bulunmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemece; gayrimenkul satış sözleşmesinin davalı ile dava dışı ... arasında akdedildiği,uammer ...'ın 05/05/2015 tarihli davalı şirkete gönderdiği yazıda; gayrimenkul satış sözleşmesinin ve eklerinin iptal edilerek, aynı daireyi şahsı adına değil de ortağı bulunduğu ... İnşaat firması adına almaya karar vermeleri nedeniyle hesaptan yapılan ön ödemenin ... adına yapılmış sayılmasını talep ettiği, sözleşmenin ... tarafından iptal edildiği ve davacı ile davalı arasında akdedilen bir sözleşme olmadığı, ...'ın savcılık aşamasında vermiş olduğu ifadesinde, şirketin kaşesini önceki sözleşmeye bastığını ifade edilerek ikinci bir sözleşmenin olmadığını ikrar ettiği, davalı şirketin bilgisi dahilinde ilk sözleşmeye davacı şirketin kaşesinin basıldığına ilişkin hiçbir delil sunulmadığı, davacı şirket ile şirket yetkilisi ayrı kişilikler olup, davacının davalının bilgisi ve rızası olmadan sözleşmeye şirket kaşesini basmasının davalı açısından sonuç doğurmayacağı,geç teslim nedeniyle kira alacağına yönelik sözleşme hükümlerinin alacak talebinde bulunma imkanının olmadığı, yine taraflar arasındaki sözleşme geçerli sayılsa bile bu kez taşınmaz devrine ilişkin sözleşmenin, TBK'nun 237.

maddesi gereğince resmi şekilde yapılması gerektiği, öngörülen şekle uyulmadan yapılan sözleşmelerin hüküm doğurmayacağı, davaya konu gayrimenkul satış sözleşmesinin bu nedenle geçersiz olduğu, daha sonra taşınmazın resmi şekilde devri yapılmış ise de, alıcı davacı tarafından tapu siciline adi yazılı sözleşmeye ilişkin bir şerh konulmadığı gibi, geçersiz sözleşmedeki cezai şart hükümlerine resmi satış akdinde yer verilmediği, geçersiz olan adi yazılı satış sözleşmesindeki cezai şarta ilişkin hükümler de geçersiz olup, davacının kira alacağı talebinin reddinin gerektiği; davacının hasara ilişkin talebi bakımından; delil tespiti dosyasında bilirkişinin tespit ettiği ayıp giderim bedeli olan 800-TL'nin bilirkişi tarafından da uygun ve geçerli olduğunun belirlendiği, davalı vekilinin ayıp ihbarının süresinde olmadığı yönündeki def'inin mahkemece re'sen gözetilmesi mümkün olmadığı gibi, davalı vekilince de cevap dilekçesi ve ikinci cevap dilekçesinde bu def'inin ileri sürülmediği gerekçesiyle, davanın 800-TL hasar bedeli yönünden kabulüne, kira kaybı bedeli talebinin ise reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF NEDENLERİ

Davacı vekili; dosyada iki sözleşme bulunmakta olup, ilk sözleşmenin davalı ile müvekkili şirket yetkilisi ... arasında, ikinci sözleşmenin ise davalı ile müvekkili şirket arasında akdedildiğini, ilk sözleşmeyi imzalayan ...'ın 05.05.2015 tarihli yazıyla ilk sözleşmenin iptali ile yaptığı ödemelerin şirket adına yapılmış sayılmasını talep ettiğini, bu talep üzerine ilk sözleşme iptal edilerek ikinci sözleşmenin akdedildiğini, ikinci sözleşme yapılırken de ilk sözleşme tarihinin yazıldığını, nitekim davalı tarafından faturanın müvekkili şirket adına düzenlendiğini, tapu devrinin de şirkete yapıldığını, bu nedenle sözleşmenin geçerli olduğunu, yine resmi şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşmenin şartları taraflarca yerine getirilmişse, artık sözleşmenin geçerli hale geldiğini, sözleşmenin teslim süresi ve cezai şart bölümüne göre 31.12.2015 tarihinde teslimi gerekmekte olup, 3 aylık opsiyon süresi ile birlikte davalının taşınmazı en geç 30.03.2016 tarihinde teslim etmesi gerekirken edilmediğini, müvekkili tarafından keşide edilen 12.04.2016 tarihli ihtarname ile kira kaybı talep edildiğini, taşınmazın 29.12.2016 tarihinde 9 ay gecikmeli olarak teslim edildiğini, bilirkişi raporunda geç teslimden kaynaklanan kira kaybının aylık 6.000-TL olduğunun tespit edildiğini, bu nedenle müvekkilinin kira kaybının 54.000-TL olduğunu belirterek, kararın kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

GEREKÇE

Dava, satışa konu taşınmazın geç tesliminden kaynaklanan kira kaybı ile ayıp nedeniyle oluşan hasar bedelinin tazmini istemine ilişkindir. Somut olayda; davacı şirket yetkilisi ... ile davalı şirket arasında, Kadıköy İlçesi, ... Mahallesinde bulunan ... ada, ... parsel sayılı, 5. kat 24. no.lu bağımsız bölümün 2.000.000-TL bedelle satışına dair 30.01.2015 tarihli adi yazılı şekilde düzenlenen gayrimenkul satış sözleşmesi akdedildiği, sözleşmenin 6. maddesinde, dairenin 31.12.2015 tarihinde teslim edileceği, ancak daire tesliminde gecikme olması durumunda müşterinin 3 ay süre ile opsiyon tanıyacağının yazılı olduğu, dava dışı ... tarafından 05.05.2015 tarihli yazıyla, akdedilen satış sözleşmesinin ve eklerinin iptal edilerek, aynı daireyi şahsı adına değil de ortağı bulunduğu ...

İnşaat firması adına almaya karar vermeleri nedeniyle, şahsi hesabından yapılan ön ödemenin ... İnşaat adına yapılmış sayılmasını talep ettiği, bunun üzerine aynı sözleşmeye davacı şirket yetkilisi ... tarafından davacı şirket kaşesinin basıldığı, taşınmazın süresinde teslim edilmemesi nedeniyle davacı tarafça keşide edilen 12.04.2016 tarihli ihtarname ile yapıdaki eksikliklerin tamamlanması ile birlikte teslim tarihine kadar geçecek süredeki kira kaybı bedelinin ödenmesinin talep edildiği, davacı şirkete taşınmazın tapu devrinin 05.09.2015 tarihinde gerçekleştirildiği, taraflarca düzenlenen daire teslim formuna göre dairenin davacı şirkete 29.12.2016 tarihinde teslim edildiği anlaşılmaktadır.İlk sözleşme davalı ile davacı şirket yetkilisi arasında imzalanmış olsa da;

davacı şirket yetkilisinin 05.05.2015 tarihli yazısıyla, akdedilen satış sözleşmesinin iptal edilerek, aynı daireyi şahsı adına değil de ortağı bulunduğu ... İnşaat firması adına almaya karar vermeleri nedeniyle, şahsi hesabından yapılan ödemenin ... İnşaat adına yapılmış sayılmasını talep ettiği anlaşılmaktadır. Davalı tarafça satış bedeline ilişkin fatura davacı şirket adına düzenlenmiş, akabinde tapu devri davacı şirkete yapılmış ve daire teslim formunda da alıcı olarak davacı şirketin ünvanı yer almaktadır. Bu nedenle tarafların iradesinin, başta davacı şirket yetkilisi ile akdedilen sözleşmenin davacı şirket ile davalı arasında devamı yönünde olduğuna davalının da onay verdiği kabul edilmelidir.

Bu nedenle mahkemece davacı şirket ile davalı arasında akdedilmiş bir sözleşme bulunmadığının kabulü doğru görülmemiştir. Tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, TMK'nın 706, TBK'nın 237 ve Noterlik Kanununun 60. maddesi uyarınca geçerlilik koşuludur. Somut olayda taraflar arasında düzenlenen sözleşme resmi şekilde düzenlenmeyip adi yazılı şekilde düzenlendiğinden, mahkemece geçersiz olduğu kabul edilmiştir. Oysa davalı taraf sözleşmedeki asli edimi olan tapu devir borcunu yerine getirerek satış bedelini de davacıdan tahsil etmiştir. Bu durumda taraflarca sözleşmeden kaynaklı asli edimlerin yerine getirildiği, bu aşamadan sonra sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesinin TMK'nın 2.

maddesinde düzenlenen iyi niyet kurallarına uygun düşmeyeceği dikkate alındığında, taraflar arasındaki adi yazılı satış sözleşmesinin geçerli olduğunun kabulü gerekmektedir.Geçerli ve tarafları bakımından bağlayıcı olarak kabul edilen sözleşmenin 6. maddesine göre, davalı satışa konu daireyi 31.12.2015 tarihinde teslim etmeyi taahhüt etmiş olup, yine aynı madde gereği eklenecek 3 aylık opsiyon süresiyle birlikte teslim tarihi 30.03.2016 tarihidir. Ancak dairenin 29.12.2016 tarihinde teslim edildiği tarafların kabulündedir. Bu durumda daire taahhüt edilen tarihe göre 9 ay geç teslim edilmiş olup, sözleşme hükmü doğrultusunda davacının 9 aylık kira kaybı alacağı talep hakkı bulunmaktadır. Gerek delil tespiti sonrası düzenlenen bilirkişi raporu, gerekse mahkemece alınan bilirkişi raporunda aylık kira kaybı 6.000-TL, toplam kira kaybı alacağı da 54.000-TL olarak tespit edilmiştir.

Bu durumda mahkemece geç teslimden kaynaklanan 54.000-TL kira kaybı alacağına da hükmedilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle bu istemin reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.Açıklanan nedenlerle; davacının kira kaybı alacağı talebinin kabulü gerekirken reddine karar verilmesi doğru değil ise de, yapılan hata/eksiklik yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile kararın kaldırılarak yeniden hüküm verilmesine "davanın kabulüne" karar verilmiştir.

HÜKÜM

Yukarıda açıklanan nedenlerle: Davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, İstanbul Anadolu 3. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2017/776 Esas - 2019/1070 Karar sayılı 17/10/2019 tarihli kararının, HMK.'nun 353(1)b-2 gereği KALDIRILMASINA; "Davanın kabulüne, 54.000-TL kira kaybı alacağı ile 800-TL hasar bedelinin dava tarihinden itibaren yasal faiz işletilerek davalıdan alınarak davacıya verilmesine," İlk derece mahkemesine ilişkin olarak; Alınması gereken 3.743,38-TL karar ve ilam harcından, davacı tarafından yatırılan 935,85-TL'nin mahsubu ile bakiye 2.807,53‬‬-TL harcın davalıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına, Davacı tarafça yatırılan 967,25-TL peşin harçların davalıdan alınarak davacıya verilmesine, Davacı tarafından sarf edilen 1.500-TL bilirkişi ücreti, 112,5‬‬0-TL tebligat ve müzekkere gideri olmak üzere toplam 1.612,50-TL yargı giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, Davacı vekili için AAÜT uyarınca takdir olunan 9.200-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, Talep halinde kullanılmayan gider avansının yatıran tarafa iadesine" Davacı tarafından yatırılan 44,40-TL peşin istinaf karar harcının istek halinde kendisine iadesine,Davacı tarafından sarf edilen 48-TL istinaf yargı giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda HMK 362(1)-a maddesi uyarınca kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi.24/11/2022