Otopark yerleşim planına aykırılık: ayıplı ifa değil aliud ifa, ihbar yükü yok

T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
12. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO 2020/657

KARAR NO 2023/239

TÜRK MİLLETİ ADINA

İSTİNAF KARARI

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ BAKIRKÖY 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ 19/03/2019

NUMARASI 2017/510 Esas - 2019/340 Karar

DAVA

Tazminat (Ticari Satımdan Kaynaklanan)

İSTİNAF KARAR TARİHİ 16/02/2023

Davanın reddine ilişkin verilen kararın davacı ve davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacı vekili, müvekkil şirket tarafından 09/05/2017 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davalılar ... İnşaat ve ... adi ortaklığı tarafından yapımı üstlenilen ... Apart projesi kapsamında inşa edilen yapılardan ... Blok ... nolu bağımsız bölümü satın alarak tapuda tescil edildiğini ancak daha sonra yerleşim planında görüldüğü üzere müvekkil şirkete tahsisi gereken 3 araçlık otopark dağılımının fiziki şartlar ve diğer imkanlar müsait olmasına rağmen 3 aracın da bağımsız olarak park edebilecek şekilde düzenlenmediğini, 2 otopark da sorun yok iken 3. aracın ise ancak önüne park eden diğer aracın çıkış yapması halinde park edecek şekilde düzenlendiğini bu şekilde müvekkilinin zarara uğratıldığını, teslimat sırasında bir kısım evraklar imzalatılmasına rağmen bu hususun sonradan makul süre içerisinde yapılan kontroller ile anlaşıldığını, durumun fark edilmesi üzerine derhal davalılara ihtarname keşide edilmesine rağmen talebe olumsuz cevap verildiğini, satımın TBK'nın 219/1.

maddesi anlamında ayıplı olduğunu, müvekkilinin satın aldığı taşınmazdan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan ayıp bulunduğunu, ayıp karşılığı tutarın satış bedelinden düşerek müvekkiline iadesini ve şimdilik 1.000-TL tazminatın davalılardan tahsilini talep etmiştir.

ISLAH

Davacı vekili 23.07.2018 tarihli ıslah dilekçesi ile talep miktarını arttırarak 65.069- TL'nin satış tarihinden itibaren ticari temerrüt faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP

1- Davalı TOKİ Başkanlığı vekili; ayıp ihbarının süresinde yapılmadığını, taşınmazın teslim alınırken incelenerek ayıbın süresinde bildirilmediğini taşınmaz ve eklentilerinin 02/03/2016 tarihinde teslim edilmesine rağmen 1 yıl sonra dava açıldığını, süresinde müvekkiline ulaşan bir ayıp ihbarı bulunmadığını, taşınmazla ilgili olarak müvekkilinin husumet ehliyetinin bulunmadığını, müvekkili tarafından inşaatın diğer davalılara ihale suretiyle yaptırıldığını, inşaat sözleşmesinde de müvekkilinin sorumsuzluğunun kabul edildiğini, yapıda herhangi bir ayıp bulunmadığını, davacı tarafından satın alınan bağımsız bölüme tahsis edilen otopark alanının kroki ve şema ekinde davacıya bildirildiğini, savunarak davanın reddini karar verilmesini talep etmiştir.2-Davalılar ...

İnşaat Ltd Şti ve ... San Tic A.Ş vekili,projedeki otopark düzenin şema ile düzenlenerek davacının satın aldığı bağımsız bölüme tahsis edilecek otopark alanlarının açıkca belirtilerek buna ilişkin davacı şirket kaşesinin alınarak bilgilendirme yapıldığını, binanın onaylı proje ruhsat ve eklerine uygun şekilde satılarak 02/03/2016 tarihinde davacıya teslim edildiğini, davacının TTK'nın 23. Maddesinde belirtilen sürede ayıp ihbarında bulunmadığını, teslimden 1 yıl sonra ihtarname keşide edildiğini, kabul anlamına gelmemek kaydı ile ileri sürülen ayıbın açık ayıp niteliğinde olmasına rağmen 1 yıl sonra fark edildiğini belirtilmesinin hukuka uygun olmadığını, davacının gerekli muayene ve kontrolleri yaparak taşınmazı satın ve teslim aldığını, projeye uygun şekilde diğer maliklerine de yer tahsis edilmesi nedeniyle davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

İLK DERECE MAHKEME KARARI

Mahkemece, yapılan incelemede taşınmazda ki ayıbın açık ayıp niteliğinde olduğunu, davacı vekilince ibraz edilen bodrum kat otopark yerleşim planında davacı şirketin yetkilisinin imzası bulunduğu gibi satılan yer 02/03/2016 tarihinde teslim edildiğini, bu durumda emtiada ki ayıbın açık ayıp olduğu dikkate alınarak 2 ve 8 gün süre içerisinde gerekli gözden geçirmenin yapılıp ihbarda bulunulması gerektiğini, yapılan teslim ve inşaat davacının onay ve bilgisi dahilinde bulunduğu gibi süresi içerisinde de ayıp ihbarında bulunulmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

1-Davacı vekili, 09.07.2018 tarihli kök bilirkişi raporu davanın haklılığına açıkça ortaya koyduğunu, davalı firmaların satış sözleşmesinin ekinde yer alan otopark yerleşim planına aykırı şekilde, sözleşmeyi ihlal ederek müvekkile ayıplı şekilde ya da sözleşmeye aykırı olarak taşınmazı teslim ettikleri ve zararın 65.069-TL olduğunu belirlediklerini, sözleşme ekinde yer alan ve yerine getirmeyi taahhüt ettikleri otopark yerleşim planına aykırı hareket ederek alıcı müvekkile farklı bir otopark yerleşim planını içerecek şekilde taşınmazı teslim ettiklerini, açıkça sözleşmeye aykırılık durumu söz konusu olduğunu, bilindiği üzere satıcının temerrüdü ya da sözleşmeye aykırılık hallerinde zamanaşımı süresinin TBK md.

146 uyarınca 10 sene olduğunu,satıcılar tarafından imza altına aldıkları sözleşmeye açıkça aykırı hareket ederek sonradan otopark yerleşim planı değiştirilerek müvekkilin zarara uğratıldığını belirterek kararın kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.2-Katılma yolu ile istinaf yoluna başvuran Davalı şirketler vekili , davanın ıslah edilen bedel üzerinden değil dava değeri olan 1.000 TL üzerinden vekalet ücretine hatalı karar verildiğini belirterek kararın vekalet ücreti yönünden düzeltilmesini talep etmiştir.3- Davalı TOKİ vekili, gerekçeli kararda davacının davasını ıslah ettiği ama harcı yatırmadığı için dava dilekçesinde belirtilen değer üzerinden vekalet ücreti takdir edildiğinin belirtildiğini, oysa davacı vekilinin 26/07/2018 tarihinde Bakırköy mahkemeler veznesinden 1.095-TL tutarı teminat açıklaması ile yatırdığını ıslah edilen miktarın harcının bu miktar olduğunu vezne memurunun sehven açıklamayı teminat olarak girmesinin sonucu değiştirmeyeceğini belirterek kararın vekalet ücreti yönünden düzeltilmesini talep etmiştir.

GEREKÇE

Açılan dava, Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklı maddi tazminat istemine ilişkindir.Esas olarak ifa, borçlanılmış olan edimin yerine getirilmesi suretiyle borcun sona erdirilmesidir. Borcun ifa edilmemesi hâlinde borçlunun sorumluluğunu düzenleyen TBK 118.maddesine göre borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat etmedikçe borcun geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür. Olması gereken sözleşme konusu yapının tarafların sözleşme ile kararlaştırıldıkları şekilde teslim edilmesidir. Bu doğrultuda yüklenicinin sözleşme gereğince üstlendiği bütün edimleri yerine getirmesi, inşaatı sözleşmeye, plan ve projesine uygun olarak tamamlaması gerekir. İnşaatın teslimi de bundan sonra söz konusu olacaktır.

Bu nedenle inşaatın tamamlanması ve teslimi zaman bakımından birbirini takip eden süreçlerdir (Tandoğan, Haluk: Özel Borç İlişkileri, Ankara 1977, C. 2, s. 74 vd). Eğer alıcı tarafından istendiği bildirilmiş eşyadan apayrı, bambaşka bir eşya teslim edilmişse, yani basit bir nitelik sapması(nitelik eksikliği) değil de apaçık bir özdeşlik veya türdeşlik sapması gerçekleşmişse, artık ayıplı ifadan değil de başka bir şeyle yanlış ifadan(aliud ifadan)söz edilir”(Prof.Dr. Rona Serozan, Borçlar Hukuku Özel Bölüm, İstanbul, 2002, syf.126,130). Başka bir deyişle “çeşidiyle belirlenen bir menkulün satımında, sözleşenlerin çeşidini belirlemek için sözleşmede öngördükleri vasıflardan biri teslim edilen şeyde bulunmazsa artık ayıplı teslim değil satılandan başka bir şeyin teslimi (aliud teslimi) söz konusudur”(Yargıtay 11.HD.

20. 02.1999 tarih, 1988/9372 E., 1990/1085 K. sayılı ilamı). Ayıplı ifa hallerinde başvurulacak hükümler ayıptan sorumluluğa ilişkin özel hükümler (TBK m 219, TKHK m 9) iken aliud ifada ifa halinde başvurulacak hükümler yerine göre borçlunun temerrüdü ( TBK m 117 vd.) yahut borcun gereği gibi yerine getirilmemesine ilişkin genel hükümlerdir. (TBK m 112 vd.) Davalı TOKİ Başkanlığı tarafından ' İstanbul / Bakırköy İlçesi ... Mahallesi ... Ada ... ve ... Numaralı Parsellerin Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi' ihalesi ile yüklenici firma olan ...Ltd.Şti & ... San. ve Dış Ticaret A.Ş.. İş Ortaklığına ihale edildiği, Davacı ile yüklenici iş ortaklığı arasında imzalanan 09.05.2013 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile ...

Projesi içerisinde yer alan ... Blok ... Numaralı bağımsız bölümün davacıya satıldığı, sözleşmede ... Projesi'nin otopark düzeni şema ile belirtilmiş ve davacnın satın aldığı ... Blok ... Numaralı bağımsız bölüm için tahsis edilecek otopark alanı da bu şemada açıkça belirtilmiş, ... Blok ... Numaralı bağımsız bölüme tahsis edilen otopark alanı, davacının kaşesi ile birlikte imzalanmak suretiyle kabul edilmiştir.Taşınmazın davacıya 02/03/2016 tarihinde teslim edildiği ve taşınmazın davacı adına 07/12/2016 tarihinde tapuya tescil edildiği, “... Blok -... Kat Otopark Yerleşim Planı”nda araçların yerleşimi, 2 araç sırt sırta gelecek şekilde 2 sıralı olarak ve her sıra önünde araç yolu olacak şekilde planlandığı, kapalı otopark alanında dava konusu 30 bağımsız bölüm no'lu daireye tahsis edilen ...

nolu 3 araç park yerinin önlerinde giriş çıkışı sağlayacak şekilde araç yolu mevcut olduğu, kullanımı kısıtlayan engel bulunmadığı ve yerleşim planının bu haliyle davacı tarafından kabul edildiği anlaşılmaktadır.İlk derece mahkemesi tarafından yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda otopark alanında araç yolu olarak vaad edilen alanın ... no'lu araç park yeri olarak düzenlendiği ve bu nedenle davacının 3 araçlık otopark alanının birini kısıtlı kullanabildiği tesbit edilmiştir.Otopark yerlerinin, otopark yerleşim planına aykırı olarak düzenlenmesi sonucu sözleşmeye aykırılık bulunup sözleşme eki otopark planında mevcut araç yolunun bir otopark alınanda mevcut olmadığı,bir başka bağımsız bölüme ilişkin otopark alanının yerleştirildiği anlaşılmaktadır.Taraflar arasındaki sözleşmenin yalnızca bir daire satışına ilişkin olmayıp konut tesliminin yanında taşınmazın bulunduğu alanın bütünlük arz eden bir toplu yapı olmasının getirdiği ve gerektirdiği yan edimleri de içeren vasıflı bir satım sözleşmesi olduğu ,ileri sürülen eksikliğin ayıplı ifa olmayıp aliud ifayı işaret ettiği , sözleşmeye aykırılığa ilişkin genel hükümlerde ihbar yükü olmadığı gözetilmeden süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığından satıcı davalılar bakımından davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.( Yargıtay HGKnun 28.06.2022 tarihli 2020/(13)3-462 esas 2022/1034 karar sayılı, 15.02.2022 tarihli, 2021/(13)3-598 esas, 2022/137 karar;

08. 07.2020 tarihli, 2019/13-468 esas, 2020/539 karar 20.12.2018 tarihli, 2017/13-768 esas, 2018/1969 karar sayılı emsal ilamları) Yapılan bilirkişi incelemesinde bir bir otopark yeri yönünden kısıtlılık yaratan durumun otopark yerleşim planına aykırı olduğu, dava konusu bağımsız bölümde değer kaybı oluşturduğu ve %2 değer kaybı yönünden davacının 65.069- TL zararı hesaplanmıştır.Davalılar yüklenici davalı iş ortaklığı ile davacı arasında imzalanan 09.05.2013 tarihli 'Şatış Vaadi Sözleşmesi'nin 16. Maddesinde,' Satıcı sıfatı ile her türlü sorumluluk ve keyfiyet satıcıya ait olup, TOKİ satıcı sıfatı ile sorumluluğu bulunmadığı gibi alıcının muhatabı değildir. ....Sözleşmenin yürürlükte olan tüm konuları ve Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun hükümlerine uygun düzenlenmemesinden TOKİ sorumlu tutulmayacaktır." hükmüne yer verildiği anlaşılmakla adı geçen davalı yönünden pasif husumet ehliyeti yokluğundan davanın reddi gerekmektedir.Açıklanan nedenlerle;

davanın yüklenici davalılar yönünden kabulüne karar verilmesi gerekirken reddine karar verilmesi doğru değil ise de, yapılan hata/eksiklik yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden ve kaldırma sebebine göre davalı vekillerinin vekalet ücretine yönelik istinaf talepleri incelenmeksizin davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile kararın kaldırılarak "Davalı TOKİ aleyhine açılan davanın pasif husumet yokluğundan reddine ve Davalılar ... A.Ş. ve ... A.Ş. yönünden davanın kabulüne, 65.069-TL tazminatın temerrüt ihtarının tebliğ şerhi sunulmadığından dava tarihinden faiz işletilerek davalılardan tahsiliyle davacıya ödenmesine" karar verilmiştir.

HÜKÜM

Yukarıda açıklanan nedenlerle: Davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne; Bakırköy 5. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 19/03/2019 tarih 2017/510 Esas - 2019/340 Karar sayılı kararın HMK.'nın 353(1)b-2 gereği KALDIRILMASINA; "1- Davalı TOKİ aleyhine açılan davanın pasif husumet yokluğundan reddine, 2- Davalılar ... A.Ş. ve ...A.Ş. yönünden davanın kabulüne, 65.069-TL tazminatın dava tarihinden itibaren değişen oranlarda avans faizi işletilerek davalılardan tahsiliyle davacıya ödenmesine" Kararın niteliğine göre davalılar vekillerinin istinaf başvurusu hakkında karar verilmesine yer olmadığına, İlk derece yargılamasına ilişkin olarak; "Alınması gereken 4.444,86-TL karar ve ilam harcından, davacı tarafından yatırılan 31,40-TL peşin harç ve sehven teminat olarak yatırılan 1.095-TL ıslah harcının mahsubu ile bakiye 3.318,46‬‬‬‬-TL harcın Davalılar ...

A.Ş. ve ... A.Ş.'den alınarak Hazine'ye gelir kaydına, Davacı tarafça yatırılan 1.157,80-TL peşin harçların Davalılar ... A.Ş. ve ... A.Ş..den alınarak davacıya verilmesine, Davacı tarafından sarf edilen 2.400-TL bilirkişi ücreti, 321,15‬-TL tebligat ve müzekkere gideri olmak üzere toplam 2.721,15-TL yargı giderinin Davalılar ... A.Ş. ve ... A.Ş.'den alınarak davacıya verilmesine, Davacı vekili için AAÜT uyarınca takdir olunan 10.411,04-TL vekalet ücretinin davalılar ... A.Ş. ve ... A.Ş.'den alınarak davacıya ödenmesine, Davalı TOKİ vekili için AAÜT uyarınca takdir olunan 9.200-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı TOKİ'ye ödenmesine, Talep halinde kullanılmayan gider avansının yatıran tarafa iadesine" 44,40-TL peşin istinaf karar harcının istek halinde davacıya iadesine, Davalılar ...

A.Ş. ve ... A.Ş. tarafından yatırılan 44,40-TL peşin istinaf karar harcının istek halinde kendisine iadesine, 54,40-TL peşin istinaf karar harcının istek halinde davalıTOKİ'ye iadesine, Davacı tarafından sarf edilen 81,40-TL istinaf yargı giderinin Davalılar ... A.Ş. ve ...A.Ş.den alınarak davacıya verilmesine, " Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda HMK 362(1)-a maddesi uyarınca kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 16/02/2023