I · İstinaf kararı (12. HD) II · Yargıtay 11. HD → Onandı

Ayıplı teslim iddiasıyla kira kaybı talebi; taahhütnameyle kabul

İstanbul BAM 12. Hukuk Dairesi · 2020/269 E. 2022/1537 K. · 02.11.2022 · İlk derece: BAKIRKÖY 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

Tazminatkaldırma ve esas hakkında yeniden hükümKesinlik belirsiz

★ Emsal

Mahkemenin nitelemesi: Ticari şirketler

Gerekçe özeti

Satış sözleşmesi kapsamında bir taşınmazı, henüz tamamlanmamış/eksik olduğunu bilerek, görerek ve bu hâliyle kabul ederek teslim aldığını yazılı biçimde taahhüt eden alıcı, satıştan sonra taşınmazın eksik ve bu nedenle ayıplı olduğunu ileri sürerek satıcıdan kira kaybı bedeli talep edemez; satıcının taşınmazı tamamlayarak teslim etme yönünde ayrıca bir taahhüdü bulunmadıkça bu sonuç değişmez. Satıcının taşınmazı üçüncü bir kişiye (yükleniciye) tasfiye protokolüyle bırakmış olması, satış sözleşmesinin tarafı olan satıcının sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

Ele alınan sorunlar

Taşınmazın eksik/tamamlanmamış hâliyle bilerek teslim alınmasının kira kaybı talebine etkisi → kabul

İddia: Davalı vekili, davacının taahhütname ile taşınmazı bilerek ve görerek satın ve teslim aldığını kabul ettiğini, müvekkilinin taşınmazı kullanılabilir halde ve iskanlı teslim edeceğine dair bir taahhüdü bulunmadığını, taşınmazın mevcut haliyle satıldığını, tamamlanmamış ve ruhsatsız binada yer alan taşınmazı bilerek satın alan davacının kira kaybı istemesinin mümkün olmadığını ileri sürmüştür.

Gerekçe: Bilirkişi incelemesinde taşınmazın bulunduğu çarşıda ve dükkan içinde çeşitli eksiklikler (zemin kaplaması, yürüyen merdiven, asma tavan, havalandırma, camekan, elektrik, su tesisatı, wc/lavabo eksikliği) bulunduğu ve iskan ruhsatının alınmadığı tespit edilmiştir. Davacı şirket tarafından imzalanan 14.07.2014 tarihli taahhütnamede, davacının dükkanı bilerek ve görerek eksiksiz olarak aldığı, bu haliyle kabul ettiğini beyan ederek teslim aldığı, binalar ile ilgili onaylanıp tapuya işlenmiş yönetim planı, bağımsız bölüm malik listesi ve işletme projesini görerek ve tüm şartları kabul ederek aldığı açıkça kabul ve taahhüt edilmiştir. Dolayısıyla davacı, henüz tamamlanmamış olan taşınmazı mevcut hâlini görerek, bilerek ve kabul ederek satın ve teslim aldığını açıkça kabul etmiştir. Davalının, taşınmazı tamamlayarak, tüm eksiklerini gidererek teslim etme yönünde herhangi bir taahhüdü bulunmamaktadır. Bu nedenle taşınmazı mevcut eksik hâlini görerek, bilerek ve kabul ederek teslim alan davacının, satıştan sonra artık taşınmazın eksik ve bu nedenle ayıplı olduğunu ileri sürerek kira kaybı bedeli talep etmesi mümkün değildir.

Gerekçe kaynağı: özgün

Taşınmazın yükleniciye tasfiye protokolüyle bırakılmış olmasının davalının satıcı sıfatından doğan sorumluluğuna etkisi → tartışılmadı

İddia: Davalı vekili, arsa maliki olduğunu, kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığı yüklenici firmasının inşaatı %72 seviyesinde yarım bıraktığını, tasfiye sözleşmesiyle taşınmazın yükleniciye bırakıldığını ve yüklenicinin talimatıyla davacıya tapuda devredildiğini, ortaya çıkan kayıptan yüklenicinin sorumlu olduğunu, kendisine husumet yöneltilemeyeceğini ileri sürmüştür.

Gerekçe: Dava konusu taşınmazın bulunduğu inşaatın yapımı konusunda arsa maliki davalı ile dava dışı yüklenici firma arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiği, inşaatın yüklenici tarafından %72 oranında tamamlanarak eksik bırakıldığı, bunun üzerine arsa maliki ile yüklenici arasında akdedilen tasfiye sözleşmesi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa malikince haklı nedenle feshinin kabul edilerek, yüklenici tarafından 3. kişilere satılmış veya iş karşılığı taşeronlara verilmiş bağımsız bölümlerin arsa maliki tarafından yükleniciye bırakıldığı ve yüklenicinin bu taşınmazların tapularının ilgililerine verilmesini kabul ettiği anlaşılmaktadır. Ancak satış sözleşmesinin tarafı davalı olup, taşınmazın davalı arsa maliki ile yüklenici firma arasında akdedilmiş olan tasfiye protokolünde arsa maliki davalı tarafından yükleniciye bırakılmış olup olmaması da sonuca etkili değildir.

Gerekçe kaynağı: özgün

Emsal değeri

Alıcının taşınmazı mevcut eksik hâlini bilerek, görerek ve kabul ederek teslim aldığına dair yazılı taahhütte bulunması hâlinde, sonradan ayıp iddiasıyla kira kaybı talep edemeyeceği yönündeki değerlendirme, benzer taahhütname içeren satış ilişkilerinde bölgesel emsal niteliği taşımaktadır.

Kavramlar: tıkla → metinde renkle işaretle · ↗ kavram sayfası
ayıplı teslim↗ taahhütname↗ kira kaybı↗ kat karşılığı inşaat sözleşmesi↗ tasfiye sözleşmesi↗ husumet↗

Atıf yapılan mevzuat: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) — HMK 353/(1)b-2

Karar metni

Kararın tam (anonimleştirilmiş) metnini göster

T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
12. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO 2020/269

KARAR NO 2022/1537

TÜRK MİLLETİ ADINA

İSTİNAF KARARI

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ BAKIRKÖY 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ 21/10/2019

NUMARASI 2017/751 Esas - 2019/983 Karar

DAVA

Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan)

İSTİNAF KARAR TARİHİ 02/11/2022

Davanın kabulüne ilişkin verilen kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacı vekili; İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, ... Mah., ... ada, ... parselde kain ... blok .... normal kat, 60 bağımsız bölüm no.lu dükkan vasıflı taşınmazın 14/07/2014 tarihinde müvekkili firmaya satıldığını, davalının taşınmazı kullanılabilir ve iskanlı halde müvekkiline teslim edeceğini taahhüt etmesine rağmen henüz teslim etmediğini, TBK'nın 223. maddesi ve diğer ilgili maddelerine göre satışın ayıplı olduğunu, taahhüt edilen şekilde teslimi için defalarca sözlü olarak başvurulduğunu, ancak davalının taşınmazı gereği gibi teslim etmediğini, ayrıca davalıya Büyükçekmece ... Noterliğinin 28/12/2015 tarihli ihtarnamesinin gönderildiğini, bu ihtarnameye cevap bile verilmediğini, taşınmazın davalı tarafından teslim edilmemesi sonucunda müvekkilinin zarara uğradığını ve satın alınan tarihten dava tarihine kadar geçen sürede kira gelirinden mahrum kaldığını belirterek, 5.000-TL kira bedeli mahrumiyeti alacağının satış tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

ISLAH

Davacı vekili, 14.11.2018 tarihli dilekçesiyle dava değerini 220.853,63-TL artırarak 225.853,63-TL olarak ıslah etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili; taşınmazın teslim edilmediği iddiasının doğru olmadığını, davacının imzaladığı taahhütnamede açıkça taşınmazı satın ve teslim aldığını kabul ettiğini, müvekkilinin taşınmazın tapu devrini de yaptığını, müvekkilinin taşınmazı kullanılabilir halde ve iskanı alınmak suretiyle teslim edeceğine dair bir taahhüdü bulunmadığını, müvekkilinin taşınmazı mevcut haliyle sattığını, taşınmazın yapımı için müvekkilinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığı yüklenici ... firmasının inşaatı yarım bırakarak sözleşmeden doğan taahhütlerini yerine getirmediğini, bu hususun Küçükçekmece 3.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2013/100 D.İş sayılı dosyasında tespit edildiğini, bu nedenle 3. kişilere karşı inşaatı yarım bırakan ...

firmasının sorumlu olduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemece; davacı tarafından imzalanan 14/07/2014 tarihli taahhütname uyarınca, davacının dava konusu bağımsız bölümü satın aldığı, dükkanı bilerek ve görerek eksiksiz olarak aldığı, bu haliyle kabul ettiğini beyan ederek teslim aldığı, binalar ile ilgili olarak Bakırköy ... Noterliği'nin 02/07/2014 tarih ve ... yevmiye nolu işlemiyle onaylanmış bulunan ve ayrıca tapuya işlenmiş yönetim planı ile ekinde bulunan bağımsız bölüm malik listesi ve işletme projesini görerek ve bütün şartlarını kabul ederek aldığını kabul ve taahhüt ettiği, tek başına çarşının eksik işlerinin tamamlanması ve kullanıma açılması, sadece kendi dükkanına iskan ruhsatı almasının teknik olarak da hukuki olarak da mümkün olmadığı, alındıktan sonra uzun süre kullanıma hazır olmaması sonucunda davacının kira kaybı söz konusu olduğu, 27/06/2018 tarihli bilirkişi raporunda kira kaybının 225.853,63 TL olarak hesaplandığı gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir.

İSTİNAF NEDENLERİ

Davalı vekili; müvekkilinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığı ... firmasının inşaatı %72 seviyesinde yarım bıraktığını, binanın ruhsatsız ve kaçak bölümler ihtiva ettiğini, müvekkilinin tasfiye sözleşmesiyle ... firmasına bırakılan dava konusu taşınmazı yine ... firmasının talimatıyla davacıya tapuda devir ettiğini, ortaya çıkan kayıptan yüklenici sorumlu olduğundan davanın muhatabı ... firması olup müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, ticari defterler incelendiğinde satım ilişkisinin ... firması ile davacı arasında gerçekleştiğinin görüleceğini, davacının imzaladığı taahhütnamede taşınmazı bilerek ve görerek satın ve teslim aldığını kabul ettiğini, müvekkilinin taşınmazı kullanılabilir halde ve iskanı alınmak suretiyle teslim edeceğine dair bir taahhüdü bulunmadığını, taşınmazın mevcut haliyle satıldığını, tamamlanmamış ve ruhsatsız binada yer alan taşınmazı bilerek satın alan davacının kira kaybı istemesinin mümkün olmadığını, bilirkişi raporunun hükme esas alınamayacağını, raporda yer verilen taşınmazların konum itibariyle daha yüksek kira değeri olan yerler olduğunu, bu nedenle emsal olarak alınamayacağını, sundukları emsallerin de raporda dikkate alınmadığını belirterek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

GEREKÇE

Dava, satış konusu taşınmazın tamamlanmış olarak teslim edilmediği iddiasına dayalı olarak kira kaybı bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Somut olayda; dava konusu İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, ... Mahallesinde bulunan ... ada ... parselde kain ... blok ... normal kat, 60 no.lu dükkan vasıflı taşınmazın 14.07.2014 tarihinde davalı tarafından davacıya tapuda satışının yapıldığı, mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucunda; satışı konu dükkanın bulunduğu çarşıda ve dükkan içinde eksik işler bulunduğu, çarşı içinde zemin kaplamalarının yapılmadığı, yürüyen merdivenin tamamlanmadığı, asma tavan işlerinin yapılmadığı, havalandırma işlerinin eksik yapıldığı, dükkanın camekan bölmelerinin yapılmadığı, zemin kaplama ve asma tavan işlerinin yapılmadığı, elektrik tesisatının eksik olduğu, aydınlatma bulunmadığı, su tesisatının eksik olduğu, wc ve lavaboların tamamlanmadığı, dükkan ve içerisinde bulunduğu çarşının kullanılamaz durumda olduğu, iskan ruhsatının da alınmamış olduğu tespit edilmiştir.

Sunulan delillerden; dava konusu taşınmazın bulunduğu inşaatın yapımı konusunda arsa maliki olan davalı ile dava dışı yüklenici ... firması arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiği, inşaatın ... firması tarafından %72 oranında tamamlanarak eksik bırakıldığı, bunun üzerine davalı arsa maliki ile dava dışı yüklenici ... firması arasında akdedilen 11.07.2014 tarihli tasfiye sözleşmesi ile;

10. 01.2011 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa malikince haklı nedenle feshinin kabul edilerek, yüklenici ... tarafından parası alınarak 3. kişilere satılmış veya iş karşılığı taşeronlara verilmiş olan, aralarında dava konusu dükkanın da bulunduğu bağımsız bölümlerin, arsa maliki tarafından yükleniciye bırakıldığı, yüklenicinin bu taşınmazların tapularının ilgililerine verilmesini kabul ettiği ve bu konuda arsa malikine talimat verdiği hususlarının kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Davacı şirket tarafından imzalanmış olan 14.07.2014 tarihli taahhütname başlıklı belgede; davacının dükkanı bilerek ve görerek eksiksiz olarak aldığı, bu haliyle kabul ettiğini beyan ederek teslim aldığı, binalar ile ilgili olarak onaylanıp tapuya işlenmiş yönetim planı ile ekindeki bağımsız bölüm malik listesi ve işletme projesini görerek ve bütün şartları kabul ederek aldığı kabul ve taahhüt edilmiştir.

Dolayısıyla davacı, henüz tamamlanmamış olan taşınmazı mevcut halini görerek, bilerek ve kabul ederek satın ve teslim aldığını açıkça kabul etmiştir. Davalının, taşınmazı tamamlayarak, tüm eksiklerini gidererek teslim etme yönünde herhangi bir taahhüdü bulunmamaktadır. Bu nedenle taşınmazı mevcut eksik halini görerek, bilerek ve kabul ederek teslim alan davacının, satıştan sonra artık taşınmazın eksik ve bu nedenle ayıplı olduğunu ileri sürerek kira kaybı bedeli talep etmesi mümkün değildir. Satış sözleşmesinin tarafı davalı olup, taşınmazın davalı arsa maliki ile yüklenici ... firması arasında akdedilmiş olan tasfiye protokolünde arsa maliki davalı tarafından, yükleniciye bırakılmış olup olmaması da sonuca etkili değildir.

Bu nedenle mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulü isabetsizdir. Açıklanan nedenlerle; davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru değil ise de, yapılan hata/eksiklik yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile kararın HMK'nın 353/(1)b-2 maddesi uyarınca kaldırılarak "davanın reddine" karar verilmiştir.

HÜKÜM

Yukarıda açıklanan nedenlerle: Davalı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜNE, Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2017/751 Esas - 2019/983 Karar sayılı 21/10/2019 tarihli kararının, HMK.'nun 353(1)b-2 gereği KALDIRILMASINA; "Davanın REDDİNE," İlk derece mahkemesine ilişkin olarak ; "Harçlar tarifesi uyarınca alınması gereken 80,70-TL karar ve ilam harcının davacı tarafından yatırılan 85,39-TL peşin harç ve 3.771,63-TL ıslah harcı olmak üzere toplam 3.857,02‬‬-TL peşin harçtan mahsubu ile bakiye 3.776,32‬-TL fazla harcın talep halinde davacıya iadesine, Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına, Davalı tarafça yapılan 10,70-TL yargı giderinin davacıdan alınarak davalıya ödenmesine, Davalı vekili için AAÜT uyarınca takdir olunan 34.619,51-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya ödenmesine, Karar kesinleştiğinde ve talep halinde kullanılmayan gider avansının yatıran tarafa iadesine" İstinaf yoluna başvuran davalı tarafından yatırılan 3.857,02-TL peşin istinaf karar harcının istek halinde kendisine iadesine, Davacı tarafça istinaf aşamasında yapılan yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına, davalı tarafça yapılan 64,5‬0-TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalıya ödenmesine, Gerekçeli kararın birer örneğinin taraflara tebliğine, HMK 'nun 361/1.

maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde temyiz yoluna başvurulabileceğine, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda oy birliğiyle karar verildi. 02/11/2022

Kaynak: https://6102ttk.com/karar/149323 · sınıflandırıcı v3.2 · görünüm damgası: kmk_oncesi

Yargıtay 11. Hukuk Dairesi temyiz incelemesi

Bu istinaf kararı Yargıtay 11. Hukuk Dairesince temyiz incelemesinden geçmiştir.

Onandı

Yargıtay 11. Hukuk Dairesi · 2023/364 E. 2024/3970 K. · Onandı

Eksik hâlini bilerek teslim alan alıcının kira kaybı talep edememesi

Gerekçe özeti

Henüz tamamlanmamış bir taşınmazı mevcut eksik hâlini görerek, bilerek ve kabul ederek satın ve teslim aldığını imzaladığı belgeyle kabul eden alıcı, satıcının taşınmazı tamamlayarak ve eksiklerini gidererek teslim etme taahhüdü de bulunmadığı hâlde, satıştan sonra taşınmazın eksik ve bu nedenle ayıplı olduğunu ileri sürerek kira kaybı bedeli talep edemez. Satış sözleşmesinin tarafı olan arsa malikinin taraf sıfatı, taşınmazın kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tasfiyesi protokolüyle yükleniciye bırakılmış olmasından etkilenmez.

Emsal değeri

Taşınmazın eksik hâlinin bilinerek ve kabul edilerek teslim alınmasının, sonradan ayıba dayalı kira kaybı talebini engellediği yönündeki kabul, satıcının tamamlama taahhüdünün bulunmadığı hâllerde uygulanabilir bir kural olarak Yargıtay'ca onanmıştır.

Kavramlar: ayıptan sorumluluk ayıbı bilerek kabul kira kaybı kat karşılığı inşaat sözleşmesi tasfiye protokolü taraf sıfatı (husumet) taahhütname

Yargıtay 11. HD kararının tam metni

11. Hukuk Dairesi 2023/364 E. , 2024/3970 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi

SAYISI 2020/269 Esas, 2022/1537 Karar

HÜKÜM

Ret

İLK DERECE MAHKEMESİ Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesi

SAYISI 2017/751 E., 2019/983 K.

Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının dükkan vasıflı taşınmazı 14.07.2014 tarihinde davalıdan satın aldığını, davalının taşınmazı kullanılabilir ve iskanlı halde müvekkiline teslim edeceğini taahhüt etmesine rağmen henüz teslim etmediğini,6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 223 üncü maddesi ve diğer ilgili maddelerine göre satışın ayıplı olduğunu, taahhüt edilen şekilde teslimi için defalarca sözlü olarak başvurulduğunu, ancak davalının taşınmazı gereği gibi teslim etmediğini, ayrıca davalıya 28.12.2015 tarihli ihtarnamesinin gönderildiğini, bu ihtarnameye cevap bile verilmediğini, taşınmazın davalı tarafından teslim edilmemesi sonucunda müvekkilinin zarara uğradığını ve satın alınan tarihten dava tarihine kadar geçen sürede kira gelirinden mahrum kaldığını iddia ederek 5.000,00 TL kira bedeli mahrumiyeti alacağının satış tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiş, davacı vekili, 14.11.2018 tarihli dilekçesiyle dava değerini 220.853,63 TL artırarak 225.853,63 TL olarak ıslah etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; taşınmazın teslim edilmediği iddiasının doğru olmadığını, davacının imzaladığı taahhütnamede açıkça taşınmazı satın ve teslim aldığını kabul ettiğini, müvekkilinin taşınmazın tapu devrini de yaptığını, müvekkilinin taşınmazı kullanılabilir halde ve iskanı alınmak suretiyle teslim edeceğine dair bir taahhüdü bulunmadığını, müvekkilinin taşınmazı mevcut haliyle sattığını, taşınmazın yapımı için müvekkilinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığı yüklenici dava dışı firmasının inşaatı yarım bırakarak sözleşmeden doğan taahhütlerini yerine getirmediğini, bu hususun Küçükçekmece 3.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2013/100 D.İş sayılı dosyasında tespit edildiğini, bu nedenle üçüncü kişilere karşı inşaatı yarım bırakan dava dışı firmasının sorumlu olduğunu savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı tarafından imzalanan 14.07.2014 tarihli taahhütname uyarınca, davacının dava konusu bağımsız bölümü satın aldığı, dükkanı bilerek ve görerek eksiksiz olarak aldığı, bu haliyle kabul ettiğini beyan ederek teslim aldığı, binalar ile ilgili olarak Bakırköy 44. Noterliği'nin 02.07.2014 tarih ve 24945 yevmiye nolu işlemiyle onaylanmış bulunan ve ayrıca tapuya işlenmiş yönetim planı ile ekinde bulunan bağımsız bölüm malik listesi ve işletme projesini görerek ve bütün şartlarını kabul ederek aldığını kabul ve taahhüt ettiği, tek başına çarşının eksik işlerinin tamamlanması ve kullanıma açılması, sadece kendi dükkanına iskan ruhsatı almasının teknik olarak da hukuki olarak da mümkün olmadığı, alındıktan sonra uzun süre kullanıma hazır olmaması sonucunda davacının kira kaybı söz konusu olduğu, 27.06.2018 tarihli bilirkişi raporunda kira kaybının 225.853,63 TL olarak hesaplandığı gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkilinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığı dava dışı firmasının inşaatı %72 seviyesinde yarım bıraktığını, binanın ruhsatsız ve kaçak bölümler ihtiva ettiğini, müvekkilinin tasfiye sözleşmesiyle dava dışı firmasına bırakılan dava konusu taşınmazı yine dava dışı firmasının talimatıyla davacıya tapuda devir ettiğini, ortaya çıkan kayıptan yüklenici sorumlu olduğundan davanın muhatabı dava dışı firması olup müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, ticari defterler incelendiğinde satım ilişkisinin dava dışı firması ile davacı arasında gerçekleştiğinin görüleceğini, davacının imzaladığı taahhütnamede taşınmazı bilerek ve görerek satın ve teslim aldığını kabul ettiğini, müvekkilinin taşınmazı kullanılabilir halde ve iskanı alınmak suretiyle teslim edeceğine dair bir taahhüdü bulunmadığını, taşınmazın mevcut haliyle satıldığını, tamamlanmamış ve ruhsatsız binada yer alan taşınmazı bilerek satın alan davacının kira kaybı istemesinin mümkün olmadığını, bilirkişi raporunun hükme esas alınamayacağını, raporda yer verilen taşınmazların konum itibariyle daha yüksek kira değeri olan yerler olduğunu, bu nedenle emsal olarak alınamayacağını, sundukları emsallerin de raporda dikkate alınmadığını ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazın bulunduğu inşaatın yapımı konusunda arsa maliki olan davalı ile dava dışı yüklenici firması arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiği, inşaatın dava dışı yüklenici firması tarafından %72 oranında tamamlanarak eksik bırakıldığı, bunun üzerine davalı arsa maliki ile dava dışı yüklenici firması arasında akdedilen 11.07.2014 tarihli tasfiye sözleşmesi ile;

10. 01.2011 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa malikince haklı nedenle feshinin kabul edilerek, yüklenici tarafından parası alınarak üçüncü kişilere satılmış veya iş karşılığı taşeronlara verilmiş olan, aralarında dava konusu dükkanın da bulunduğu bağımsız bölümlerin, arsa maliki tarafından yükleniciye bırakıldığı, yüklenicinin bu taşınmazların tapularının ilgililerine verilmesini kabul ettiği ve bu konuda arsa malikine talimat verdiği hususlarının kararlaştırıldığı, davacı şirket tarafından imzalanmış olan 14.07.2014 tarihli taahhütname başlıklı belgede; davacının dükkanı bilerek ve görerek eksiksiz olarak aldığı, bu haliyle kabul ettiğini beyan ederek teslim aldığı, binalar ile ilgili olarak onaylanıp tapuya işlenmiş yönetim planı ile ekindeki bağımsız bölüm malik listesi ve işletme projesini görerek ve bütün şartları kabul ederek aldığı kabul ve taahhüt edildiği, dolayısıyla davacı, henüz tamamlanmamış olan taşınmazı mevcut halini görerek, bilerek ve kabul ederek satın ve teslim aldığını açıkça kabul edildiği, davalının, taşınmazı tamamlayarak, tüm eksiklerini gidererek teslim etme yönünde herhangi bir taahhüdü bulunmadığı, bu nedenle taşınmazı mevcut eksik halini görerek, bilerek ve kabul ederek teslim alan davacının, satıştan sonra artık taşınmazın eksik ve bu nedenle ayıplı olduğunu ileri sürerek kira kaybı bedeli talep etmesinin mümkün olmadığı, satış sözleşmesinin tarafının davalı olduğu, taşınmazın davalı arsa maliki ile yüklenici firma arasında akdedilmiş olan tasfiye protokolünde arsa maliki davalı tarafından, yükleniciye bırakılmış olup olmaması da sonuca etkili olmadığı gerekçesiyle mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulünün isabetsiz olduğundan davalı vekilinin istinaf başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmünün kaldırılmasına, yeniden esas hakkında hüküm kurulmasına, davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde belirtilen nedenleri ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

1.Uyuşmazlık, taşınmazı mevcut eksik halini görerek, bilerek ve kabul ederek teslim alan davacının, satıştan sonra artık taşınmazın eksik ve bu nedenle ayıplı olduğunu ileri sürerek kira kaybı bedeli talep edip edemeyeceği hususlarında toplanmaktadır.

2.Dava, satış konusu taşınmazın tamamlanmış olarak teslim edilmediği iddiasına dayalı olarak kira kaybı bedelinin tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 223 üncü maddesi.

3. Değerlendirme

1.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

15.05.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.