Cebri ihale sonrası vefa hakkı ve lex commissoria yasağı değerlendirmesi

T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
12. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO 2021/116

KARAR NO 2023/1349

TÜRK MİLLETİ ADINA

İSTİNAF KARARI

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ İSTANBUL 15. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ 25/06/2020

NUMARASI 2015/469 Esas - 2020/285 Karar

DAVA

Alacak (Bankacılık işlemlerinden kaynaklanan)

Davanın reddine ilişkin kararın, davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacı vekili, müvekkilinin davalı bankadan 2011 yılında 3 seferde olmak üzer toplam 4.000.000-TL kredi kullandığını, kredilerin teminatı olmak üzere davalıya Muğla Milas'ta bulunan 22 adet taşınmazın ipotek olarak verildiğini; kredilerin geri çağrılarak hesapların kat edildiğini ve İstanbul ... Dairesi'nin ... Esas sayılı dosyası ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi başlatıldığını, takip kapsamında taşınmazların satışının alacağına mahsuben bankaya yapıldığını ancak müvekkili tarafından 2012 yılında ihalenin feshi davası açıldığını, yargılama devam ederken taraflar arasında 08/04/2013 tarihli "Borç Tasfiye Protokolü" imzalandığını; Protokole göre tescil tarihinden başlamak üzere müvekkiline 18 aylık vefa hakkının tesis edildiğini ve borcun yapılandırıldığını, ihalenin feshi talebinden feragat edildiğini;protokoldeki sürenin dolmasından sonra davalının taşınmazları üçte biri fiyatına sattığını, bu durumun da müvekkilinin kendi taşınmazlarını değerinde satmasını haksız rekabet teşkil edecek şekilde engellediğini, protokolden de anlaşılacağı üzere taşınmazların bankaya devrinde tarafların esas amaçlarının mülkiyeti geçirmek değil teminat sağlamak olduğunu, lex commisoria yasağına aykırı davranıldığını, devir işleminin teminat amaçlı olarak kabul edilmesi durumunda devrin iptalinin gerektiğini ancak taşınmazlar 3.

kişiye devredildiğinden tazminat talebinde bulunduklarını, çünkü taşınmazlar gerçek değerinin altında satıldığından müvekkilinin zarar ettiğini, aynı zamanda bir güven kurumu olan davalı bankanın satış işleminde vekil gibi hareket etmesi gerekirken özen yükümlülüğünü yerine getirmediğini ileri sürerek, taşınmazların gerçek değeri tespit edilmek suretiyle bu değerden satış bedeli çıkartıldıktan sonra kalan kısım için şimdilik 30.000-TL maddi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

ISLAH

Davacı vekili, 11/10/2019 tarihli ıslah dilekçesi ile toplam 1.276.144,58-TL maddi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili, davacının kredi borcu nedeniyle 22 taşınmazının üstüne ipotek konulduğunu, borcun ödenmemesi nedeniyle hesabın katedildiğini, toplam 4.209.877,82-TL nakdi+8.000-TL çek borcu olduğunu, İstanbul ... İcra Dairesi'nin ... Esasa sayılı dosyasıyla 15/05/2012'de ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takip yapıldığını, bu tarihte toplam borcun 5.250.718,35-TL olduğunu, taşınmazlara kıymet takdiri yapılıp davacıya tebliğ edildiğini, itiraz edilmediğinden kıymetin kesinleştiğini, taşınmazların ihale ile satışa çıkartıldığını, 2. satışta müvekkili bankanın taşınmazları %40 bedelle satın aldığını, davacı ödeme teklifinde bulunması üzerine 08/04/2013 tarihinde Borç Tasfiye Protokolü imzalandığını, davacıya 3.450.000-TL bedelle 18 ay vefa hakkı tanındığını ancak vefa hakkı süresi dolduğundan ve ödeme yapılmadığından protokolün feshedildiğini, taşınmazların başka bir firma ile anlaşılıp müzayedede (açık artırmada) 3.

kişilere satışa sunularak satıldıüğını ve davacı iddialarının yerinde olmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

İLK DERECE MAHKEME KARARI

Mahkemece, taraflar arasındaki genel kredi sözleşmesinin teminatı olarak (... A.Ş.'nin düzenlediği 26/04/2011 tarihli değer tespiti raporunda) değeri 4.003.000-TL olarak belirlenen 22 adet taşınmazın davalı banka adına 08/09/2011'de 6.004.500-TL bedelle 1. dereceden ipotek edildiği ancak kredi borcunun ödenmemesi üzerine davalı bankanın 05/04/2012'de davacının hesabını katederek İstanbul ... İcra Dairesi'nin ... Esas sayılı dosyasında 15/05/2012'de 5.250.718,35-TL alacak için ipoteğin paraya çevirilmesi yoluyla takip başlattığı, 17/07/2012'de yapılan kıymet takdirinde ipotekli 22 adet taşınmazın değerinin 3.180.000-TL takdir edildiği, taşınmazların ihalede davalı banka tarafından alacağına mahsuben değerinin %40'ı karşılığında satın alındığı, davacının Milas İcra Hukuk Mahkemesi'nde açtığı 2013/166 Esaslı ihalenin feshi davasının feragat nedeniyle 17/06/2013'te reddine karar verildiği;

bu aşamada icra ihalesi sonucu taraflar arasındaki rehinli alacak ilişkisinin 22 adet ipotekli taşınmazın mülkiyetinin davalı bankaya geçmesiyle sona erdiği, dolayısıyla ihalenin kesinleştiği 17/06/2013 tarihinden sonra davalı banka yönünden lex commissoria yasağı bulunduğundan söz edilemeyeceği, 08/04/2013 tarihli protokolden sonra davalı banka tarafından yapılan işlemlerin lex commissoria yasağına tabi olmayacağı; ihalenin kesinleşmesinden önceki işlemler yönünden ise, davacının protokolün ortadan kalkmasından önce davada ileri sürdüğü iddialarda bulunmadığı, daha önce itiraz etmediği (hatta açtığı ihalenin feshi davasından feragat ederek zımni şekilde muvafakat ettiği durumda) aykırılığa dayanarak dava tarihi itibariyle hak iddia etmesinin, dürüstlük ve iyiniyet kurallarına aykırı bulunduğu ve davacının iddialarını ispat edemediği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili, delil listesinde davalıya yapılan ödemelerin kayıtlarının davalı bankadan getirtilmesi hususunda talepte bulunduklarını ancak Mahkemenin söz konusu kayıtları celp etmediğini, buna rağmen ödeme iddiasının ispat edilemediği hususundaki tespitin hatalı olduğunu; taraflar arasındaki Protokolde vefa hakkı süresinin dolmasından sonra davalı bankanın taşınmazları satacağı hususunda anlaşıldığını, taşınmazların piyasa değerinde satılmasında müvekkilinin menfaatinin bulunduğunu, bir güven kuruluşu olan bankanın bu görevini yerine getirirken objektif özen göstermek zorunda olduğunu; taşınmazların bakımsız bırakılması, müvekkilinin vefa hakkının kullanılmasının engellendiği ve davalının eylemlerinin haksız rekabet teşkil ettiği hususlarında, tanık dinletme taleplerinin kabul edilmediğini;

Protokole göre banka lehine gerçekleştirilen devir işleminin altındaki asıl iradenin teminat olduğunu, lex commissoria yasağının bu kapsamda değerlendirilmesini gerektiğini, taşınmazların davalı adına tescilinin müvekkili tarafından ihalenin feshi talebinden feragat edilmesi yoluyla mümkün olduğunu yani aslında tapudaki devir işleminin yerine söz konusu işlemin geçtiğini ve alınan bilirkişi raporlarının çelişkili olduğunu belirterek, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

GEREKÇE

Dava, taraflar arasındaki protokol kapsamında davacının zarara uğradığı iddiasına dayalı tazminat istemine ilişkindir. Somut olayda davacı, davalı bankadan 2011 yılında aldığı 4.000.000-TL kredinin teminatını teşkil etmek üzere davacının 22 adet taşınmazı davalıya ipotek ettiği, kredi hesabının katedilmesi üzerine davalının davacı aleyhine İstanbul ... İcra Dairesinin ... Esas sayılı dosyayla ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibine başladığı, takip kapsamında taşınmazların 2. artırmada %40 bedel üzerinden toplam 1.294.000-TL'ye (2 adet taşınmaz- 37.000-TL ve 20 adet taşınmazın her biri 61.000-TL) alacağına mahsuben davacıya ihale edildiği; davacının Milas İcra Hukuk Mahkemesinin 2012/327 Esas ve 2013/109 Karar (Bozma kararından sonra 2013/166 Esas ve 2103/237 Karar) sayılı dosyasıyla ihalenin feshi talebinde bulunduğu, talebin 10/04/2013'te reddine karar verildiği ve davacı tarafından temyiz edildiği ancak davacının 10/04/2013 tarihli dilekçesiyle davadan ve temyizden feragat ettiği, Yargıtay 12.

HD'nin 30/05/2013 tarihli ilamıyla feragat nedeniyle karar verilmek üzere kararın bozulduğu ve icra hukuk mahkemesince feragat sebebiyle 17/06/2013'te davanın reddine dair verilen kararın aynı tarihte kesinleştiği görülmüştür. Ayrıca davalı ile müşterek ve müteselsil borçlu sıfatıyla davacı şirket ve şirketin temsilcisi olan dava dışı ... arasında davaya 08/04/2013 tarihli protokolün imzalandığı, protokolün 4. maddesine göre borçlulara faiz indirimi uygulandığı, ... A.Ş.'nin ihalenin feshi davasından feragat ederek ve kararı temyiz etmeyerek ihalenin kesinleşmesini sağlayacağı;

1. 292.000-TL cebri ihaledeki bedelin davacı şirketin borcundan düşüleceği, söz konusu miktarın düşülmesinden sonra ... A.Ş.'nin toplam 5.336.540-TL borcunun ilk 6 ay geri ödemesiz dönemden sonra 30/10/2013'ten 30/09/2015'e kadar aylık taksitlerle ödeneceği, dava dışı ...'nin de toplam 1.694.700-TL borcunun ilk 6 ay geri ödemesiz dönemden sonra 30/10/2013'ten 30/09/2015'e kadar aylık taksitlerle ödeneceği; "Vefa Hakkı" başlıklı m.5'te, cebri ihalede satın alınan 22 adet taşınmaz için ... A.Ş.'ye toplam 3.450.000-TL bedelle vefa hakkı tanındığı, vefa hakkının kullanılması halinde taşınmazların devir bedellerinin 5+5+6+6'lı gruplandırılarak ödeneceği, 1. grubun toplam 700.000-TL bedelle bir tane taşınmazın değerinin 140.000-TL, 2.

grubun toplam 750.000-TL bedelle bir tane taşınmazın değerinin 150.000-TL, 3. grubun toplam 960.000-TL bedelle bir tane taşınmazın değerinin 160.000-TL ve 4. grubun toplam 1.040.000-TL bedelle bir tane taşınmazın değerinin 173.335-TL olarak belirlendiği, maddenin 7. fıkrasında vefa hakkı kullanıldığında ödemelerin (mahsuptan sonra) firmanın borcuna sayılacağı, 8. fıkrasında vefa hakkı kullanılana kadar taşınmazlar için banka tarafından yapılacak zorunlu masrafların borçlular tarafından yapılacağı, 10. fıkrasında vefa hakkının taşınmazların banka adına tescilinden itibaren 18 ay içinde kullanılmazsa kendiliğinden son ereceği, bu durumda sadece ihalenin edinim bedelinin borçtan mahsup edileceği ve vefa hakkının tapuya şerh edilmeyeceği;

"Temerrüt" başlıklı 8. maddesinde her hangi bir ödemenin hiç yapılmaması veya eksik yapılması, edim ve taahhütlerin hiç yerine getirilmemesi ya da eksik yerine getirilmesi halinde ihtara-ihbara gerek kalmadan borçlulara tanınan tüm avantajların geriye yönelik ortadan kalkacağı ve bankanın takiplerine devam edeceği kabul edilmiştir. Protokolün tamamı incelendiğinde,alacaklı bankanın borçlu davacı ve dava dışı diğer borçluya cebri ihaleden sonra ödeme şartlarında kolaylık sağlamak amacıyla bir takım imkanlar sunduğu, bu kapsamda da aslında cebri ihalede kendisinin satın aldığı 22 adet taşınmazı belirlenen fiyatlarda kendisine veya bir başkası adına geri alma imkanı tanınarak bedelin davacının borcundan mahsup edilmesi kabul edilmiştir.

Bu imkan, davacıya taşınmazların banka adına tescilinden itibaren 18 ay içinde kullanılması şartıyla tanınmıştır. Ancak davacı tarafın protokol şartlarını sağlayamaması sebebiyle, davacı protokolün kendisine sağladığı imkandan yani geri alma hakkından yararlanamamıştır. Her ne kadar davacı, davalının aktif veya pasif eylemleri sebebiyle (örneğin, haksız rekabet yaratarak ve dava dışı şirketin haksız rekabet yaratan eylemlerine karşı hukuki yollara başvurmayarak) söz konusu hakkını kullanmasının engellendiğini ileri sürmekteyse de, Protokolün ayakta olduğu aşamaya ilişkin olarak yargılamada bu hususta her hangi somut bir delil sunmamıştır. Tanık dinletme talebi de mahkemece haklı olarak uyuşmazlığın bedeli ve niteliği ile karşı tarafın da muvafakat etmediği gözetilerek reddedilmiştir.

Yine taşınmazları imal eden dava dışı şirketin dosyaya sunduğu fotoğrafla, kendisi dışındaki satıcıların işlerine engel olan uygulamalara gittiğini belirtmiş ise de başka bir uyuşmazlığın konusu olabilecek bir konu hakkında davacı dosyaya her hangi veri örneğin (sitedeki alanların kullanımını düzenleyen) kat yönetim planı gibi her hangi bir bilgi-belge sunmamıştır. Basiretli bir tacir olan şirket tüzel kişi davacı, Protokole göre ödeme olgusunu da ispata yarar delillerini sunmamış olup, delil dilekçesinde bu konudaki belgelerin davalıdan celbini istemiş ise de, varsa yapılmış olan kısmi ödemelerin protokolün "Temerrüt" başlıklı 8. maddesi karşısında protokolün hükümsüz kalacak olması sebebiyle bu dava için hukuki bir etkisi olmayacaktır.

Yine taşınmazların davalı tarafından bakımsız bırakılması ve müvekkilince masraf yapılması konusundaki davacının itirazlarının da, protokol m.5/8'deki vefa hakkı kullanılana kadar taşınmazlar için banka tarafından yapılacak zorunlu masrafların borçlular tarafından karşılanacağı hükmü karşısında da geçerliliği yoktur.Çünki protokolün kendisine tanıdığı imkanlardan yararlanmak isteyen davacının, söz konusu masrafları kendisinin yapması gerekmektedir. Taşınmazların düşük fiyatla satıldığı iddiası açısından da davacının itirazının haklı olmadığı değerlendirilmiştir. Davalı taşınmazların mülkiyetini, cebri ihale sonucu haiz olmuştur. Protokol hükümleri de davacı tarafından yerine getirilmediğinden, davalı artık protokolle bağlı olmayacaktır.

Protokol sona erdikten sonra davalının davacıya taşınmazların satış bedeliyle ilgili bir taahhüdü de bulunmamaktadır. Davalı taşınmazları alacağına mahsuben cebri ihalede satın aldığından, ihale bedeli zaten icra takip dosyasındaki borçtan icra hukukunun ilkelerine göre düşülecek yani borçlu borcundan o nispette kurtulacaktır. Dolayısıyla davalı, kendi malik olduğu taşınmazları istediği fiyata Bankacılık Kanundaki müşterisine göstermesi gereken özen yükümlülüğüne bağlı olmayarak satabilecektir. Çünkü içinde bulunulan aşama itibariyle satım bedeli davacıların hukukunu yani borçlarını her hangi bir şekilde etkilemeyeceğinden, davacının anılan itirazı haklı bulunmamıştır. Bu kapsamda söz konusu işlemler 4721 sayılı TMK m.873'te düzenlenmiş lex commissoria yasağına da tabi olmayacaktır.

Bilindiği gibi TMK m.873 "(1. fıkra) Borç ödenmezse alacaklı, alacağını rehinli taşınmazın satış bedelinden elde etme hakkına sahiptir. (2. fıkra) Borcun ödenmemesi hâlinde rehinli taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine ilişkin sözleşme hükmü geçersizdir." düzenlemelerini içerir. Somut olayda da, davalı taşınmazları cebri ihale sonucunda iktisap etmiştir. Yukarıda da belirtildiği gibi protokolde ihalenin fesih davasından feragat edilerek taşınmazların davalıya tescilinin sağlanması halinde protokolün geçerliliğini yitirmesinden sonraki süreçte, geri alım hakkı artık sona erdiğinden davalı da söz konusu akdi kısıtlamadan kurtulmuş olarak taşınmazlara malik olacaktır. Böylece TMK m.873'teki lex commissoria yasağı da bertaraf edilmiş olmaktadır (Bkz.

Oğuzman, Kemal/Seliçi, Özer/Oktay-Özdemir, Saibe: Eşya Hukuku, Güncellenmiş ve Eklemeler Yapılmış 23. Bası, İstanbul 2021, s.606-607). Açıklanan nedenlerle, dosyada bulunan bilirkişi raporları arasında çelişki bulunması hususu davanın reddi sonucunu değiştirmeyeceğinden istinaf nedenleri yerinde olmayan davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

HÜKÜM

Yukarıda açıklanan nedenlerle: Davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353(1)b-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE, Alınması gereken 269,85-TL istinaf karar harcından peşin yatırılan 54,40-TL harcın mahsubu ile bakiye 215,45-TL harcın davacıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına, Davacı tarafından yapılan giderlerin üzerinde bırakılmasına, Gerekçeli kararın bir örneğinin taraf vekillerine tebliğine, HMK 'nın 361/1. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde temyiz yoluna başvurulabileceğine, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda oy birliğiyle karar verildi.14/09/2023