Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde cezai şart alacağı

T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
12. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO 2021/111

KARAR NO 2023/725

TÜRK MİLLETİ ADINA

İSTİNAF KARARI

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ BAKIRKÖY 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ 15/09/2020

NUMARASI 2020/134 Esas 2020/417 Karar

DAVA

İtirazın İptali (Ticari Satımdan Kaynaklanan)

İSTİNAF KARAR TARİHİ 11/05/2023

Davanın kabulüne ilişkin kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacı vekili, taraflar arasında akdedilen sözleşme uyarınca, İstanbul -Büyükçekmece ilçesi, ... Mah., ... Ada, ... Parselde bulunan ... numaralı konut tipi villanın geç teslim edilmesinden kaynaklanan cezai şart bedelinin tahsili için Büyükçekmece ... İcra Dairesinin ... esas sayılı dosyası ile ilamsız icra takibi başlatıldığını, söz konusu ilamsız icra takibine davalı/borçlu tarafından itiraz edildiğini, davacı şirket ile davalı şirket arasında 26.09.2016 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalandığı; işbu sözleşme ile davalı/borçlu şirket, ... Projesi kapsamındaki; İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... Parselde bulunan ... numaralı konut tipi villanın sözleşmeye uygun olarak inşa edilmesi, teslimi ve bir takım diğer koşulların yerine getirilmesi yükümlülüğü altına girdiğini, taraflar arasında akdedilen sözleşmede söz konusu villanın, 31.08.2017 tarihinde müvekkiline teslim, teslim edilememesi halinde sözleşmenin 8.14.

maddesi uyarınca davalıya 120 gün cezasız ek süre verileceği kararlaştırıldığını ve müvekkili şirket tarafından tüm bu sürelerin beklendiğini, ancak davalı/borçlu şirket, villayı sözleşme ile taahhüt edilen şekilde ve kullanıma uygun hale getirerek taşınmazı en geç 31.12.2017 tarihinde müvekkili şirkete teslim etmesi gerekirken etmediğini,ilk olarak müvekkili şirket tarafından Üsküdar ... Noterliğinin 17.01.2018 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi keşide edilerek taşınmazın ayıpsız ve eksiksiz şekilde derhal müvekkiline teslim edilmesinin ihtar edildiğini, eksikliklerin tespiti için Büyükçekmece 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2018/14 D. iş sayılı dosyasıyla villada keşif icra edildiğini, müvekkilinin, en son taşınmazı ihtirazı kayıtla 18.04.2018 tarihinde teslim aldığını, ancak teslim alındıktan sonra dahi villada birçok eksiklik olduğu görüldüğünü ve taraflarınca Büyükçekmece 2.

Sulh Hukuk Mahkemesinin 2018/74 E. sayılı dosyasıyla ikinci kez tespit ve inceleme talep edildiğini, yapılan keşif ve inceleme sonucunda hazırlanan 05.07.2018 tarihli bilirkişi raporunda da birçok tespit yapıldığını ve villanın hala 30 günlük bir tadilat ihtiyacının olduğu belirtildiğini, müvekkili tarafından 120 günlük ek sürenin bitiminden taşınmazın ihtirazı kayıtla teslim alındığı tarihe kadar geçen süre için cezai şart bedeli talep hakkı doğduğunu, müvekkili lehine 31.12.2017-18.04.2018 tarihleri arasında teslimde gecikilen her gün için 100 USD olmak üzere 107 günlük 107 x 100 USD= 10.700-USD cezai şart bedeli hesaplandığını ve işbu davaya konu icra takibi başlatıldığını, davalı/borçlunun itirazının iptaliyle, takibin devamına karar verilmesini, davalı/borçlu şirket aleyhine %20'den aşağı olmamak üzere icra inkâr tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili, taşınmazın anlaştıkları koşullarda teknik şartnameye ve satış sözleşmesi maddeleri hükümlerine göre ve 26.03.2018 Noter tespiti kapsamında, süresinde davacıya teslim edildiğini,opsiyonlu teslim tarihinin 31.12.2017 olduğunu, davacı tarafından Büyükçekmece 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2018/14 Değişik İş sayılı delil tespit raporu sunulmuş ise de bu raporun delil mahiyetini haiz olmadığını, müvekkili şirketin, delil tespit talepli değişik iş dosyasından, bilirkişi raporunun tebliği ile haberdar olunduğunu, itiraza uğrayan bilirkişi raporunun, davada delil olarak kullanılamayacağını, davacının haksız ve hukuki dayanağı bulunmayan alacak talepleri ve icra inkar tazminatı talebi ile davanın reddini, kötü niyetli alacaklı hakkında takip konusu alacağın % 20’sinden az olmamak üzere tazminata mahkum edilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEME KARARI

Mahkemece, taraflar arasında kurulan 26/09/2016 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin 8.14.maddesine göre davacının bilirkişi raporuna göre tespit edilen, gecikmeden kaynaklı cezai şart alacağı olarak 10.700 USD ni davalıdan talep edebileceği, davalının icra takibinde borca yaptığı itirazında haksız olduğu ve takibin aynı şartlarda devamı ile alacağın likit olduğu gerekçesiyle davalının icra inkar tazminatı ödemeye mahkum edilmesi gerektiği anlaşılmakla davanın kabulüne karar verilmiştir.

İSTİNAF NEDENLERİ

Davalı vekili, opsiyonlu teslim tarihinin 31.12.2017 tarihi olduğunu, sözleşme hükümleri gereğince; alıcının konutu teslim almadan tadilata başlamasının, konutu teslim almış sayılması sonucunu doğuracağını, davacı acelesi olmadığını, kendi yaptıracağı özel imalatları bitirmeden, müvekkil şirketten parke, kapı, süpürgelik, dolap, son kat boya, vitrefiye, batarya montajları ve son kat bina rötuşlarını beklettiğini, davacının özel imalatlarını bekleyen ve kendi taahhüdü olan tüm montaj ve rötuş işlerini bitirdiğini, ancak davacının villayı teslim almamakta ısrar ettiğini, davacının şantiye iş akışını engelleyen imalatlarda bulunduğunu,mahkeme tarafından, davacının sözleşme hükümlerine göre taşınmazı teslim aldığı hususu gözetilmeden, eksik ve hatalı inceleme ile hüküm kurulduğunu, bilirkişi raporunda, özel dekorasyon ve peyzaj için davacı tarafından sökülüp kazıldığından bahsetmeden tespit yapması, davaya konu edilmesi, sanki müvekkil şirketin evi ikamet edilemez konumda davacıya teslim etmiş gibi gösterilmesinin kabul edilemeyeceğini, raporun davacının beyan ettiği hususlara göre düzenlendiği,davacının 18.04.2018 tarihli teslim tutanağında iş kalemlerine ilişkin eksiklik, ayıp, hata olduğu yönünde bir beyanı yahut itirazı da olmadığını belirterek kararın kaldırılarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

GEREKÇE

Açılan dava, tacirler arasındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı cezai şart alacağının tahsili için başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. TBK 29/2 maddesine göre ön sözleşmenin geçerliliği ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlı olup bu doğrultuda gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, TBK 237. maddesi ile TMK 706.maddesi uyarınca geçerliliği resmi şekil şartına bağlanmıştır. Somut davadaki harici taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kanunen belirlenen resmi şekil koşullarını ihtiva etmediğinden geçersiz bir satış vaadi sözleşmesidir. Ancak tarafların sözleşmeyi ayakta tutma iradesi ortaya koyarak ifa ettikleri yani 12.07.2017 tarih ve 14677 yevmiye no'lu tapu devir işlemi ile davacıya tapuda devir ve teslim işleminin gerçekleştirildiği, tarafların iradesi doğrultusunda sözleşmenin artık geçerli bir sözleşmenin hüküm ve sonuçlarını doğurduğunun kabulü gerektiği, sözleşme hükümleri uyarınca cezai şart talebinde bulunulabileceği anlaşılmaktadır.

Davacı/alıcı şirket ile müteahhit davalı/ satıcı şirket arasında imzalanan 26.09.2016 tarihli sözleşmede: Taşınmazın teslimi hususu, Ek-1 sözleşmede 31.08.2017 tarihi olarak belirlenmiştir.Sözleşmenin 8.14 maddesinde yazılı yasal ve mücbir sebepler dışında yapım süresi içinde tamamlanmaması halinde satıcının 120 günlük cezasız ek süreye sahip olduğu, satıcı; cezasız 120 günlük ek süreye rağmen bağımsız bölümü alıcıya teslim edemez ise; gecikme bedeli olarak günlük 100-USD üzerinden hesaplanacak cezayı alıcıya ödemeyi kabul etmiştir. 120 günlük ek teslim süresinin sonu 31.12.2017 tarihi olup sözleşmenin 2.maddesinde teslime hazır olma halinin tanımlanmış olduğu, ayrıca 8.15 madde de satıcının konutları sözleşme ekini teşkil eden teknik şartname, mahal listesinde belirtilen esaslar dahilinde yapacağı hususunun belirlendiği anlaşılmaktadır.Sözleşmenin 8.4 maddesinde konut için istenen standart harici, opsiyonel veya ek imalatların konutun teslimini etkilemeyeceği, 8.5 maddesinde alıcının konutu teslim almadan tadilat veya peyzaj yaptıramayacağı, 8.16 maddesinde ise opsiyonel kalemlerin yapımının teslimden sonra alıcı tarafından yaptırılacağı kararlaştırılmıştır.

Ek süre dahil taşınmazın 31.12.2017 tarihinde teslim edilemediği sabittir. Davalı-satıcı, Büyükçekmece ... Noterliği’nin 15.01.2018 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarname ile dekorasyon işlerinin 30 gün içerisinde bitirilmesini, ürünlerin montajının yapılmayıp depolarda bekletildiğini, dekorasyon işlerinin verilen sürede tamamlanmaması halinde standart malzemelerle kendileri tarafından yapılacağı beyan edildiği, buna karşılık davacı-alıcı Üsküdar ... Noterliğinin 17.01.2018 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile taşınmazın taahhüt edilen şekilde tamamlanmadığını belirtilerek ihtara itiraz edildiği, Büyükçekmece 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2018/14 D. İş sayılı dosyasında alınan 02.03.2018 tarihli raporunda inşaat, mekanik ve elektrik işleri yönünden yapılan inceleme sonucunda villada ortaya çıkan gecikmenin alıcının standart dışı malzeme kullanmak istemesinden kaynaklanmadığı,şantiye organizasyonundan kaynaklandığı, kullanıma engel eksik imalatların bulunduğu hususlarının tespit edildiği, 18.04.2018 tarihli teslim tutanağında alıcı tarafından ayıplar ve eksiklikler belirtilerek ihtirazı kayıtla fiilen teslim alındığı, teslimden sonra yaptırılan Büyükçekmece 2.

Sulh Hukuk Mahkemesinin 2018/74 D.İş. sayılı dosyasındaki bilirkişi incelemesi ve yargılama sırasında alınan bilirkişi raporu ile sözleşmede kararlaştırılan şekilde eksik imalatların halen yapılmakta olduğu tesbit edilmiştir. Özel Şartlar başlıklı Ek-1 sözleşmenin taraflar arasında uygulanma önceliğinin olduğu, taşınmazın satıcı tarafından taahhüt edilen niteliklerinin burada belirlendiği, özel imalatların yapımının satıcı tarafından üstlenildiği, sözleşme hükümlerine göre bu nitelikte villanın tesliminin gerektiği fakat yapılan incelemelere ve davalı tarafça çekilen ihtarname ile sabit olduğu üzere imalatların tamamlanmadığı, yapılan işlemlerin tadilat işlemi olmadığı davalı vekilinin alıcının teslimden kaçındığına yönelik istinaf sebebinin yerinde olmadığı , 107 günlük gecikmenin sabit olduğu sonucuna varılmaktadır.Açıklanan nedenlerle,teslim geciktiğinden davacı 107 günlük gecikme tazminatına hak kazandığı anlaşılmakla davalı vekilinin istinaf sebepleri yerinde olmadığından istinaf başvurusunu esastan reddine karar verilmiştir.

HÜKÜM

Yukarıda açıklanan nedenlerle: Davalı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nun 353(1)b-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE, Alınması gereken 3.872,90-TL istinaf karar harcından peşin yatırılan 968,40-TL harcın mahsubu ile bakiye 2.904,5‬0-TL harcın davalıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına, Davalı tarafından yapılan giderlerin üzerinde bırakılmasına, davacı tarafından yapılan 16,50-TL istinaf yargı giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda HMK 362(1)-a maddesi uyarınca kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi.11/05/2023